1   土地储备贷款对象

　　为受政府主管部门委托负责土地收购及土地前期开发、整理的土地一级开发机构。

　　2   土地储备贷款条件

　　①借款人已取得企（事）业法人资格，已办理营业执照并通过年检。

　　②借款申请人所在地政府已建立土地储备管理制度，当地政府能够通过统一收购、统一征用和统一交易实现对土地一级市场的垄断和管理，土地收购、储备、出让、房地产评估等行业的市场行为较为规范。

　　③借款人从事土地收购、储备、出让等经营活动符合国家和地方法律、法规和政策。

　　④借款人具有一定的经济实力和抗风险能力，项目资本金符合国家规定。

　　⑤借款人经营管理规范，有较为完善的工作规章制度和财务管理制度。

　　⑥贷款拟收购、征用、储备的土地利用总体规划和利用计划已基本明确。

　　⑦已办理人民银行颁发的有效的贷款卡。

　　⑧贷款原则上采取抵押方式。贷款额度最高不超过土地收购、整理和储备总成本的70%。

　　⑨贷款用途符合国家有关法规和政策。

　　⑩项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。

　　3   土地储备贷款申请

　　申请政府土地储备贷款应具备以下条件：

　　1、借款人为地级市（含）以上政府本级土地储备机构的，该城市前一年度所辖区域（含下辖区县）的国内生产总值（下简称GDP）在100亿元以上；借款人为县级市或县（市辖区）政府本级土地储备机构的，该市（县、区）前一年度的GDP在50亿元以上；

　　2、从事土地开发、出（转）让等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度；

　　3、取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；

　　4.经主管机关核准登记，具有法人资格，取得法人证书、法人组织机构代码证，并办理年检手续；

　　5、在我行开立基本存款账户或一般存款账户；

　　6、持有中国人民银行核发并经过年审的贷款卡（证）；

　　7、无不良信用记录；

　　8、财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行相对封闭，还贷资金落实；

　　9、贷款方式为担保贷款的，贷款担保合法、有效、足值，符合中国农业银行贷款担保的有关规定；

　　10、发放项目贷款，须根据开发进度提供合法有效的土地征用、收购、基础设施建设等手续，贷款拟支持地块所在区域取得有权部门批准的控制性详细规划；原则上须落实不低于20%的自筹资金（含自有资金及财政性资金），并与贷款同比例到位；

　　11、其他贷款条件。

　　4   土地储备贷款办理方式和流程

　　1、办理方式

　　所有经授权及转授权的营业机构均可受理此项业务，但无论期限长短，有权审批行原则上为总行和一级分行。申请贷款时客户须提供以下资料：

　　（1）借款申请书；

　　（2）已办理年检手续的法人证书、法人营业执照、法人组织机构代码证、法定代表人的证明书或法人授权委托书；

　　（3）借款人可从事土地开发的有效批件。如政府批准设立土地储备机构的文件、土地储备实施办法、借款人的工作章程等文件；

　　（4）中国人民银行核发并经过年审的贷款卡（证）；

　　（5）经有权部门核准的近年及最近一季度的财务报表；

　　（6）拟收购、征用、开发土地所在区域的城市控制性详细规划；

　　（7）土地收购、征用合法性资料。收购国有存量土地的，提供原土地使用权人与土地储备机构签订的收购合同及无争议的权属证明；征用集体土地的，按照征用土地的数量和性质，提交国务院或省级政府对征用方案和农用地转用方案的批复；

　　（8）“七通一平”等前期开发合法性资料。以熟地出让或转让的，按照当地城市政府有关土地开发政策规定，提供有权部门对土地前期开发中有关建设用地规划、房屋拆迁、建设工程规划、施工许可等方面有效批件或办理情况及取得情况；

　　（9）自筹资金到位的计划和已投入资金的证明；

　　（10）采取抵（质）押担保的，须提供抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函、抵（质）押物清单、权属证明。采取保证担保的，须提供保证人的近三年财务报表、信用状况和保证人同意担保的董事会决议或相应决策机构授权书；

　　（11）拟收购、储备、开发的土地已落实意向受让方的，提交有关协议；

　　（12）其他证明文件和材料。

　　2、基本流程

　　政府土地储备贷款业务的基本流程为：客户申请、受理、调查、审查、审议与审批、报备、与客户签订合同、提供信用、信贷业务发生后的管理、信用收回。

　　5   申请土地储备贷款具体的程序

　　（一）产品定义

　　土地储备贷款是指贷款人向借款人发放的用于土地收购、整理和储备的贷款。

　　（二）借款人条件

　　借款人是经省、市人民政府批准成立的土地储备中心，或受政府委托并依法从事土地收购、整理及储备工作的独立法人机构。

　　1. 经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人；

　　2. 经营管理规范，财务状况良好，能按规定向银行报送财务报表；

　　3. 具有贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户；

　　4. 信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；

　　5. 贷款人规定的其它条件。

　　（三）贷款项目条件

　　1. 所在地区经济发展稳定，财政状况良好，土地市场化程度较高，房地产市场环境良好，政府负债情况合理，土地存量适中，土地收购、整理、储备和出让等行为规范；

　　2. 贷款项目符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划；贷款用于收购、整理和储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地；贷款项目涉及农用地的，应办妥合法的农用地转用手续和征地手续；

