应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2 计算土地增值税的扣除项目
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。
3.1 土地增值税计算案例1：
我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。
第一步，计算扣除项目金额
1、购买土地使用权费用：300万元
2、开发土地、新建房及配套设施的成本：
1,500元×10,000平方米＝1,500万元
3、计算加计扣除：
（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元
4、房地产开发费用：
因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金：170万元
扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元
第二步，计算增值额
商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万
增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计
＝4,000－2,510＝1,490万元
第三步，确定增值率
增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％
增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％
第四步，计算土地增值税税额
土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
＝1,490×40％－2,510×5％
＝596－125.50
＝470.50万元
3.2 土地增值税计算案例2：
企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？
允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）
3.3 土地增值税计算案例3：
某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？
收入总额=600（万元）
扣除项目合计=800×60%+32=512（万元）
增值额=600-512=88（万元）
增值额占扣除项目比例=88÷512×100%=17.19%，适用税率为30%。
应缴纳土地增值税税额=88×30%=26.4（万元）
3.4 土地增值税计算案例4:
某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该企业为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元？
扣除项目金额=50+200+（200+50）×10%+ 60+（50+200）×20%=385（万元）
增值额=1000-385=615（万元）
增值率=615÷385×100%=159.74%
应纳税额=615×50%-385×15%=249.75（万元）
3.5 土地增值税计算案例5:
2009年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？
扣除项目金额=1200+40+35=1275（万元）
增值额=1800-1275=525（万元）
增值率=525÷1275×100%=41.18%
应纳税额=525×30%=157.5（万元）
3.6 土地增值税计算案例6：
某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度为50%，销售时缴纳有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？
扣除项目金额=800×50%+30=430（万元）
增值额=500-430=70（万元）
增值率=70÷430×100%=16.28%
应纳税额=70×30%=21（万元）
3.7 土地增值税计算案例7：
某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有：
（1）支付土地使用权价款1400万元；
（2）取得土地使用权缴纳契税42万元；
（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元；
（4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。
1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元？
营业税、城市维护建设税、教育费附加
=7648×5%×（1+5%+3%）+63×5%×（1+5%+3%）=412.99+3.40=416.39（万元）
2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元？
价款=1400×80%=1120（万元）
开发成本=（42+90+2100+60）×80%=1833.6（万元）
开发费用=（1120+1833.6）×9%=265.82（万元）
税金=7648×5%×（1+5%+3%）=412.99（万元）
加计扣除=（1120+1833.6）×20%=590.72（万元）
允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（万元）
3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？
增值额=7648-4223.14=3424.86（万元）
增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10%
应纳土地增值税额=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78（万元）
4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？（不考虑房产税、印花税）。
应纳所得税额=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）×25%=520.56（万元）
3.8 土地增值计算税案例8：
某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元？
1、应缴纳营业税=9500×%=475（万元）
2、应缴纳城建税、教育费附加=475×（5%+3%）=38（万元）
3、扣除项目金额=1000+2000+（1000+2000）×10%+475+38+（1000+2000）×20%=4413（万元）
4、增值额=9500-4413=5087（万元）
5、增值率=5087÷4413×100%=115.27%
6、应纳税额=5087×50%-4413×15%=1881.55（万元）
3.9 土地增值税计算案例9:
2016年王某因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套，取得转让房价款24万元。经评估，该住房的重置成本为20万元，成新度为70%。住房转让时，李某已按国家统一规定缴纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金1.32万元。王某应缴纳多少土地增值税？
从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
3.10 土地增值税计算案例10：
某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务：
（1）1月份通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用24万元；
（2）以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为1/2；
（3）普通标准住宅楼开发成本300万元，写字楼开发成本620万元；
（4）分摊到住宅楼利息支出40万元，包括超过贷款期限的利息4万元，写字楼的利息无法分摊；
（5）9月初全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入1080万元，其中包括像购房者一并代收的市政施工费共计50万元；
（6）9月底将写字楼与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，写字楼税务机关的核定价格是1500万元。
其他相关资料：该房地产公司所在的省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用；如果代收费用计入房价像购买方一并收取，则可转让房地产取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。
（1）公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除项目金额是多少万元？
（2）该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值税是多少万元？
（3）公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除项目金额是多少万元？
（4）公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元？
（1）应扣除的土地使用权的金额=（600+24）×1÷2=312（万元）
开发成本=300（万元）
公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=（40-4）+（300+312）×5%=66.6（万元）
税金=1080×5%=54（万元）
其他扣除项目=（300+312）×20%=122.4（万元）
代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加计扣除。
可扣除项目合计=312+300+66.6+54+122.4+50=905（万元）
（2）收入总额=1080（万元）
可扣除项目合计=905（万元）
增值额=1080-905=175（万元）
增值率=175÷905×100%=19.34
建造普通标准住宅出售，其增值额为超过扣除项目金额20%，予以免税。
（3）应扣除的土地使用权的金额=（600+24）×1÷2=312（万元）
开发成本=620（万元）
应扣除的开发费用=（312+620）×10%=93.2（万元）
以不动产对外投资，不缴纳营业税。
其他扣除项目=312+620+93.2+186.4=1211.6（万元）
（4）收入总额=1500（万元）
可扣除的项目合计=1211.6（万元）
增值额=1500-1211.6=288.4（万元）
增值率=288.4÷1211.6×100%=23.8%，适用税率为30%
应缴纳土地增值税=288.4×30%=86.52（万元）
4 土地增值税的计算方法及公式
土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
5 土地增值税超率累进税率表
级数 土地增值额 税率% 速算扣除系数
1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30 0
2 增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的 40 5%
3 增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的 50 15%
4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60 35%
