养老院用地

按照全国土地分类,养老院属于公共建筑用地中的慈善用地,从属于土地三大分类中的第二类,即建设用地。

    1   养老院用地

      按照全国土地分类,养老院属于公共建筑用地中的慈善用地,从属于土地三大分类中的第二类,即建设用地。

      拓展:2013年7月1日起施行的 《老年人权益保护法》规定,地方各级人民政府和有关部门应当按照老年人口比例及分布情况,将养老服务设施建设纳入城乡规划和土地利用总体规划,统筹安排养老服务设施建设用地及所需物资。非营利性养老服务设施用地,可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。

    2   养老院土地政策

    自35号文出台以来,国务院各部门及地方政府陆续出台多个利好民间资本进入养老产业的各项政策,包括土地、投融资、财政补贴、人才培养、税费优惠等政策。土流网整理近几年国家关于养老服务设施用地的八个重要指导文件,供大家学习参考。

    一、国务院办公厅《社会养老服务体系建设规(2011-2015 年)》(国办发[2011]60号)

      (四)完善扶持政策,推动健康发展

      各级政府应将社会养老服务设施建设纳入城乡建设规划和土地利用规划,合理安排,科学布局,保障土地供应。符合条件的,按照土地划拨目录依法划拨。

    二、民政部《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》(民发[2012]129号)

      (十七)落实民间资本参与养老服务优惠政策。将民间资本举办养老机构或服务设施纳入经济社会发展规划、城乡建设规划、土地利用规划和年度土地利用计划,合理安排用地需求,符合条件的,按照土地划拨目录依法划拨。

      (十八)鼓励民间资本对闲置的医院、企业厂房、商业设施、农村集体房屋及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、旅馆、招待所等可利用的社会资源进行整合和改造,使之用于养老服务。

    三、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发[2013]35号)

      (三)政策措施—完善土地供应政策。

      1.各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划,合理安排用地需求,可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。

      2.对营利性养老机构建设用地,按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定,优先保障供应,并制定支持发展养老服务业的土地政策。严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。

    四、国务院关于促进健康服务业发展的若干意见(国发[2013]40号)

      (三)政策措施—加强规划布局和用地保障

      各级政府要在土地利用总体规划和城乡规划中统筹考虑健康服务业发展需要,扩大健康服务业用地供给,优先保障非营利性机构用地。新建居住区和社区要按相关规定在公共服务设施中保障医疗卫生、文化体育、社区服务等健康服务业相关设施的配套。支持利用以划拨方式取得的存量房产和原有土地兴办健康服务业,土地用途和使用权人可暂不变更。连续经营1年以上、符合划拨用地目录的健康服务项目可按划拨土地办理用地手续;不符合划拨用地目录的,可采取协议出让方式办理用地手续。

    五、住房城乡建设部等部门《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》(建标[2014]23号)

      (四)强化养老服务设施规划审查和建设监管

      在城市总体规划、控制性详细规划编制和审查过程中,城乡规划编制单位和城乡规划主管部门应严格贯彻落实《意见》所提出的人均用地不低于0.1平方米的标准,依据规划要求,确定养老服务设施布局和建设标准,分区分级规划设置养老服务设施。对于单体建设的养老服务设施,应当将其所使用的土地单独划宗、单独办理供地手续并设置国有建设用地使用权。凡新建城区和新建居住小区,必须按照《城市公共设施规划规范》、《城镇老年人设施规划规范》、《城市居住区规划设计规范》等标准要求配套建设养老服务设施,并与住宅同步规划、同步建设。

      (六)建立养老服务设施规划建设工作协作机制

      各地国土资源主管部门应将养老服务设施建设用地纳入土地利用总体规划和土地利用年度计划,按照住房开发与养老服务设施同步建设的要求,对养老服务设施建设用地依法及时办理供地和用地手续。

    六、国土资源部办公厅《关于印发<养老服务设施用地指导意见>》的通知(国土资厅发[2014]11号)

