1 农村房屋买卖法律规定 常见纠纷成因有哪些
农村房屋是乡产权房，也就是房地产市场上常说的小产权房，农村房屋多由自己建造，但同样建设在农村集体土地上。买方或者卖方要想买卖农村房屋也不是不行，只是国家法律法规有所规定，农村房屋的买卖只能在组织集体户口内进行，其他性质的购房者不可以。
1.1 我国政策限制农村宅基地流转
首先我国宪法规定农村集体土地使用权（包括宅基地使用权）可依法转让；
其次，不论是现行的法律法规还是政策性文件，均禁止宅基地使用权的抵押；
再次，法律法规与政策性文件禁止宅基地使用权跳出本集体经济组织的范围以抵押外的其他形式进行流转。而关于农村房屋产权，我国现行立法并未禁止农村房屋产权的流转，但根据“房地一致”的原则，法律法规中对宅基地使用权流转的禁止性规定限制了农村房屋产权的流转。
此外，政策性文件严格禁止农村房屋向城镇居民流转。
农村宅基地使用权虽受政策限制，但不能以此否定农村房屋买卖合同的效力。因为农村宅基地与集体经济组织成员的利益是相关联的，只有农村集体经济组织成员才能申请转让或者买卖。
1.2 农村房屋买卖什么情况被允许
签订农村房屋买卖合同只有经过登记才能发生所有权的转移，未经登记，只能在当事人之间产生债券、债务关系。
同意农村集体组织成员间签订农村房屋买卖合同更有效力。我国《土地管理法》第八十七条规定：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律法规另有规定外，房屋登记机构不予办理。另外受让人是房屋所在地农村集体经济组织成员的，其买房能依法登记，取得房屋所有权，发生物权效力，农村房屋买卖合同效力无疑问。
1.3 农村房屋买卖常见纠纷成因
1、买卖合同不规范埋下纠纷隐患。原、被告双方买卖房屋、宅基地时有的仅为口头协议未签订买卖合同，或者虽签订买卖合同但内容不规范，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得买卖双方履行过程中对合同内容出现争议，酿成纠纷。
2、房屋升值的利益驱动，使当事人背弃诚信。近年来农村宅基地资源趋向紧张，农村平房折换社区楼房等措施的实施，是房屋增值空间变大，与卖房人原得的卖房款或者将社区楼房转让他人顶名要楼的转让费形成了巨大反差。一些已经出卖房屋、宅基地或转让社区楼房名额的农村村民以及出卖了农村房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，导致该类纠纷时有发生。
3、城镇居民购买农村房屋的政策禁止性，为当事人请求返还提供了空间和依据。由于农村宅基地的福利性质和土地资源的紧缺，国务院办公厅及国土资源部均出台了严格规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”以此来加强农村宅基地管理。这些政策规定将城镇居民购买农村房屋限定为禁止性行为，为卖房户要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑，也不可避免地助长了当事人违背诚信的恶习。
1.4 农村房屋买卖合同纠纷案件的特点
1.从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要为城市居民或外村村民，也有是同村村民的情况。
2.从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上。
3.合同大都已履行（出卖人交付了房屋，买受人给付了房款并入住），但多未办理房屋或宅基地使用权变更登记。
4.从诉因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。
5.从标的物现状看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类案件的难点，涉及到对房屋增值部分的处理问题。
农村房屋是否允许买卖农村房屋能否买卖，对此问题存在两种意见；
一种意见认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，而我国法律禁止转让农村宅基地使用权，因此，农村房屋不能买卖。
另一种意见认为，“法无禁止即可行”，我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，只要双方协商同意，农村房屋就可以买卖。从我国土地法第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定可以看出，国家还是肯定农村房屋是可以出售的，没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图。而且，依据我国物权法第六十四条“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”的规定，既然农村房屋是农村居民合法的私有财产，那么作为农村房屋所有权人的农村居民，完全可依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。因此农村房屋是可以买卖的。
对农村房屋买卖纠纷合同效力的认定由上述分析可见，农村房屋可以买卖。但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为，根据我国合同法的规定，一个合同有效，不仅合同主体要适格，而且内容要合法。笔者认为，在农村房屋买卖合同效力认定上，除依法适用我国合同法关于合同有效、无效规定的一般原则外，还应当遵照国家政策的相关规定。
根据农村房屋买卖合同主体的差异，可以将农村房屋买卖合同纠纷分为三类：一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷；二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷；三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。
1.对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。
因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。
2.慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。
我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此，笔者主张对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。
3.对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。
对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，我国虽无法律、法规的相关禁止性规定，但国务院办公厅在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。这些虽然都是国家规定的有关政策，但根据我国民法通则第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定，法院在司法中应当严格适用。因此，笔者认为，对这类合同，因违反国家政策而应认定为合同无效。
