1 两部委叫停小产权房通知全文
关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知
各省、自治区、直辖市国土资源、住房城乡建设主管部门：
为全面正确地贯彻落实党的十八届三中全会《决定》，坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、销售“小产权房”问题，现就有关事项紧急通知如下：
1.1 一、正确认识“小产权房”问题的危害性和严重性
建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。要全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
1.2 二、坚决查处“小产权房”在建、在售行为
近年来，国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”。2012年8月8日，国土资源部办公厅 住房城乡建设部办公厅专门下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》（国土资电发〔2012〕98号），各级国土资源和住房城乡建设主管部门要按照通知要求，对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。
1.3 三、切实履行好监督管理职责
各级国土资源和住房城乡建设主管部门要在地方人民政府的领导下，认真履行职责，及时采取有力措施，切实加强监管，做到令行禁止。一要对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见，并将结果报两部。二要对违规为“小产权房”项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的，要严肃处理，该追究责任的一定要追究责任。对监管不力、失职渎职的，要严厉问责。三要加强宣传引导。准确理解、全面宣传和贯彻落实好十八届三中全会精神，正确引导舆论，向社会警示购买“小产权房”的风险，切实维护人民群众合法权益。
2 两部委叫停小产权房解读
2013年11月22日，国土部和住建部联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（以下简称《通知》），要求各地坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。
浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰指出，“该《通知》与此前发布的有关小产权房的政策基本要求是一样的，但当前小产权房再度升温，此时再次发文是为了表明当前态度。”
借机炒作
“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等相关费用，也就没有土地证等证件。然而，近段时间以来，有关小产权房可能转正的猜想，让“缺证少保障”的小产权房火了一把。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）提出，建立城乡统一的建设用地市场。此前，一份由国务院发展研究中心公布的“383方案”中提到：“对已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。”在这种情况下，多地二手市场“闻声而动”。据报道，北京最大的“小产权房”集中地太玉园小区，10天内房价每平方米上涨了将近1000元。
“这是一种误读。”国土部相关人士对媒体表示，《决定》中有关同等入市、同权同价的表述，不能简单地把它理解成，农村的地要变成城市的地，想怎么用就怎么用。
中国房地产信息集团研究总监薛建雄也表示，不少房地产中介以及开发商都借此来炒作。但实际上，小产权房的价格并没有出现特别领先市场的表现。
“千万别买，让小产权房转正，想都别想，三中全会也没说小产权房可以入市。”华远董事长任志强近日就公开怒斥小产权房的违法性，认为允许其入市就跟让其他违法犯罪合法化一样。
紧急降温
面对炒作风潮，官方再也“坐不住”了。
《通知》强调，建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序。建设、销售和购买“小产权房”不受法律保护，影响了新型城镇化和新农村建设健康发展。要坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。《通知》同时要求，地方国土和住建部门对“小产权房”开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理意见。
在浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰看来，“该《通知》与此前发布的有关小产权房的政策基本要求是一样的，但当前小产权房再度升温，此时再次发文是为了表明当前态度。”早在1999年，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中就已明确规定：农村的住宅不得向城市居民出售。
“转正”无期
据不完全统计，截至目前，全国“小产权房”的总量或已超过70亿平方米，如果按每套100平方米来计算的话，相当于有7000万套小产权房。目前看来，小产权房违法是现实法律中毋庸置疑的事实，但此次两部委针对小产权房下发的通知中，仅对在建、在售的小产权房坚决叫停。那么，对于已建、已售小产权房该如何处置？
北京市国土局副局长李军对媒体透露，去年开始，北京开展的清理小产权房的工作，基本原则就是要杜绝新生，逐步地处理遗留问题。针对已建已售的“小产权房”，李军表示，这一遗留问题目前也正在进行处理，将选择个别区域进行试点，目前试点方案正在研究制定中，但北京从未考虑让小产权房转正。
“小产权房的处理肯定会是一个长期缓慢的过程，不可能在短时间内解决。”薛建雄告诉记者，小产权房问题应该在社保与土地挂钩制度、集体土地与国有建设用地流转制度完善后解决，具体来说，其一是给失地农民（小产权房占用的土地）社保和就业，然后将小产权房转成大产权；其二是拿同等面积的城市建设用地来换，比如一些工业用地多出来，转成农民耕地，然后把小产权房转成大产权房。
