1 沈阳国五条细则
沈阳“国五条”细则将限购范围从二环以内拓展到全市行政区域，已经拥有一套住房的沈阳市户籍家庭（含购房人、配偶及未成年子女），可再购买一套住房。昨晚7时，沈阳市政府办公厅通过市政府网站，发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对房价控制目标、限购区域、限购套数、出手自有住房个税税率等作出明确规定。
房价控制目标新建商品房价涨幅预计低于11%
预计今年新建商品住房均价不超8338元/平
2013年沈阳市新建商品住房价格控制目标为：新建商品住房价格涨幅低于当年城市居民人均可支配收入实际增幅。
如果按照官方机构发布数据，沈阳去年1月至11月份，商品住房均价在5878至6648元/平方米之间；而来自一家研究院的带有“民间”性质的数据显示，沈阳去年商品住宅均价最高的7月份和12月份，其价格均达到7512元/平方米。
按照沈阳市今年政府工作报告的数据，2013年沈阳城市人均可支配收入的增幅为11%，这意味着沈阳新建商品房价格涨幅今年将低于11%。
那么，即便按照“民间”数据推算，沈阳今年新建商品住房的均价，也不应超过8338元/平方米。
实际上，按照相关方面发布的数据，去年1月份新建商品住宅的均价为5878元/平方米；至去年11月份，沈阳新建商品住房均价达到6648元。也就是说，从去年1月至11月，沈阳商品住房每平方米平均上涨770元，增幅为13%。
2012年，沈阳城市居民人均可支配收入实现26430元，相当于每月2202元。
假定2013年沈阳城市人均可支配收入增长11%，那么今年沈阳城市人均可支配收入将达29337元，当相于每月2444元。
1.1 住房限购从二环内到全市每家“限”两套房
在沈阳市行政区域内，已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同），可再购买1套住房；能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，可购买1套住房。购买的住房包括新建商品住房和二手住房。
在沈阳市人口密集、房价过高的二环区域内暂时实行居民家庭限购住房套数政策，即：已拥有1套住房的沈阳市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭，在上述区域内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对已拥有2套及以上住房的沈阳市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非沈阳市户籍居民家庭、无法提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭，暂停在上述区域内向其售房。
参与制定政策的业内人士说，根据沈阳市以往的房产政策及国家相关的政策来分析，在未来本市市民二套房的限购区域由过去的二环内，扩大到所有行政区域，包括浑南、沈北等地区。而对于外地市民在沈阳买房，变化同样体现区域的变化，也由过去的二环内扩展到所有行政区域。直观地说，过去已经有两套房的沈阳市民，以前可以在二环外再买房子，而从现在起，可能在沈阳市的任何区域都不能再买第三套房子了。
保障性住房首提严格核查保障房居民家庭收入
各地区和有关部门要抓紧落实保障性安居工程建设用地，确保按要求全部开工建设；配套设施与保障性安居工程建设同步规划、同步实施、同时交付使用；在适合配建公共租赁住房的普通商品住房项目中配建一定比例公共租赁住房；由民政部门牵头，积极推进居民家庭收入核对工作，建立公安、工商、房产等部门信息共享机制，严格准入退出，确保分配公开、公平、公正。
2011年出台的调控政策指出，保障性住房用地不得从事商业性房地产开发，因城市规划调整需要改变用途的，由政府收回，另选地块供应。
沈阳保障性住房包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等。以2012年为例，沈阳市新建地铁惠民新城工程项目（沈北道义大学城）1900套、地铁惠生新城工程项目（沈北新区101国道西）4100套、地铁滨河新城工程项目（南部污水处理厂）4000套。最大的公租房项目丽水新城预计今年入住。对于各个保障性住房项目的门槛、程序、退出等，沈阳市均有明确的规定。此次新政首次提出由民政部门牵头，积极推进居民家庭收入核对工作，建立公安、工商、房产等部门信息共享机制，严格准入退出，确保分配公开、公平、公正，来保证保障性住房确实能改善低收入群体的居住条件。
