小产权房坏处

  小产权房中的“小”其实并不是一个法律概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定称谓。小产权房即部分产权房。当时的部分产权人享有房屋的使用权和继承权,而对收益权和处分权的行使则被限定在一定范围之内,是特指建设在乡镇集体土地上对社会公开出售的房屋。

      1   什么是小产权房


      1.1   第一、小产权房含义


      小产权房是指一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

      1.2   第二、小产权房种类


      从建房土地来源上,可以将“小产权房”分为三类:(1)利用农村宅基地建设的住宅。(2)建设在农民集体所有非住宅建设用地上的住宅,比如建设在乡镇企业、乡村公共设施和公益事业用地上的住宅。(3)直接利用农用地建设的住宅。

      1.3   第三、小产权房颁证单位


      由乡镇政府或者村委会而不是国家颁发产权证,有时仅仅是合同约定,并没有任何产权证件。 “小产权”其实就是“乡产权房”、 “村产权房”等“集体产权”,按照物权法定的原则,这些产权并不是受法律保护的法定产权。

      和一般意义上的商品房相比,“小产权房”没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,“小产权房”的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。



      2   小产权房的由来


      我国有《土地管理法》及其实施条例、《城乡规划法》等法律、法规,对土地资源的使用进行严格的界定,特别是对农村集体土地进行了强制性的保护。我国对城市土地和农村土地实行不同的管理方法,对城市人口和农村人口也实行不同的管理办法。城市国有土地只有经过合法程序后方能建造商品房上市流转,并由国家房管部门颁发房产证。而农村集体土地只有经国家征地,土地性质变为国有后才可以用于房地产的开发,然后进行上市流转。这种二元结构的土地制度,是“小产权房”问题的根源。这样的国有土地和集体土地的二元式划分,导致了土地一级市场国家垄断,造成二者事实上的不平等。一方面,农民在征收中获得的补偿与市场价值相差太大,就自主建房出售;另一方面,现在城市房价太高,城镇的中下层的老百姓的收入不足以购买房屋,只能另找门路。由于农村房屋便宜,于是很多城镇居民购买,这就是“小产权房”产生的原因。



      3   小产权房坏处:危害


      3.1   1、威胁耕地数量


      在我国农村土地承载着9亿多农民的“安居”和“生产”,同时承载着稳定国家政权的重任,因此国实行十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策。不仅对耕地实行特殊保护,还实行土地用途管理制度,严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。但是据国土资源部部长徐绍史透露:截止到2006年,我国耕地面积距离18亿亩的警戒线只差2700万亩,徐绍史表示,一旦18亿亩耕地的底线被突破,国内粮食将不能自给自足,中国将在粮食问题上面临着受制于人的风险。因此我国耕地保护现状不容乐观。而这与现实中大量农业用地被用来开发小产权房密切相关。如果继续任由基层政府违法乱占、滥用土地,修建小产权房,必将威胁耕地数量,无法实现土地的宏观合理利用,无法保障土地的集约化和节约化管理,最终损害国民根本利益,甚至影响国家的稳定性。

      3.2   2、滋生腐败


      随着城市地价、房价的上涨,小产权房价格也在逐年上涨。在这种环境下,集体土地的价值得到更多利益主体的关注。如解禁小产权房或疏于对小产权房的管理,可能发生大规模的土地占用、开发小产权房行为,在有关集体土地使用权流转,统一城乡土地制度的立法尚未成熟的情况下,还不能建立起对基层政府的有效监督机制,无法保障将集体土地收益公平合理分配给集体经济组织中的成员,那么部分利益主体可能会趁势将属于集体所有的土地利益囊为己有。农民失去了原本赖以生存的土地,甚至教育、旅游等公共用地,国家失去了土地出让金、税收等各种费用,结果却是腐败现象的增加。

      3.3   3、浪费了经济资源


      小产权房的开发在某种程度上不利于节约经济资源。这一方面表现在部分高收入阶层,其通过购买集体土地使用权修建奢侈、豪华别墅。另一方面表现在小产权房在规划建设、建筑材料选择和施工技术等方面没有政府监管,因此其质量可能难以保证,配套设施可能不完备,也可能不利于整个片区格局的可持续发展,导致将来面临被拆除的风险。因此小产权房在某种程度上造成了经济资源的浪费。

