1   商业用地改住宅用地

能够改变用途，改变土地用途需要行政部门许可。租赁合同有效，商人对土地有个收益权（根据w权法135到后面几条）电工上。
商业用途土地不能擅自改变用途，若是得到批准就可以。若是得到审批了，获得许可情况下。商业用地改成房子后，租给他人20年是有效的。
商业用地使用年限： 
根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第15号）中华人民共和国物权法的规定第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(一)居住用地七十年；
(二)工业用地五十年； 
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；
(五)综合或者其他用地五十年。
第一百四十九条　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。　　非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 
合同法：第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

2   商业住宅用地

事实上，关于土地性质的问题，还要追溯到1990年国务院公布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这份文件中将土地出让分为五类，并对各类性质土地的最高使用权年限进行了说明，分别是居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年、综合或者其他用地五十年。

所以很明显，根据这份条例，购买在非“居住”用地上建造的房子，首先受影响的是使用权年限，也就是说，这类住宅的使用权期限都要短于居住用地上的住宅。而且根据今年两会刚刚通过的《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”这就是说，住宅用地上建造的房屋，使用期限已经基本不受之前“七十年”的束缚，而非住宅用地上的房产期满之后如何延续，则还有一定具体问题具体分析的空间

3   住宅混合公建用地

混合用地一般要求不得由单一的使用类型占据全部用地，而必须有不同的使用类型混合，并且混合应达到一定的比例。

公建混合居住用地以公建（公共建筑）为主，兼容居住及其他用地，公建用地的建筑面积必须大于总建筑量的50%，并保证不多于80%。多于80%应算作公建兼容其他用地。

4   工业用地住宅

工业用地说白了就是厂房用地。土地性质不可随便更改，工业用地要是拆迁的话和住宅用地赔偿天镶之别，所以国家现在严厉打击开发商工业用地建住宅。购房时，如果你付出的是住宅的价格，必须要求中介和业主在购房合同上备注清楚这个“土地性质”是住宅而不是工业用地，否则高额赔偿！

不要听他们单身公寓啥的各种忽悠，工业用地红本银行也可贷款，只是商业行为。因为土地性质只有住宅，工业用地和商业三种，其他公寓啥的都是房屋用途，没多少关系，稳扣土地性质就可以了。所以买房不要听业主中介吹牛，必须要亲自查实，口头保证没有用，必须写进合同里面去不然辛苦一辈子买个厂房，毕生心血投进去欲哭无泪。写进合同能准确的检验中介和业主言语的可信度。另外不是商品房就是住宅，工业用地，商业用地，住宅，只要有红本统称为商品房，银行也可以贷款。