1.2 个税二手房转让20%差额征税
依法执行二手房交易税收政策。税务、房产部门要密切配合，对出售自有住房应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能够核实房屋原值的，按转让所得20%计征，无法核实房屋原值的，可按现行核定标准计征。
截至去年末，沈阳二手房交易一直按照差额20%计征个税，对不能核实房产原值的房屋，在转让时则执行核定全额1%计征。差额计征和核定全额计证，均是法律允许范围。
转让二手房个税政策，仍强调通过交易税收成本，抑制房屋炒卖行为，对转让未满五年的住房，除按差额计征20%个税外，还需缴纳全额5.6%营业税。
差别化房贷
二套房首付和利率或上调，目前多家银行二套房利率上浮10%至20%
银行业金融机构要进一步落实首套住房的贷款首付比例和贷款利率政策，按规定执行第二套（及以上）住房信贷政策；要强化借款人资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；银行业监管部门要加强对差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的及时制止、纠正；人民银行沈阳分支机构可根据市政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款首付比例和贷款利率。
二套房首付至少六成，贷款利率是至少上浮10%，停止办理第三套房贷款。昨日，辽沈晚报记者从沈城多家银行求证获知，目前有关二套房贷政策没有调整，但随着国五条细则的落地，部分银行已经收紧房贷，首套房贷优惠折扣取消，二套房利率普遍上浮10%至20%，甚至有个别银行已在沈阳地区停办二套房贷业务。目前，沈阳地区是否进一步提高二套房贷首付比例和贷款利率，仍有待观察。
1.3 商品房预售报价高于指导价 不发预售许可证
加强商品房预售资金监管；继续实施商品房明码标价、一房一价规定；提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化预售管理。对预售方案报价过高且不接受管理部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，暂不核发预售许可证；由建设部门牵头，房产、土地规划、税务、金融等部门配合，加强房地产企业信用管理；对违法违规的房地产开发企业和中介机构，要依法严格处理。
此前政策
2011年出台的调控政策规定，商品住房项目在建建筑单体达到商品房预售许可审批条件时，必须及时报批预售方案，申办《商品房预售许可证》。取得《商品房预售许可证》的，要在预售现场公示批准证件及其他应公示的信息，并对预售的商品住房实行明码标价，对违反相关规定且拒不整改的，关闭其商品房网上备案系统。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行预售，不得进行展销活动。
1.4 土地供应开发商拿地 开竣工时间写入合同
2013年住房用地计划供应总量不低于过去5年平均实际供应量，一季度公布年度住房用地供应计划；完善土地出让方式，严防高价地扰乱土地市场预期；将商品住房项目规划条件、开竣工时间等要求作为土地出让条件，纳入出让合同；建立中小户型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，中小户型套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件前提下优先支持其开发贷款需求。
2011年出台调控政策规定，2011年沈阳市商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量，保障性住房、棚户区改造和中小户型普通商品住房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%。保障性住房用地不得从事商业性房地产开发，因城市规划调整需要改变用途的，由政府收回，另选地块供应。
2 沈阳国五条细则解读
一、确定新建商品住房价格控制目标。