      综上,小产权房在某种程度上有助于缓解城市住房需求,使得中低收入家庭暂时住有所居,但是其危害性也是显而易见的。于民,尽管农民从小产权房的开发中获取了一定的利益,但是农民也因此失去了赖以生存的土地,尤其是耕地,其今后生产生活必定受到重大影响;于国,小产权房的产生使得国家丧失了土地出让金等收益,不利益国家对土地资源利用的宏观调控,损害了法律的权威性。因此,从民生的角度来审视,为保障农民长久的生产、生活,维护农民群众根本利益,稳定农业发展,在我国目前国情下不适合全面解禁小产权以及赋予农民集体对集体土地过多的处分权。

      4   小产权房坏处:引发的问题


      4.1   1、农民基本生活保障问题


      目前法律并不允许其在集体土地上进行房地产开发,集体土地征用为国有土地是房地产开发的前提条件,而农民获得的征地补偿在土地收益分配中只占了很少一部分,大部分的土地收益被当地政府部门和开发商瓜分了。对农民来说,作为集体土地主人,“小产权”房将使他们(而不是开发商)成为土地增值最大的受益者。实际上,这也符合宪法和国际惯例的精神。世界银行对工程的土地移民在保障收益上就有明确的政策法规。这就是土地的原来的拥有者或居住者必须享有土地重新开发和征用的利益——分红。像中国这样,一开发就把农民的土地给开发商,农民土地的增值只能由开发商和地方政府分享的模式,实质上是一种“打贫济富”的不合理分配。在这过程中,农民受到一定安置,拿到一些补偿款,却永远失去了土地,由于土地的利用具有很大的不可逆转性,必然会带来大量耕地流失,而耕地流失之后农民生活保障问题将会受到威胁。

      目前,国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题,从集体组织和农民个体之间的关系来看农民个体一般处于劣势地位,其权益更容易受到伤害。因此,由于大量开发“小产权”房引起耕地的流失而造成农民生活保障受到严重威胁,将成为开发“小产权”房带来的最为严重后果之一。

      4.2   2、购房者权利保障问题


      我国的宪法第十条规定:“城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”而集体所有制土地上的建筑将无法取得《房屋所有权证》,这也是此类住宅被称为小产权住宅的一个最为重要的原因。不久前建设部发布的《关于购买新建商品房的风险提示》也再次强调:“在农民集体所有的土地上建设的房屋,未经规划,未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售,并且其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发”。所以在房屋产权上,“小产权”房一般只有土地使用权证,而无房屋所有权证。

      此外,在“房地产开发活动中,对国有土地一律是有偿使用,这是法律所要求的必备条件。任何无偿使用土地的房地产开发都是为法律所禁止,不能允许的,其实质上造成国有资产的流失,损害国家、社会的公共利益”。以“小产权”房为标的的合同也因违法而无效,购买人无法获得产权登记或过户登记,不能成为房子的所有权人也无法再行转让,如果房子出现质量问题,也很难维护自身利益,若以后遇到国家征收,按规定也只补偿给所有权人即村集体和村民。此外,这些“小产权”房很可能因违法而被强行拆除或没收。总之购买人的利益将难以保障。可以想象,那些购买了“小产权”房的人,随着城乡规划的修改,将面临随时被拆迁的危险。除非他们能够通过集体投票或者集体抗争,阻止城市扩张,或者阻止城乡规划法的实施。否则,在房屋拆迁的过程中,政府、集体土地所有者与购买人之间将会爆发严重的冲突,新一轮的社会矛盾将会被激化,整个社会将会因此而付出沉重的代价。

      5   小产权房坏处:购买风险


      5.1   (一)法律效力风险


      “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也分不同的情况:对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效;对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效;对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

      5.2   (二)房产转让风险


      “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。对房屋的保值和升值有一定影响。

      5.3   (三)政策风险


      购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

      如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

      5.4   (四)监管缺位风险


      乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。