      1.养老服务设施用地以出让方式供应的,建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。以租赁方式供应的,租赁年限在合同中约定,最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。对闲置土地依法处置后由政府收回的,规划用途符合要求的,可优先用于养老服务设施用地,一并纳入国有建设用地供应计划。

      2.经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的,其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。民间资本举办的非营利性养老服务机构,经养老主管部门认定后同意变更为营利性养老服务机构的,其养老服务设施用地应当报经市、县人民政府批准后,可以办理协议出让(租赁)土地手续,补缴土地出让金(租金)。但法律法规规章和原《国有建设用地划拨决定书》明确应当收回划拨建设用地使用权的除外。

      3.营利性养老服务设施用地,应当以租赁、出让等有偿方式供应,原则上以租赁方式为主。土地出让(租赁)计划公布后,同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地。以招标、拍卖或者挂牌方式供应养老服务设施用地时,不得设置要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养老服务设施的,可将养老服务设施的建设要求作为出让条件,但不得将养老服务机构的资格或资信等级等作为出让条件。

      4.实行养老服务设施用地分类管理。新建城区和居住(小)区按规定配建养老服务设施,依据规划用途可以划分为不同宗地的,应当先行分割成不同宗地,再按宗供应;不能分宗的,应当明确养老服务设施用地、社区其他用途土地的面积比例和供应方式。

      5.新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地,符合土地利用总体规划和城乡规划的,应当在土地利用年度计划指标中优先予以安排。

      6.新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的,其宗地面积原则上控制在3公顷以下。有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的,不得超过5 公顷。新建城区和居住(小)区按规定配建养老服务设施用地,应当在《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》中予以特别说明,应明确配建的面积、容积率、开发投资条件和开发建设周期,以及建成后交付、运营、管理、后续监管的方式等。

      7.鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设,涉及划拨建设用地使用权出让(租赁)或转让的,在原土地用途符合规划的前提下,可不改变土地用途,允许补缴土地出让金(租金),办理协议出让或租赁手续。在符合规划的前提下,在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建筑面积的,可不增收土地价款。若后续调整为营利性养老服务设施的,应补缴相应土地价款。

      8.企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用,兴办养老服务机构,经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的,五年内可不增收土地年租金或土地收益差价,土地使用性质也可暂不作变更。

      9.利用集体建设用地兴办养老服务设施。农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地,为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。

    七、发展改革委、民政部等部门《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》(2014)

      (四)强化养老服务设施规划审查和建设监管—加大政府投入和土地、金融等政策支持力度

      医疗、养老、体育健身设施用地纳入土地利用总体规划和年度用地计划。营利性项目按照相关政策优先安排供应。强化对医疗、养老、体育健身设施建设用地的监管,严禁改变用途。

    八、国土部、住建部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国土资发〔2015〕37号)

      (五)促进房地产用地结构调整

      房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其它产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目,应重新办理相关用地手续,重新核定相应的土地价款。

    3   养老院用地性质

    国土资源部日前下发 《养老服务设施用地指导意见》(以下简称《意见》),围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地开发利用管理、大力支持养老服务业发展,明确提出九条意见。

      《意见》第三条明确规定,“新建养老机构服务设施用地的,应根据城乡规划布局要求,统筹考虑,分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。”

      上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者,国土资源部日前出台养老用地政策,直接对未来的养老地产开发产生利好影响。有保有压的政策引导、公益性和市场化的运作、城乡养老地产联动开发等模式,都能振奋相关投资者。

      会所等商业设施用地未入列

      去年,国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》要求保障养老服务设施用地供应,规范养老服务设施用地开发利用管理。

      国土部最新的《意见》首先明确界定了养老服务设施用地范围。明确专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地,才可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地,不属于此范围。

