1 农村宅基地纠纷案例（一）
杜某是临沂市某村委村民，在该村有宅基地一处，1992年杜某与李某（非本村村民）签订合同一份，约定杜某将该宅基地使用权以13000元的价格卖给李某，不得反悔。协议签订后，李某将13000元支付给杜某，并在宅基地上自己出资构建房屋进行居住。2012年村委进行旧村改造，将李某居住的房屋拆迁，另择土地构建了楼房后进行还建，李某依据自己被拆迁房屋的面积选购楼房两套，并补交款项26万余元。
2012杜某将李某诉至法院，认为1992年的宅基地买卖合同违反法律规定，要求确认该合同无效。庭审中还表示，李某之所以能还建两套楼房，是因为购买了宅基地，所以要求李某给杜某一套楼房。李某认为，虽然宅基地使用权买卖合同是无效的，但是原宅基地已被村委以拆迁还建的形式收回另作他用，李某无法返回给杜某。当时买宅基地时，没有地上附属物，李某自己出资在宅基地上构建了房屋，而村委也是依据房屋才还建给李某两套楼房，并且自己还补交了余款，杜某要求要一套楼房没有依据。
法院经审理认为：根据《土地管理法》规定宅基地使用权不得随意买卖，因此杜某与李某之间的宅基地买卖合同无效。根据《合同法》规定，合同双方依据无效合同取得的财产应予以返还，不能返还或无需返还的折价补偿。因本案中宅基地已被村委拆迁还建，李某也没有使用权了，不能返还，故应对杜某进行折价补偿。而1992年宅基地买卖合同签订时李某支付给杜某的13000元，是当时的对价，可以算作对杜某的宅基地补偿款。村委还建给李某的楼房，是基于李某自己出资构建的房屋而不是基于宅基地，杜某无权向李某要楼房。因此判决支持杜某的诉讼请求，确认杜某和李某之间的买卖合同无效。
评析：
本案虽然判决杜某胜诉，但实际杜某是败诉了。因为杜某的本意是通过确认合同无效，来要宅基地，李某不能给宅基地就给其一套楼房，而法院对此未予以支持。杜某忽略了一点，那就是原来的宅基地已经被村委收回了，李某也没有使用权了，李某无法进行返还。而李某还建得来的楼房不是因为宅基地还建的，而是依据宅基地上的房屋还建来的，或者说是依据李某自己的财产得来的，所以杜某向李某主张楼房的意图没有法律依据。
2 农村宅基地纠纷案例（二）
1981年2月，黄某以一户三人（黄某与妻子张某、大儿子）名义申请了宅基地建房。同年12月，小儿子出生。2002年大儿子结婚，黄某因车祸去世。 2003年，小儿子因结婚另行申请了宅基地建房；大儿子也将房屋拆除，在原宅基地上建了新房，张某随大儿子居住。2004年，大儿子居住房屋面临拆迁，获得了拆迁补偿款10万余元和宅基地使用权补偿款36万余元。小儿子得知后，认为宅基地补偿款属于申请宅基时的黄某、张某和大儿子共同所有，三人应各享有 12万余元。父亲黄某已经去世，其享有的12万余元应作为遗产由母亲、哥哥和自己共同继承。大儿子反对，双方对簿公堂。
判决
法院审理后认为，该案从表面看争议标的是宅基地补偿款，实质是对宅基地使用权归属的争议。因宅基地使用权是宅基地补偿款的发生原因，明确了宅基地使用权的主体即明确了宅基地补偿款的所有者。宅基地使用权作为一项特殊的用益物权，与农民个人的集体经济组织成员资格紧密相关，因出生而获得（但并不一定实际享有），因死亡而消灭。黄某于2002年因车祸死亡，自然失去其集体经济组织成员的资格，不再是宅基地使用权的主体，宅基地补偿款当然也无权享有。小儿子要求分割宅基地补偿款的诉请于法无据，判决驳回。
评析
我国继承法第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”本文所要讨论的是：宅基地使用权（本文所指是农村宅基地使用权，城镇宅基地使用权属于历史遗留问题，不作讨论）是否是“财产”，以及是否为“个人财产”。
一、从宅基地使用权的外部关系来看，其是一项特殊的用益物权，是特殊的财产，不应作为遗产继承
在大陆法系物权体系上，宅基地使用权归属用益物权。一般而言，用益物权具有财产的性质，应允许流转、继承。但宅基地使用权是特殊的用益物权，是一项 “特殊的财产”，其特殊性表现为：第一，宅基地使用权的取得具有无偿性。从我国现有的法律规定来看，农民取得宅基地使用权除交纳数量极少的税费外，无需交纳其他费用，原则上是无偿取得。第二，宅基地使用权具有人身依附性。根据土地管理法的规定，宅基地使用权与集体经济组织的成员资格密切相关，一经设定即具有极强的人身依附性，禁止流转。第三，宅基地使用权在功能上具有福利性。宅基地使用权为保障农民“居者有其房”而设立，具有社会保障职能。