薛建雄直言，上述两个方法，对政府来说成本都非常大。这就意味着需要向小产权房业主征收较高的土地出让金，而小产权房业主也并不一定会同意。我国小产权房规模之庞大，给处置增加了不小的难度。
3 两部委叫停小产权房分析
据国土资源部消息，11月22日，国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅联合发出紧急通知，要求各省级国土资源、住房城乡建设主管部门全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。
通知指出，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击耕地保护红线，扰乱土地市场和房地产市场秩序，损害群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展。
通知强调，对在建、在售的“小产权房”，要坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批、教育一片，发挥警示和震慑作用。
两部委强调，对违规为“小产权房”项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的，要严肃处理，该追究责任的一定要追究责任，对监管不力、失职渎职的要严厉问责。要向社会警示购买“小产权房”的风险，切实维护人民群众合法权益。
据介绍，两部门还要求各地开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见，并将结果报两部门。
刚刚结束的十八届三中全会强调，建立城乡统一的建设用地市场。部分人士认为，小产权房存在转正的可能，并引发部分区域购买小产权房的热潮。分析认为，两部委的上述表态，正是针对这种情况。
我国小产权房规模庞大，部分小区已成规模，给处置增加了不少难度。当前对于小产权房的处置，尚无有效的统一方案。多数业内人士认为，未来一段时间，我国对小产权房的处理还将继续遵照“严控新建”的原则。
三中全会后，市场有关“小产权房”能够转正的猜测或将结束。11月22日，国土部和住建部联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（以下简称《通知》），要求坚决查处“小产权房”在建、在售行为。
通知还要求，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批、教育一片，发挥警示和震慑作用。此前，小产权房市场在三中全会《决定》播发后迅速升温。
“最近看到了市场上有些误读，所谓的同等入市、同地、同价，建立城乡统一的建设用地市场并不意味着小产权房能够转正，”国土部相关负责人在接受21世纪经济报道记者采访时表示。
上述人士进一步介绍，建立城乡统一的建设用地市场前提是对用途管制和是否符合土地利用规划，也就是说，“小产权房（的合规性）和是否是集体土地性质，并不直接相关。”
中国房地产学会副会长陈国强表示，此次表态并未提出具体的小产权房解决办法，更像是起一个稳定预期、（短期）解释的作用。在其看来，小产权房的解决，需要建立在不动产登记、农地流转等一系列的配套改革框架下，不可能一蹴而就。
通知亦要求，各地开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见，并将结果报两部门。
上述国土部相关人士表述，排查摸底除了要遏制最近一些地方出现的违法建设、销售“小产权房”问题，也要对当地的小产权房数量、位置、违法违规原因进行梳理并列出分类处理的办法。
直击“转正”预期
2013年4月，21世纪经济报道记者走访太玉园时，当时太玉园对外的报价是每平方米6000-7000元。但是到11月中旬，该小区对外报的均价为8000-9000每平米。
一位小区中介介绍，“中央已经明确小产权房能够转正了，现在不买以后涨得更快。” 上述中介说，很多业主也因为小产权房转正预期，开始囤着不卖了。
在中介人员口中，用以证明“小产权房”转正的方案主要来源两个方面：一是国务院发展研究中心公布的“383方案”：一是《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股。
除了北京之外，深圳、广州、南京、郑州等多地的小产权房市场均传出类似消息。近日中央亦有官员开始强调土地用途管制仍是统一土地市场的重要前提。
“这是一种误读”，国土部相关人士介绍，三中全会有关同等入市、同权同价的表述，不能简单的把它理解成，农村的地要变成城市的地，想怎么用就怎么用。
因此，本次《通知》重申，小产权房严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展。
“转正”还是解决方案？
值得一提的是，针对已售已建小产权房的处理，紧急《通知》并未明示。《通知》要求，各地开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见，并将结果报两部门。
“所谓的排查摸底，”上述国土部相关人士表述，除了要遏制最近一些地方出现的违法建设、销售“小产权房”问题，也要对当地的小产权房数量、位置、违法违规原因进行梳理并列出分类处理的办法。
“该办法也将作为两部委以后制定小产权房解决思路，提供借鉴，”上述人士如是介绍。
记者采访了解，早在2012年，国土部就筛选小产权房处理的试点城市，北京为试点城市之一。
北京市国土局副局长李军透露，去年开始，北京开展的清理小产权房的工作，基本原则就是要杜绝新生，逐步地处理遗留问题。
针对已建已售的“小产权房”，李军表示，这一遗留问题目前也正在进行处理。李军透露，将选择个别区域进行试点，目前试点方案正在研究制定中，但北京从未考虑让小产权房转正。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表述，小产权房的解决是一个长期的过程，难度也是可想而知。首先，只有符合规划的、没有影响城市整体布局的小产权房，在符合规定的流转，才能谋求“合法”定位；其次，转正后如何平衡各方利益，怎么补缴土地出让金也是不小的难题。
