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词条名：上海宅基地动迁新政策词条类别：土地百科上一条：河南农村宅基地新政策下一条：农村违章建筑新政策

上海宅基地动迁新政策

上海市农村房屋拆迁补偿标准，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。

目

录

　　1 上海宅基地动迁新政策

　　1.1 一、上海宅基地动迁新规定

　　市政府近日发布《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法规定动拆迁安置的人口必须在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，且在本市无其他住房等符合《办法》规定的标准认定。

　　1、应安置人口的认定对象：截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。

　　2、符合特殊情形七种人：拆迁范围内应安置人口的未成年子女；因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户的；因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的；海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的；本市居民因应征入伍、出国（境）而注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；市政府规定的其他情形。以上七种人可认定为应安置人口。

　　3、无其他住房的六种人：有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口；户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）；因应征入伍而注销户口的人员；因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员；户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口；市政府规定的其他情形。以上六种人可以认定为应安置人口。

　　4、主要适用政策

　　（1）上海市人民政府令第111号《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》

　　（2）市房地资源局沪房地资拆[2001]673号《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知》

　　（3）市房地资源局沪房地资拆[2005]260号《关于实施房屋拆迁面积标准调换指导意见》的通知

　　1.2 二、上海宅基地动迁的主要原则

　　从111号文发布后，上海市动迁从“数人头”过渡到了“数砖头”，即：动迁主要按照被拆迁人的房屋面积，而不是户口数！实际操作中，动迁毕竟带有一定的解困意义在其中，所以实际操作的原则是：以数砖头为主，兼顾数人头，即主要是依据被拆迁人的房屋面积，兼顾户口

　　1.3 三、居住房屋的拆迁补偿安置方式

　　主要是分为：货币补偿、价值标准和面积房屋调换安置三种。本质的原则还是货币补偿，故我只谈货币补偿。

　　1.4 四、居住房屋的拆迁货币补偿

　　应得货币=法律上得到的一块+友情操作的一块

　　（一）法律上应得的一块

　　1、产权房（有产权证的房），其货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）*被拆除房屋的建筑面积

　　2、公房（有公房租赁凭证的房），其货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价*80%+价格补贴）*被拆除房屋的建筑面积

　　3、有关说明：

　　（1）被拆除房屋的房地产市场单价为被拆迁人投票选出的评估公司对该房屋评估出的价格（2）价格补贴=最低补偿单价*价格补贴系数当被拆除房屋的房地产市场评估单价高于最低补偿单价标准时，按市场评估单价计算：

　　价格补贴=（最低补偿单价*2-实际评估单价）*价格补贴系数

　　A、最低补偿单价是政府为保护被拆迁人利益而设定的保护底线，根据地段不同（如3A、2B之类）设定，如8500，9000之类，当地政府会有专门文件明确。

　　B、房屋拆迁价格补贴系数是政府为保护被拆迁人利益根据不同地段而增设的系数，如25%、30%之类，当地政府会有专门文件明确。

　　4、货币补偿特别照顾为照顾面积下的弱势家庭，市政府特别规定了货币补偿特别照顾。原住房户建筑面积低于30平方米的，可放宽至30平方米计算货币补偿款；原人均建筑面积低于14平方米的，补足到14平方米。具体到人口多，比如3个以上，每个补足14平方超过30平方的，上海市人民政府令第111号有具体规定，不再重复。

　　（二）友情操作的一块

　　1、对户口的奖励

　　一种是按照户口薄来奖励，如对被拆迁户有一本户口薄可奖励5万元之类；一种是按照家庭户籍人口来奖励，如有人奖励1万元之类。法律上并没有明确规定，一般看各动迁基地的方案。

　　2、搬迁奖励费、速迁费为鼓励早走早得益，各动迁方案一般设置各个奖期，根据搬迁的早晚，进行奖励如第一期，在动迁开始三个月内签约搬迁的，每平方米奖励200元，每户速迁费1万元；第二期，在动迁开始在动迁开始五个月内签约搬迁的，每平方米奖励150元，每户速迁费8000元之类。法律上并没有明确规定，一般看各动迁基地的方案。

　　3、搬家补助费主要是免费搬家的费用，一般几百元

　　4、家用设施移装费（以居民提供的原始发票为依据）主要包括电话有线电视、空调、热水器、煤气等移装费法律上是有规定的，严格意义上应当划入“法律上得到的一块”

　　5、特殊家庭照顾对于特殊家庭，如孤老、低保、重大病、伤残军人等，作为特殊照顾对象，一般根据不同困难程度，再另外补偿一定的货币。法律上没有明确规定，各动迁方案规定。

　　五、货币补偿后选购配套商品房和搭桥商品房的安置办法居民可以选择拿货币自己购买住房，也可以购买拆迁人提供的配套商品房和搭桥商品房，其中配套房要求5年内不得上市转让交易。价格一般都低于市场价，在具体购买时都有一套完备的操作办法来运做。

　　六、关于被拆迁户居住人员的认定由于在实际操作中的总原则是：以数砖头为主，兼顾数人头，即主要是依据被拆迁人的房屋面积，兼顾户口。

　　2 上海农村宅基地拆迁补偿标准【1】

　　由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

　　（一）房屋拆迁补偿计算标准

　　（1）房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）。

　　（2）房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。

　　（二）房屋拆迁安置费计算标准

　　（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

　　注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;

　　2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;

　　3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

　　（三）农村房屋拆迁补偿标准

　　（1）被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。

　　它的具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；

　　（2）被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

　　3 上海农村宅基地拆迁补偿标准【2】

　　1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。

　　“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。

　　农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。

　　在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。

　　一是宅基地补偿，二是房屋补偿。

　　由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。

　　而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。

　　村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。

　　2、土地补偿的标的是土地使用权，一般分为2种形式：一是货币补偿，二是置换补偿。

　　货币补偿就是根据相关补偿标准，对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱；置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米进行安置。

　　还有就是房屋及地上附着物的补偿，这个补偿的标的是物产所有权，包含了你所有的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等，在补偿标准实施方案上应该是一栏一栏非常细非常清楚的，这个你可以向征地方要来看看。

　　这项补偿一般就只有一种补偿方式了，就是货币补偿。

　　3、现行的土地管理法第四十七条规定征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

　　征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

　　征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

　　征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

　　需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。

　　每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。

　　但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

　　4、房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。

　　计算公式为：房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。

　　拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。

　　房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。

　　户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。