宅基地使用权的特性决定了它是一项不适于继承的“特殊财产”：基于取得上的无偿性，如允许其继承，将使继承人无端受益，有违公平理念；人身依附性决定了它必须因具有集体经济组织成员资格而取得、因集体经济组织成员资格的消灭而消灭，不产生在不同主体之间的流转（继承）问题；而福利性质决定了如果允许继承，将导致宅基地无限扩大。因此，土地管理法规定村民一户只能拥有一处宅基地。
二、从宅基地使用权的内部关系来看，属于家庭共同共有，不是被继承人的个人财产，不能作为遗产继承
共同共有以共同关系的存在为前提，因共同关系的产生而产生，因共同关系的消灭而消灭。在共同关系存续期间，各共有人之间不产生份额问题，对共有财产的全部享有平等的权利，承担平等的义务，不得请求分割共有物。根据学者通说，我国目前主要在以下场合成立共同共有：一是因夫妻关系的存在而产生的夫妻之间的共同共有；二是因家庭关系的存在而产生的家庭共有；三是因遗产未分割而产生的继承人之间的共同共有。
宅基地使用权是家庭共同共有财产，与家庭关系密切相连。按照共同共有的法理，家庭成员对宅基地使用权享有平等的权利、承担平等的义务，家庭成员之间不产生份额的问题。在家庭关系存续期间，家庭成员不得请求分割，只要家庭关系存在，宅基地使用权的共同共有关系就存在。家庭个别成员的死亡，并没有导致家庭关系的消亡，也就不会产生宅基地使用权的分割问题，无法形成死亡人对宅基地使用权的个人份额。也就是说，“被继承人”死亡前，宅基地使用权并非其个人财产； “被继承人”死亡后，家庭关系仍然存在，宅基地使用权没有分割，仍然是家庭共同共有财产而非“被继承人”的个人财产。既然宅基地使用权并非个人财产，自然不能作为遗产继承。
3 农村宅基地纠纷案例（三）
村民李某已有宅基地，后又取得一份宅基地。李某便与同村王某签订了宅基地使用权转让合同，李某将这份宅基地以5万元的价格转让给王某，王某将款项支付给李某。当王某开始建房时，被邻居张某阻止，致使王某无法建房。王某以侵权为由，将邻居张某诉至法院，请求停止侵权，排除妨碍。邻居张某以王某无权取得宅基地使用权为由，请求驳回李某的诉讼请求。
评析意见
一、本案涉及的法律问题
1、李某能否取得这份宅基地的使用权。《土地管理法》第62条规定： “农村村民一户只能拥有一处宅基地，其他宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述法律规定，李某在已拥有宅基地的情况下，显然不能取得这份宅基地的使用权。
2、李某与王某的宅基地使用权转让合同的效力。根据《合同法》第52条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同视为无效合同。从本案来看，该宅基地使用权转让合同因违反土地管理法规定为无效合同。
3、王某的诉讼请求能否被支持。因李某与王某的宅基地使用权转让合同为无效合同，王某不能取得宅基地的使用权，则王某建房的权益就不受法律保护。显然，邻居张某就不能构成对王某的侵权。因此，人民法院应当予以驳回王某的诉讼请求。同时，还应当向土地管理部门发出司法建议书，对该案所反映的情况予以调查处理。
二、农村宅基地使用权的特点
1、宅基地的所有权归农民集体。《宪法》第10条规定：“……宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，宅基地的所有权属性，已经用根本法的形式固定为集体所有。《土地管理法》第8条第2款规定：“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”则更进一步明确宅基地归农民集体所有。
2、宅基地使用权的主体是集体经济组织人员。
3、原则上宅基地使用权不得出卖、转让或抵押。同时符合以下条件的可以随同宅基地建筑物转让：
一、宅基地使用权随宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有权的转移而产生的宅基地使用权转让；
二、受让人必须是本集体经济组织的成员。
4、宅基地使用权具有福利性。农民取得宅基地使用权基本上是无偿的。因此宅基地使用权是对集体经济组织成员的照顾和优惠，具有福利性。