农村房屋买卖合同纠纷案件的处理原则农村私有房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，对此缺少监管是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等是引起此类案件的主要原因。
2 农村房屋买卖纠纷案例
原告张（反诉被告），男，*50年9月9日出生，汉族，北京市通州区**镇**村农民，住该村**号。
委托代理人张**，北京市**律师事务所律师。
委托代理人王**，女，*51年4月18日出生，汉族，北京市通州区**镇**村农民，住该村**号。
被告马**（反诉原告），女，*50年12月17日出生，回族，无职业，住北京市通州区**一居*号楼*室。
委托代理人申红军，北京市天安律师事务所律师。
委托代理人田**，男，*67年1月13日出生，汉族，北京市****咨询服务中心经理，住北京市通州区**一居*号楼*室。
被告李（反诉原告），女，*71年10月27日出生，回族，北京市公共交通控股集团有限公司第*科技分公司售票员，住北京市通州区**东路*号院*号楼*单元*室。
委托代理人申红军。
被告李（反诉原告），女，*73年10月3日出生，回族，北京市****咨询服务中心副总经理，住北京市通州区**一居12号楼251室。
委托代理人申红军。
被告李（反诉原告），女，*76年9月18日出生，回族，无职业，住北京市通州区**一居*号楼242室。
委托代理人申红军。
被告马（反诉原告），女，*21年2月17日出生，回族，北京市通州区张家湾***村农民，住该村。
委托代理人申红军。
原告张义*与被告马、李、房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵书*独任审判，公开开庭进行了审理。原告张及其委托代理人张**、王**，被告马的委托代理人申红军、田**，被告李**及其委托代理人申红军，被告李*云及其委托代理人申红军，被告李*炜及其委托代理人申红军，被告马及其委托代理人申红军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张称：原告原系北京市通州区张家湾镇立禅庵村村民，在该村有平房七间（正房四间、厢房三间），*95年原告与枣林庄村李文*签订房屋买卖合同，原告将上述房屋卖给非本村村民的。2005年李去世（户口未注销），上述房屋由其妻子马管理。李妻子马、女儿李、李、李、母亲马为其法定继承人，但均非张家湾镇立禅庵村村民。原告认为其与李签订的房屋买卖合同，因并非本村村民，应属无效。被告作为李文*的继承人应当承担相应义务，腾退上述房屋。现起诉要求判决原告与李文*签订的北京市通州区张家湾镇立禅庵村平房七间的房屋买卖合同无效，被告腾退该房给原告张义*;诉讼费由被告承担。对于*被告的反诉请求，同意支付房屋现值和原价格的差异补偿费56935元，其他不予认可。
被告称：一、原告当初在卖房时明知农民房及宅基地禁止流转的规定，但为了追逐利益，依然将房出售，从*95年到2011年时隔16年房价上涨，原告有利用国家的法律政策要求确认合同无效谋求更大利益，属于有失诚信的行为，因此原告是有重大过错的一方，应当承担主要责任；二、原告提起诉讼的根本原因是该房屋面临拆迁，房价、地价已经翻倍增长，原告为了取得巨大的经济利益；三、国家和北京市高院为了保护这种原买房人的利益，于2004年就农村私有房屋买卖合同效力认定及案件处理原则形成了会议纪要，首先要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋增值和原买卖价格的差异造成的买受人的损失，应当对此进行补偿，故此要求驳回原告的诉求，并反诉要求确认原告与李文*签订的房屋买卖契约有效；原告给付被告现值房屋现值和原买卖价格的差异给被告造成的损失56935元；原告给付被告因土地增值房屋所在土地的区位补偿价价款的70%;反诉费由原告承担。
经审理查明，*95年1月20日，张与李及见证人王、张签订房屋买卖契约，张以16000元的价格将其所有的北京市通州区张家湾镇立禅庵村中北房四间、厢房三间及院外厕所、院内柿子树两颗卖给李文*，该房屋买卖后未经相关政府部门变更登记。李于签订契约当日给付张房价款16000元。李文*于2005年5月间去世，马系李之母，马**系李文*之妻，李均系李之女。李购买此房后在该房屋内生活多年，并对其进行了修缮。本案在审理过程中，*被告向本院提出申请，要求对该诉争房屋现市场价值及区位补偿价进行鉴定，经北京京评价格评估有限公司做成价格鉴定结论为该鉴定标的的市场价格为56935元，区位补偿价为164946元。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖协议、土地登记审批表、评估报告、评估费收据等在案佐证。
本院认为，违反国家法律、行政法规的强制性规定，订立的合同无效。根据已查明的事实，张将自家坐落在北京市通州区张家湾镇立禅庵村中北房四间、厢房三间出卖给李文*，该房屋土地使用权人登记为张义*。后双方未到相关政府部门对宅基地使用权作合法的变更登记手续。违反了国家关于土地使用权、使用权的因转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记的规定。现张义*要求确认双方签订的房屋买卖契约无效，理由正当，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，张义*要求*被告腾房，本院亦予支持。另由于李文*使用该房屋多年，在该房屋基础上有所投入，并已经北京京评价格评估有限公司评估鉴定，应按照鉴定结果对其投入予以补偿。现*被告反诉要求张义*支付现值房屋现值和原价格差异补偿及该房屋区位补偿价价款的70%，在庭审过程中张义*表示同意按照鉴定结果支付，本院对此不持异议。依据《中国人民共和国合同法》第*十二条第（*）项之规定，判决如下：
一、原告张与李签订的房屋买卖合同无效；
二、被告于本判决生效后七日内将位于北京市通州区张家湾镇立禅庵村中的北房四间、厢房三间及院落予以腾退，交付原告张使用；
三、原告张义*于本判决生效后七日内支付被告马、李、李云、李、马损失费人民币十七万二千三百九十七元二角；
四、驳回被告马、李、李、李、马的其他反诉请求。
如果为按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千二百*十元，由被告负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费六百元，由原告负担，于本判决生效后七日内交纳。
评估鉴定费三千元由原告张义*负担一千*百元，于本判决生效后七日内交纳；由被告马**、李**、李*云、李*炜、马成*负担一千*百元（已交纳）。
评估鉴定费四千元由被告马**负担，由原告张义*负担二千元（已交纳）；由被告马、李、、李、马负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十*日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