      《意见》同时明确,规划为医卫慈善用地的土地,方可布局养老服务设施用地,其他用地中只能配套建设养老服务设施用房,并分摊相应的土地面积。

      严跃进分析说,政策中明确了老年酒店等物业不属于政策“偏袒”的领域。过去很多开发商涉足养老地产,本意是在规避缴纳土地出让金和限购政策的影响。此次将养老用地的政策鼓励范围明确界定,规范未来房企的开发思路。

      北京和深圳等发达城市在此领域是率先“吃螃蟹”的城市。

      北京早已出台政策明确:由政府投资建设的养老机构和社会资本投资建设的非营利性养老机构,今后将由政府部门划拨土地,不需要缴纳土地出让金。而社会资本投资建设的营利性养老机构,应在限定地价、规定配套建设和提出管理要求的基础上,采用招拍挂等方式供地。

      2013年,北京还按照“计划适度超前,有效引导预期”的原则,结合区县和相关部门提供的项目梳理,2013年计划中首次单列养老设施用地供地计划100公顷,加大民生用地供应。

      今年4月10日,深圳挂牌出让的两幅养老设施用地,成为全国首例挂牌出让的养老设施用地。尽管此前被认为对房企吸引力不大,但现场竞价异常激烈。最终,两幅地块成交价格共为6.28亿元,相比出让底价1.085亿,溢价4.78倍。

      就加强养老服务设施用地监管,《意见》规定:养老服务设施用地使用权可整体转让和转租,不得分割转让和转租;不得改变规划确定的土地用途,否则依法收回建设用地使用权;养老服务设施用地内建设的居住用房,可参照公共租赁住房,套型限定在40平方米以内;向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等,期限一次最长不能超过5年。

      以地促养老服务业发展

      中国房地产学会副会长陈国强告诉《每日经济新闻》记者,如果单靠政府财政资金和公办养老机构去解决社会养老显然很难,民营机构和社会资本如何介入需要找到平衡点,其中一大掣肘便是土地。

      按照“十二五”规划纲要提出的目标,平均每千名老人拥有的床位数要达到30张。有业内人士预估,到2015年,全国养老床位总数将达660多万张,目前尚有280多万张缺口。按照每张床位需用面积30平方米计算,约需8400万平方米的建筑面积。

      国土资源部土地利用管理司司长廖永林此前表示,目前一些公办养老院能享受的政策支持,民营养老院享受不到,还有改进的地方。只要是符合城市规划且确实是从事养老事业的民办养老机构,未来在用地方面也可能享受到政策扶持。

      《意见》与此相关的表述为:养老服务设施用地应当纳入国有建设用地供应计划。新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地,符合土地利用总体规划和城乡规划的,应当在土地利用年度计划指标中优先予以安排。

      在供地方式具体支持上,《意见》明确,养老主管部门认定的非营利性养老服务机构,其养老服务设施用地可采取划拨供地。营利性养老服务设施用地应当以租赁、出让等有偿方式供应,出让年限最高不超过50年,原则上以租赁方式为主。

      “鼓励租赁的方式来获取养老服务设施用地,是对养老用地市场化运作下的融资创新,这能直接降低土地成本。”严跃进说,土地制度创新优先,能打消各类涉足养老地产的顾虑,并优化养老企业的财务结构和现金流安排。

      国土部还鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设,规定企事业单位、个人对城镇现有空闲厂房、学校、社区用房等进行改造和利用,兴办养老服务机构,经规划批准临时改变建筑使用功能、从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的,五年内可不增收土地年租金或土地收益差价,土地使用性质也可暂不作变更。(作者 胡健)

      严跃进分析说,在一定的基础上,免收土地年租金或土地收益差价,将降低此类投资者的成本。社会力量参与养老地产开发,利好未来社区养老模式的成熟。

      此外,《意见》还明确,农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地,为集体内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可依法使用农民集体所有的土地。

      严跃进分析说,这符合目前新型城镇化和农村集体建设用地入市的基本要求。部分城乡结合部的土地,自然环境相对优良,符合郊区养老的需求。土地市场放松,能缓解老龄化带来的压力。