按照保持房价基本稳定的原则，2013年我市新建商品住房价格控制目标为：新建商品住房价格涨幅低于当年城市居民人均可支配收入实际增幅。各地区和有关部门要切实承担起稳定房价的责任，确保实现价格控制目标。
二、认真执行国家住房限购要求。
在我市行政区域内，已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同），可再购买1套住房；能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，可购买1套住房。购买的住房包括新建商品住房和二手住房。
三、继续执行差别化住房信贷政策。
银行业金融机构要进一步落实首套住房的贷款首付比例和贷款利率政策，按规定执行第二套（及以上）住房信贷政策；要强化借款人资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；银行业监管部门要加强对差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的及时制止、纠正；人民银行沈阳分支机构可根据市政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款首付比例和贷款利率。
四、依法执行二手房交易税收政策。
税务、房产部门要密切配合，对出售自有住房应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能够核实房屋原值的，按转让所得20%计征，无法核实房屋原值的，可按现行核定标准计征。税务部门要继续推进应用房地产价格评估办法，加强二手房交易税收征管工作。
五、增加普通商品住房和用地供应。
土地规划部门要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理稳定的住房用地供应规模。2013年住房用地计划供应总量不低于过去5年平均实际供应量，一季度公布年度住房用地供应计划；完善土地出让方式，严防高价地扰乱土地市场预期；将商品住房项目规划条件、开竣工时间等要求作为土地出让条件，纳入出让合同；建立中小户型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，中小户型套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件前提下优先支持其开发贷款需求。
六、加快保障性安居工程规划和建设。
各地区和有关部门要抓紧落实保障性安居工程建设用地，确保按要求全部开工建设；配套设施与保障性安居工程建设同步规划、同步实施、同时交付使用；在适合配建公共租赁住房的普通商品住房项目中配建一定比例公共租赁住房；由民政部门牵头，积极推进居民家庭收入核对工作，建立公安、工商、房产等部门信息共享机制，严格准入退出，确保分配公开、公平、公正。
七、积极推进城市棚户区及旧住宅区改造。
各地区和有关部门要抓好城市和国有工矿（含煤矿）、国有林区、垦区棚户区改造，积极推进非成片棚户区、城中村改造和城镇旧住宅区综合整治，及时完成危房改造工作。
八、进一步规范房地产市场秩序。
加强商品房预售资金监管；继续实施商品房明码标价、一房一价规定；提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化预售管理。对预售方案报价过高且不接受管理部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，暂不核发预售许可证；由建设部门牵头，房产、土地规划、税务、金融等部门配合，加强房地产企业信用管理；对违法违规的房地产开发企业和中介机构，要依法严格处理。
九、加强房地产市场相关基础工作。
建立和完善房地产市场健康发展的长效机制，完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制；进一步整理和完善个人住房信息等房产管理基础数据，积极推进城镇个人住房信息系统建设，全面提升房产管理信息化水平；房产、税务、金融等部门密切配合，逐步建设统一的信息查询平台；加强房地产市场运行监测，及时统计发布市场信息，促进房地产市场持续平稳健康发展。
3 沈阳国五条影响
