1 重庆国五条细则全文
各区县（自治县）人民政府，市政府各部门，有关单位：
为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）精神，进一步做好重庆市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就有关问题通知如下：
一、落实稳定房价工作责任制。各区县（自治县）人民政府、市政府有关部门、有关单位要严格贯彻执行国家和重庆市的各项房地产调控政策，保持房价基本稳定。主城区（包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。主城区以外各区县（自治县）人民政府制定本区域房价控制目标，于四月底向社会公布。市政府有关部门要加强对各区县的分类指导、督查和考核。对未完成目标任务或工作不得力的，市政府将进行约谈和问责。
二、完善住房保障体系。2013年建成15.58万套、新开工23.39万套保障性住房，确保完成国家目标任务。继续推进公租房保障，对象包括本市住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员；在主城二环内的21个人口集聚区中科学规划公租房项目，与商品住房共享配套服务。协同推进公租房开工率、竣工率、配套率、配租率和社会管理机构到位率；实行封闭管理，公租房不能转租和上市交易，仅能由住房保障管理机构回购。建立公安、社保、民政等部门信息共享机制，完善保障性住房管理信息系统，加强准入、退出、分配等环节的监管，切实做到公开、公平、公正。加强保障房社区公共服务和社会管理。继续做好各类棚户区改造（危旧房改造），逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。
三、加强普通住房用地供应管理。保持合理、稳定的住房用地供应规模，2013年全市住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地比例达到住房用地年度供应总量的70%以上，严格限制容积率小于1的低密度、大户型住宅项目开发建设。合理安排出让时序和选择出让区域，引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一。加大土地市场信息公开力度，市国土行政主管部门每年一季度公布全市及主城区住房用地年度供应计划，主城区以外的其它各区县（自治县）公布当地的住房用地年度供应计划。国土房管部门要根据房地产市场情况，强化供后监管，促进土地及时有效利用。
四、严格差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。要强化借款人资格审查，严格按照规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目优先支持开发贷款需求。
五、发挥税收调节作用。抑制投资投机性购房，对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含二套）以上的普通商品住房征收房产税；对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。继续严格执行土地增值税差别化税率征收政策。
六、强化商品住房市场监管。加强预售管理，对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，对捂盘惜售、虚假交易、不正当价格行为等，要采取暂停预售、降低开发资质、停止发放新开发项目贷款等惩处措施。国土房管、城乡建设部门和金融机构要强化对预售资金的管理。加强房地产企业信用管理，建立国土房管、城乡建设、公安、物价、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，推进房地产企业诚信体系建设，及时查处和公布房地产企业以及房屋中介机构在开发和交易环节中的违法、违规行为，加强行业自律。加快全市个人住房信息系统建设。
七、做好市场监测分析和舆论引导。全市各区县（自治县）及市政府有关部门要加强市场监测分析和舆情监测，及时主动发布权威信息，对涉及房地产市场的不实情况要及时主动澄清；对制造、散布虚假消息的，要追究有关单位和当事人责任。新闻媒体要正面宣传和引导，为稳定市场预期和维护房地产市场平稳健康发展提供舆论支持。
2 重庆国五条细则影响：二手房短期迎来交易高峰
二手房短期迎来交易高峰
事实上，对售房差额征收20%个税政策，财政部、国家税务总局、建设部在1999年即出台通知予以明确，此次属于政策强调，在严格税收上予以加码。