●在建、在售“小产权房”坚决叫停，严肃查处
●对违规为“小产权房”补办手续的严肃处理
●对顶风违建的“小产权房”挂牌督办，坚决拆除
国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅22日联合发出紧急通知，要求各省区市国土资源、住房城乡建设主管部门全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
通知指出，建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。
近年来，国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”。通知强调，对在建、在售的“小产权房”要坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。
通知要求，各地对违规为“小产权房”项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的，要严肃处理，该追究责任的一定要追究责任。对监管不力、失职渎职的，要严厉问责。要向社会警示购买“小产权房”的风险，切实维护人民群众合法权益。同时，还要对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见，并将结果报两部。
就在新一轮土地改革即将拉开帷幕之时，相关部门再次表达对小产权房的零容忍。
11月22日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合发布关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知。通知指出，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。
与此同时，《物权法》、《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法实施条例》等一系列相关土地权限的法律法规也正在密集修订当中。
其中，已经基本制定完成的是《农村集体土地征收补偿条例》、《集体经营性建设用地流转指导意见》和《节约集约利用土地规定》，预计在今明两年内这些新的政策措施将正式颁布。
中央此前公布的《全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）只是提出了土地改革方向。相关土地专家表示，现在相关部门遵循的基本原则是“先立后破”，先推动完成《物权法》、《土地管理法》等相关土地法律法规的修改，然后才能真正开展城乡同地同权同价的改革。
据上述专家估计，要在“十三五”乃至更长的时间内，才能基本完成对现有土地法律法规的完善修改，相应地，全国范围内的新一轮土地改革也会随之延推。
修法
《物权法》规定，农村耕地、农民宅基地等集体所有的土地使用权不能抵押。以宅基地为例，城镇居民购买的房屋具有完整产权，可以抵押、担保、买卖，农民自己在宅基地上合法建造的房屋却不具有完整产权，不能抵押、担保，也不能出售到本集体经济组织成员以外。
十八届三中全会之后，中央在《决定》中明确，赋予农民承包经营权抵押、担保权能，保障农户宅基地用益物权，这将使农民拥有的土地权能更加完整和充分，也将有效缓解农业农村发展中面临的融资难问题。
目前国土部基本完成的《集体经营性建设用地流转指导意见》等政策中，对于农村的集体建设用地流转都有严格的限制，遵循的原则是不突破现行土地利用政策、土地使用标准等法律法规的规定。这样的做法在很多土地专家看来谈不上创新。
事实上，国土部早在1999年至2002年期间，就在安徽芜湖、江苏苏州、浙江湖州、广东顺德等地开展了包括宅基地在内的农村集体建设用地流转试点，但成效并不明显。土地问题专家、原国家土地管理局规划司副司长郑振源认为，国土部下一步计划推进的集体建设用地流转试点，是在走回头路，难以取得较大成效。
造成这一现象的原因，在国土部门看来，是缺乏上位法的支持，即推进土地改革试点的同时，没有辅以相关配套政策、以及《物权法》、《土地管理法》等法律法规中相关规定的修改。
因此，《决定》颁布之后，相关部门已经在抓紧推动修改《物权法》、《担保法》、《土地管理法》等，同时对于已经成型的《集体经营性建设用地流转指导意见》、《节约集约利用土地规定》进一步完善，以期加快推进建立统一建设用地市场的相关制度建设。
但期间，需要解决的部门利益和央地关系等问题仍有很多。以修订《土地管理法》为例，从2008年被纳入全国人大立法规划至今已历5年，迟迟未能完成。相关专家预计，需要到“十三五”乃至更长时间，才能完成《物权法》、《担保法》和《土地管理法》等法律法规的修改。
全面清查
由于近年来企业“囤地”、“圈地”、小产权房的占地问题日趋严重，国土部门每年都会开展声势浩大的违法违规土地清查行动。
2012年，国土部曾在北京等地对小产权房进行重点“清理”，没收了北京延庆的51栋小产权楼房，并查处了相关责任人。2013年初到现在，国土部一直将清查闲置土地作为全年的一项重点工作。
在近期国土部召开的会议中，相关负责人也明确表示，将要对现有违法违规城乡建设用地展开全面清查并制定相关处理政策。
这必然牵涉到小产权房问题。相关专家对经济观察报表示，中央颁布《决定》之前，有关方面曾就小产权房政策改革问题征求国土部意见，国土部方面认为小产权房是违法的，原因是与现存法律法规存在冲突。
此前，国务院政策研究中心在完成383方案过程中，也曾就其中相关小产权房等方面的问题征求国土部的意见，双方未能达成一致。国研中心的建议是，对现存的“小产权房”采取分类处理、有条件合法化的措施，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，而国土部坚持认为小产权房是违法的。
对于未来相关小产房政策的走向，相关专家认为，北京等地推进集体土地确权登记方面动作较快，现在确权登记发证已基本完成，下一步将接受国土部检查验收，预计年底前能全面完成。而到2014年，北京市将开展集体建设用地和宅基地使用权的确权工作，届时将要面对小产权房问题，中央关于小产房的政策处理或将明朗。