4月2日沈阳版“国五条”细则落地的第一天，沈阳市房产登记服务大厅作为沈阳二手房交易市场的晴雨表，已明显感受到二手房交易的降温，而且来势之快也超出人们的预料。沈阳市房产局的权威人士昨日透露，根据房产新政的规定，沈阳市房产局将继续实施商品房明码标价、一房一价。针对目前少数开发商预售方案报价过高的情况，该局将要求所有待售的商品房重新申报。对预售方案报价过高且不接受管理部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，暂不核发预售许可证。
房产大厅一小时仅放出14张号
昨日上午，在沈阳市房产登记服务大厅的一楼咨询领号台前，商品房领号排起了20多米的长队，而二手房领号则无需排队，稀稀落落的居民不时前来咨询政策，间或有人递上手续申领排号。截至昨日9时27分，咨询领号台仅发放出14张号，此时他们对外接受服务已有一个小时。尽管房产登记服务大厅仍然人潮涌动，工作人员表示，大都是前期已经交件并按约定时间来办手续的，而现办交易手续的情况较少。
无税房源借机提价涨300多元/平
“国五条”细则公布，3月份沈阳二手房交易市场出现爆棚行情，但随着政策落地明朗，未来二手房市场的走势也成为业内关注的热点。
沈阳阿凡提信息中介有限公司总经理王焦说：“为搭政策末班车，的确存在部分购房人提前置业的情况，而透支了未来部分市场份额，不过考虑到二手房有相对特殊的客户需求群体，随着市场对政策的适应和消化，对沈阳二手房整体市场影响不大。”
昨日，辽沈晚报记者走访了沈城多家房产中介，均表示沈阳细则政策刚明朗，市场还没有出现明显变化，近期整体交易市场转冷可能偏大，但对位置好、学区房、无税房等房源，受影响的可能较小。
沈河区一家房产中介业主刘女士表示，在其门店挂牌的无税房源（即满五年唯一住房）已经出现小幅涨价行情，一位葫芦岛的业主准备出售其沈阳一套91平方米的房源，因为属于唯一住房，近期主动将挂牌价由之前的64万提高至67万，相当于每平方米涨了300余元，即便如此，相对有个税同等条件的二套房源仍然保持一定优势。
反响中介
遭遇政策“门坎”中介一天丢两单生意
沈阳版“国五条”细则要求依法严格执行二手房交易税收政策，通过税收征管、房屋登记等历史信息能够核实房屋原值的，按转让所得20%计征个人所得税。
4月1日作为沈阳从严执行二手房交易差额20%个人所得税的时间节点，不少抢搭政策“末班车”的业务也终因这一天的到来而被迫停止，买卖双方临阵“变卦”，房产中介也只能自己扛。
阿凡提房产中介某直营店经理边锋说：“在双方达成交易意向时，我们便告诉了双方，因新政个税随时都有可能落地，如果赶上按全额1%核定征收则双方正式交易，如果是差额20%征收则再议。双方还达成协议，买方交纳了意向金”“当天，我们的经纪人办理业务时得知新递件均按差额20%计征个税时，迅速把这一消息通知两单当日办理手续的买卖双方，因为按1%核定征收只有8000元左右的个税，若按差额20%计征个税则达到7万多元，两个买主均表示要考虑，已经明显流露放弃之意。”边锋说。
昨日下午1点多，记者来到浑南中介门店比较集中的地方，正在为孩子选房的李女士表示，自己三月份就已经开始选房子，没想到房子还没有选到，个税就提高了。“交易成本太高了”她说。
反响开发商
担心首付、利率上涨希望政策能再具体
关于二套房贷首付或提至六成、利率上浮20%的传言，对有计划贷款购买二套房的居民来说是，显然不是好消息，但对开发商来说同样如此。
浑南一家楼盘营销负责人肖强（化名）表示，二套房一般属于家庭改善性需求，如果首付比例提高至70%，杀伤力太大，与其贷款购买，不如找亲戚凑够另外三成，希望政策可以再具体些，比如设定原住房人均面积低于30平方米，在购买二套房时给予首付5至6成。
和平区一楼盘置业顾问小李说，从他们接待的客户来看，需要贷款的客户在60%至70%之间，而且这些人中又有半数是二套房购买者，如果二套房贷首付和利率上浮，影响面不可忽视。
昨日在奥体中心附近，一家楼盘的售楼员说，他认为，对于他们所售的楼盘来说，影响可能不会太大，因为楼盘中、小户型的房子比较多，购房者中最多的还是年轻人，不少是为了买婚房、首套房，属于刚性需求，政策变化影响相对较小。
反响银行
沈部分银行二套房贷款利率上浮两成
未来，沈阳二套房贷首付和利率是否提高？截至昨日，人民银行沈阳分行仍未就此表态，但沈城部分银行对房贷收紧的趋势越来超明显。
昨日，记者陆续走访含国有银行在内的多家商业银行支行，获知目前沈阳市场二套房贷政策未变，仍执行首付不低于六成，利率在基准利率上上浮最少10%，个别银行则就二套房贷利率上浮20%。