“该政策会对炒房行为予以打击，有利于商品房市场从投资向住宅的回归。同时由于提升了交易成本，前期房价上涨较快地区的二手房市场热度会有所回落。”链家地产市场研究部张旭表示。
中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，在短期内，二手房市场很可能出现“抢过户”的现象，抢在地方细则出台之前，买卖双方互相让一步，抓紧过户。
新楼盘价格涨速将被抑制
新政策对二手房市场影响明显，但新楼盘可能呈现另一番景象。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，短期而言，二手房市场将迎来交易高峰，但随着各城市细则的陆续出台，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历滞涨期。但从中长期看，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。随着各地细则的执行，新房市场由于转让环节税收较少的优势将得以体现，部分购房者将再次回归至新房市场，带动新房市场交易量上涨。专家认为，“国五条细则”公布后，预计各地将逐渐落实具体政策，包括房价控制目标制定等，尽管部分二手房购买者将流向新房市场，但预计房价上涨速度将受到抑制。
看好：
“此次国五条细则中，税收、信贷调控双手加码，无疑会对未来楼市走向产生直接影响，有利于楼市的平稳发展。”
“在交易环节提高税负，将明显抑制二手房交易，限制投机、投资需求，进而降低房价。”
不看好：
“征收大额的交易税，会减少市场供给，在限购、限贷、差别营业税并存的情况下，提高交易税已不能进一步抑制市场需求，这会加剧市场供需的不匹配。市场需求早晚会出手，最终结果有可能抬高一手房价格。”
“没有房产信息的详细登记和对社会的全面公开，所谓限购和二套房政策都会落入空谈，‘房姐’、‘房叔’、‘房祖宗’的现象也不会得到根本遏止。”
3 重庆国五条细则影响：刚需房抢手学区房走俏
成交环比下降一成
2013年3月4日至3月10日，重庆主城区共成交商品房5476套，建筑面积50.09万平方米。
铭腾房地产机构总经理吴小飞分析，上周成交量出现下滑，环比下降10.92%，这主要是由于前期新增供应量持续低位所致。
领域机构市场研究师赖龙翔分析，虽然成交量环比小幅下滑，但总体来看波动不大，新政对重庆楼市影响甚微。
房价商业价格大幅下降
上周重庆主城区成交建面均价为6493元/平方米，环比下降2%。
吴小飞分析，上周，经适房成交量依然保持高位，拉低了市场整体成交均价。如果抛开经适房影响，商品房建面均价为7000元/平方米，较上周下降3个百分点。
另外，上周商业产品成交均价大幅下降，这使得市场价格进一步走低。
新盘刚需房源依然抢手
上周重庆主城区新开盘项目13个（高层10个，洋房3个），共推出建筑面积约23万平方米。
13个项目共计推出房源2448套，环比翻了一番，开盘当天整体认购率62%。新“国五条”催生刚需加速入市，新开盘认购率持续居高，市场再现“日光盘”。保利·花半里推出211套高层房源，由于项目地处城市核心地段，实力品牌房企开发，户型紧凑，开盘当天售罄。
从区域来看，三北区域开盘量占了一半。从产品来看，高层仍是供应主力，且高层新推项目多为刚需小户型，总价具有优势，正好迎合了刚需客群的需求，因此去化良好。除此之外，3个洋房项目整体去化率也超五成。
从推盘价格来看，大部分新推项目有小幅上扬，另有3个全新项目面市。
预售新增供应逐渐回升
上周重庆主城区新批准预售项目21个，新批准预售面积42.28万平方米。
吴小飞表示，这21个项目，均为老盘新推，仍以高层产品为主，洋房产品持续推出，别墅产品开始零星供应。连续4周低位供应以后，市场库存降低，因此开发企业积极补充货源。
赖龙翔表示，由于市场回暖，开发商抓紧出货，上周新增预售量重回高位，受新“国五条”影响，预计开发商将继续加快推盘节奏。
上周获取预售的项目有17个尚未开盘，包括雅居乐花园、首创鸿恩国际社区、帝豪南城国际、融汇国际温泉城等，将于近期入市。
土地商住用地现零成交
土地供应方面，上周土地市场有6宗商住类土地供应，土地面积938亩，可开发体量148万平方米，出让总金额25.85亿元，平均地价276万元/亩，楼面价仅1743元/平方米。土地成交方面，上周无商住类土地成交。
政策划片区入学催火学区房
吴小飞表示，新“国五条”个税政策的出台，使得更多人选择“一步到位”。