昨日，有媒体报道北京中国银行首套房贷利率上浮5%，而中国银行沈阳分行表示，目前沈阳地区首套房套仍执行基准利率，尚未出现利率上浮的情况，不过对二套房贷利率则上浮10%，“完全按照国家政策”。
记者咨询了农行、建行、工行等多家银行，此前部分银行对合作楼盘客户有少量优惠，首套房贷最低可做到85折或9折，具体楼盘有小幅度的浮动，但目前大都回归至基准利率为主。
某银行和平支行信贷负责人表示，今年年初时个人首套住房贷款，9折优惠利率还较为普遍，“现在少得可怜，想要申请9折房贷的话，需满足很多条件，至少是银行的贵宾客户，而且需向上级银行打报告申请，批准下来的可能性不大”。而一家股份制银行五里河支行人士表示，他们的首套房贷利率已经不是基准利率，而是在基准利率上上浮5%至10%。
反响租房市场
部分二手房“由售转租”
中介看好租房市场
沈阳国五条细则出台后二手房交易市场骤然变冷，而与之相对的租房市场却急剧升温。昨日，记者走访沈城多家房地产中介发现，租房市场火爆，近日新增出租房源数量已经翻倍。“以前每天能有三四套新增待租房源，而现在每天都有十套左右。现在二手房交易量已经下降，许多过去准备出售的房源变成了出租。”文体路三好街某房产中介的负责人陈女士说。“我这房子本来打算卖掉了，但是我这不是唯一住房，得加上20%的税，太不好卖了。卖不掉，空着就更赔了，还是出租吧。”房主张女士现在后悔自己没有早把这套二手房卖掉。文体路三好街某房产中介的负责人陈女士说现在像张女士这样的情况有很多，“你看我这面墙全是租房信息，里面就有好多房源本来是打算出售的。”陈女士介绍，现在她们中介每天都有新增的由卖改租的房源。
资深房产中介春华说杜女士的分析不无道理，但近期待租房源的租金并无大幅上涨。春华说：“由于二手房交易成本上升，买不起房子的人只能去租赁，租赁市场将会更加火爆。”
昨日记者走访沈城多家房地产中介发现，以前在醒目位置摆放的房屋出售信息已经变成了房屋出租信息。在各中介询问二手房买卖的人寥寥无几，而出租和求租的人却有很多。北文萃路上某不动产的一位经纪人透露：“现在待售的主打房源都是那些满五年的唯一住宅，虽然少了税费，但是单价却很高。即便是房主如今主动让一点利出来，也找不到合适的买房人，买房人绝大多数都已经开始观望了。”该经纪人说现在公司已经开始主打租房生意了。
在三好街工作的白领林林已经在沈阳工作了4个年头。“本打算今年买个二手房在沈阳安家的，可这细则一出，二手房价水涨船高，以前看好的那套房加上税涨了10万元，已经超出了我的预算。”林林说自己经决定先弃买转租，之后再慢慢寻找合适的二手房，或者新房。
中介陈女士说：“虽说20%的差额税是针对卖方者说的，但是这钱多数最终还是会转嫁到购房者身上。以前中介还有方法可以避税，但是现在严格执行，除非是满五年唯一住房，否则这差额税是免不了的了。”
反响购房者
今后买改善房“分三步”
先租、再卖、最后再买房
在众多购房者中，改善型需求者占据半壁江山。国五条细则出台后，这部分群体纷纷开始了“先租房、再卖房、最后买房”的三步走策略。
家住沈阳市府广场附近的60岁的朱先生有一套60平的住宅，唯一的女儿已经结婚，为了迎接未出世的小外孙，他决定换一套100平的住宅改善一下居住条件。按照原来的计划，他打算先买一套房子，再卖掉旧房，但现在不行了。
朱先生的现有住房虽为满五年的唯一住房，但是一旦他购买了新房，再出售那套旧房的时候，旧房就成了他的二套住房，出售时就必然要加上20%的差额税。为了避免这20%的差额税，他只能选择先将手中的旧房卖掉，然后再去买新房。朱先生说：“我是刚需购房，没想到变得这么折腾，现在想要避免额外付出，只能走先租房、再卖房、最后买房的路线”
朱先生来到百联附近的一家房屋中介，准备把自己的旧房登记。中介人员告诉朱先生：“您的房子是满五年唯一住房还好一点，但是现在买房的人都特别谨慎，所以也不能保证您的房子多久才能卖出。”
反响公积金
沈阳暂未制定公积金收紧政策
沈阳市住房公积金管理中心工作人员告诉记者，沈阳国五条细则出台后，来办理贷款业务的人暂未增多，甚至来咨询的人也并未增多。今年3月，武汉、长沙等多地公积金新政出炉，但该工作人员表示，沈阳暂未制定公积金收紧政策。目前，沈阳公积金贷款额度仍为：单人缴存公积金最高可贷款额度为30万元，双职工缴存公积金最高可贷款额度为50万元，家庭成员3人（含）以上缴存公积金最高可贷款额度为60万元；二套房公积金贷款首付仍为6成，利率为基准利率的1.1倍，亦并无变化。