同时，市场表现呈两极分化：一是观望派，在政策明朗之前都处于观望等待状态，特别是在改善及二手房市场表现明显；二是恐慌派，在政策明朗之前赶紧下手，恐被政策误伤，积极抢占政策空白期，表现尤为突出的是一手房刚需市场。
重庆国五条细则影响：土地市场最高溢价率59%
激战60余轮 大牌房企“抢破头”
据统计，3月重庆主城共推出13块地，商住用地8宗。其中，有3宗土地直接挂牌，江北区唐家沱组团K分区K18-3-2/04号宗地、巴南区李家沱组团I、K标准分区I04-3/01、I04-2/01、I04-10/01、I04-11/地块、渝北区两路组团A标准分区A115-3、A125-1、A125-2号宗地。摘得房企分别是洋河地产、典雅地产和北城致远。
另外4宗地块通过现场竞拍方式取得，其中，九龙坡区大渡口组团A、B、C标准分区C02-1/03、C08-1-02/03、C09-1-2/04地块被竞拍60轮，参与竞拍的地产大牌包括的有万科、 北大资源、华宇、景瑞、金科、保利，共6家，最终北大资源以16.5个亿拿下，溢价率高达59.36%，创下当月最高记录。
为何此地块如此“抢手”？有业内分析，该地块区位优势体现在三方面。第一，它处在热点区延伸带上。靠近二郎、石坪桥以及九龙坡油漆厂那块，地皮较热。其次，该地块周边无新项目，人口密度较大，住宅需求量大。第三，周围配套较为成熟，包括轻轨2号线、学校、公园以及多项市政设施等。
同时，由于该地块溢价率较高，地价已接近如今“炙手可热”的照母山地块。
豪掷3.42亿！个人拿地成亮点
在土拍现场，大小房企竞拍拿地已属常事，而以个人名义“抢地”确实为数不多。3月25日，一位神秘买家厮杀58轮，以3.42亿元摘得渝北区两路组团A标准分区A127号宗地。参与竞拍的还有中嘉实业 、先登地产。该块地用途为二类居住用地，面积为71674平方米，楼面单价2386元，溢价率为51.47%。
据买家表示，他是以个人名义拿地，主要还是用于房屋开发，自己在长寿也有相应的项目。
城市发展外扩 礼嘉、悦来等地“炙手可热”
经过2012年的楼市调控，各大房企可谓“卧薪尝胆”。2013年开局，重庆楼市略显“淡季不淡”，土地市场更是“风起云涌”。
从“2013年重庆春季土地推介会”上了解到，从4、5、6月份开始，重庆陆续将推出27宗地块，面积预计约8387亩，包含15宗居住用地，12宗商住用地，覆盖主城9区，远郊4个区县。
重庆市地产集团副总经理龚昌立表示，重庆房地产市场发展较快，随着城镇化不断推进，未来土地需求量会越来越大。
北城置业营销副总颜雪认为，重庆楼市的发展稳健，增加了房企开发信心，刺激预期向好，加快土地储备。
那么接下来哪些区域将会成为房企“必争之地”呢？颜雪认为，主要还是集中在主城内环和外环之间的地块，比如悦来、礼嘉、大学城区域。分析原因，颜雪表示，目前内环以内所剩地块较少，地价普遍较高，溢价空间高，竞争十分激烈。从供应量上看，趋于饱和状态。
而外环距离城市中心较远，交通配套还不够完善，开发难度较大。相比，处在内环外环中间区域，土地多，价格便宜，发展空间大。
也有业内指出，随着城镇化发展，外扩将成为城市发展的主力方向。而介于内环和外环之间的这片区域，将成为下一个开发重点区。
4月上半月预计3宗商住用地推出
重庆市土地交易中心获悉，4月上半月，重庆主城预计有3宗商住用地推出。分别是沙坪坝区西永组团L分区L39-1/03、L56-1/03号宗地、沙坪坝区西永组团L分区L35/03、L33/03、L30-1/03、L30-2/03、L31-1/0、两江新区龙兴组团F分区F18-1/01、F19-1/01、F23-1/01地块。
4 重庆国五条细则影响：购房者观望情绪浓
诚祥地产的经纪人张熙向记者介绍说，国五条刚出台的时间，受“20%个税”的影响，最开始重庆二手房市场比较火爆，卖房买房的人增多，而且下手比较快，降价抛售的情况也不少见。“平均每天至少都有一两组吧，有的甚至降价10万抛售。不过，不知道这些人上哪儿听说了4月1日将重庆细则将出台的消息，目前许多人选择了观望。”
同时，钢运房地的经纪人游杨也表示，新政刚出台改变了购房者的心态，下手更快，二手房成交是相当地火爆， “当然，降价抛售现象也比较普遍，降几万的都有。”
诚祥地产的总经理王永明在接受搜房网记者采访时表示，新政刚出台的时候，二手房价格比较平稳，但是成交量上涨很快。“环比1、2月份，我们中介的成交量几乎上涨了85%。”不过，王总也表示，新政只是在3月上旬、中旬影响比较大，下旬就逐渐减弱了。
“20%个税”挤压二手房客户 新房市场升温
事实上，“个税20%”不仅对二手房市场造成了很大的影响，它还把二手房客户挤压到了新房市场。
统计数据显示，截至3月27日，3月重庆楼市新房成交21795套，比2月的18524套上涨了17.7%。而上周（3.17-3.23）重庆楼市开盘当天整体认购率就达62%，环比增加10个百分点，持居高位。其中，香港置地？约克郡推出222套洋房，当天认购93%；郁金香国际公寓推出340套公寓产品，当天认购率95%。
业内人士分析认为，新政在一定程度上引发了购房者在重庆房价上涨的担忧，加快了购房者入市的步伐。同时，另一方面，新政也改变了部分购房者的购房需要，或原打算先买小户型过度一下的，受“20%个税”影响现在就打算买个大房子一步到位了。
另外，上周（3.17-3.23）重庆主城区新办理预售证30张，新批准预售面积为99.01万平方米，较上周增加48.40万平方米，环比增长95.63%，本周新批准预售面积创下25周以来的新高。
前面提到的廖先生告诉记者，他看的那个楼盘过一段时间还要开盘，但是置业顾问告诉他，可能到时候每平米房价都要上涨“200-300元”。
重庆细则或重在税和货币政策
近几天，4月重庆细则将落地的消息甚嚣尘上。无论是业界还是购房者，都特别关心重庆细则会侧重于哪些方面。对于购房者一直关注的个税问题及二套房贷首付比例和利率提高问题是否会有什么变化？
对此，诚祥地产的总经理王永明向记者表示，可能新政会重在税种和货币政策上，“虽然现在不能明确地说是对首套房还是二套房，但是贷币政策一定会是一方面，我们目前也在静待细则出台。”同时他表示，受新政影响，未来短期观望情绪浓，成交量会有所下降，但是从长期来看，房价不会下降，还会试着往上加。“从目前的政策来说，卖方很有可能把个税转嫁给购房者，从而造成房价上涨。”
5 解读：重庆国五条细则
一、落实稳定房价工作责任制。
（这是房价控制目标，细则明确了房价涨幅不应高于人均实际可支配收入的增幅，这和之前预测的一致。根据官方数据，重庆2012年，城镇居民人均可支配收入增幅为13.4%，而重庆去年的商品房建面均价为6775元。但措辞提到了“实际增幅”，因此，限价目标还会考虑CPI的因素。重庆并没有表态说让房价跌，只要涨幅可控就能接受。业内普遍认为，重庆的房价很健康，房价上涨不超过居民收入增长是合理的。）
二、完善住房保障体系。
（这是黄市长“低端有保障”政策的再一次强调，2013年建成保障房15.58万套，这个数量是什么概念？要知道，2012年全年重庆商品房总成交也才24万套左右。那么保障性住房15.58万套这个数字已是相当惊人，供应量很大，足以满足无购房能力的低收入人群的需要。结合上面一条可以看到，市政府的目标是，允许房价在可控范围内上涨，但也要低端有保障，买不起房可以租房住。）
三、加强普通住房用地供应管理。
（这条涉及到了土地供应，新建房要以普通商品房为主，要严格控制别墅用地，但实际上，即使是目前的别墅项目，绝少有容积率低于1的地块，除非是纯独栋别墅小区，这样的项目非常罕见。只要在小区里修建联排别墅，或者花园洋房，就能满足容积率大于1的要求，2013年仍然会有别墅新增供应。关于控制地价的细则说法，明确了楼面地价不超过当期房价的1/3这个指标，这是业内公认的科学比例，又按照6775元的房价换算，楼面均价将不会超过2258元，这个数值比较低了，前段时间成交的土地，不少都超过了2258元。今后这样的土地会越来越少，若出现单价地王，会冒很大的风险。）
四、严格差别化住房信贷政策。
（这条没新意，只要求严格执行以往政策即可，因此，信贷政策不会加码。看到这条，改善型需求的购房者也许会感到安心。）
五、发挥税收调节作用。
（20%的差额税是自国五条公布以来，全国人民最为关注的一条政策。这条政策褒贬不一，社会争议极大。重庆版的细则，和北京、上海的一样，也仍然是对中央政策的复制粘贴。对二手房交易的增值部分增收20%的个税，实际操作起来困难极大，装修，资金利息，人力成本，物价上涨，这些因素怎么考虑进去？至今没有定论。房屋的原值如何核定？这个可以通过网签来查询，但历史久远的房屋就无法查询了。至于房产税，这个没有变化。）
六、强化商品住房市场监管。
（对于购房者来讲，重点关注第一句话和最后一句话。对于房价上涨过快的项目采取不发预售证的办法，这是行政化措施，一旦房价上涨不可控，就采取此法，至于对涨幅的控制，参见第一条。最后一句话"加快全市个人住房信息系统建设"，这条比较重要，联网查询是认定“唯一住房”的关键，但细则只说了加快，并没有说具体时间，因此，现在仍然是按照老办法来认定唯一住房。）
七、做好市场监测分析和舆论引导。
（这条要求，要建立良好的舆论氛围，不能散布虚假信息，造成市场恐慌，否则，将追究责任。最后，全文看下来，没有发现重庆版国五条何时执行的说法，如有进一步消息，大渝网将为您带来最新的报道。）