　　3. 贷款应与具体地块相对应，而且地块应地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景；

　　4. 贷款人规定的其它条件。

　　（四）贷款方式

　　执行我行贷款担保管理办法等相关管理规定，采取抵押、质押担保方式。

　　（五）贷款期限、利率

　　贷款期限最长不超过2年。贷款利率执行中国人民银行有关规定。

　　6   土地储备贷款管理办法（2012年修订）

　　第一章　总则

　　第一条  为保障我行土地储备贷款业务的稳健发展，规范贷款行为，防范贷款风险，根据现行的《中华人民共和国土地管理法》、《土地储备管理办法》、《关于加强土地储备与融资管理的通知》等有关法律法规的规定，制定本办法。

　　第二条　本办法所称土地储备贷款是指我行向负责土地一级开发的机构发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

　　第三条　发放土地储备贷款应当符合国家的法律、法规等有关规定，遵循安全性、流动性和效益性的经营原则。

　　第二章　贷款对象、用途和种类

　　第四条　贷款对象。土地储备贷款的贷款对象为经地方人民政府批准成立、受政府委托依法从事土地收购、整理及储备等工作的独立法人机构，且被列入国土资源部土地储备机构名录管理。

　　第五条　贷款用途。土地储备贷款仅限于城市规划区内具体地块的土地储备项目前期开发、土地收储等土地储备业务。具体包括：

　　（一）国有存量土地开发。，即根据城市规划，土地储备机构经批准对城市规划区内的已使用或闲置的国有土地进行统一的收购、收回、补偿，并对地上建筑物和附属物进行拆除和土地平整及市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到施工建设条件，再进行有偿出让或转让的土地开发行为；。

　　（二）新增城市建设用地开发，。即在符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划的条件下，土地储备机构经授权对有权部门批准征用的农村集体土地进行统一征用、安置补偿、土地平整及城市配套设施建设，再对这些新增的城市建设用地有偿出让或转让的土地开发行为。

　　第六条　贷款期限。土地储备贷款最长期限不得超过5年。

　　第三章　贷款条件及申请

　　第七条　贷款条件。申请土地储备贷款，借款人应具备以下条件：

　　（一）所在城市经济发展稳定，财政状况良好；。

　　（二）从事土地收购、储备、出让等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度；。

　　（三）经主管机关核准登记，具有企（事）业法人资格，取得企（事）业单位法人证书、企（事）业法人组织机构代码证，并办理年检手续，且被列入国土资源部土地储备机构名录管理；。

　　（四）在我行开立基本存款账户或一般存款账户；。

　　（五）持有人民银行核发并经过年审的贷款卡；。

　　（六）无不良信用记录；。

　　（七）财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行封闭，还贷资金落实；。

　　（八）贷款拟投向的地块为规划用途为商品住宅、商业设施等的经营性用地，地理位置优越、具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景，符合有关部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划。涉及农用地的贷款，应具备合法的农用地转用手续和征地手续，符合《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的有关规定；。

　　（九）实行贷款担保的，贷款担保合法、有效、足值，符合中国我行贷款担保的有关规定；。

　　（十）我行要求的其他贷款条件。

　　第八条　申请资料。土地储备机构申请土地开发贷款时，应向我行提交以下资料：

　　（一）借款申请书；。

　　（二）已办理年检手续的企（事）业单位法人证书、企业法人营业执照、企（事）业法人组织机构代码证、法定代表人的证明书或法人授权委托书；。

　　（三）借款人可从事土地一级开发的有效批件。如政府批准设立土地储备机构的文件、土地储备实施办法、借款人的工作（公司）章程等文件；。

　　（四）经过年审的贷款卡；。

　　（五）最近三年的财务报表；。

　　（六）省级财政部门核发的年度融资规模控制卡；。

　　（七）同级人民政府批准并报上级国土资源主管部门备案的年度土地储备计划；。

　　（八）同级人民政府批准的项目实施方案，包括拟收购、征用土地所在区域的城市控制性详细规划，土地收购、征用合法性资料等。其中，收购国有存量土地的，须提供土地储备机构与原土地使用权人签订的收购协议和／或有权机构批准收购的批准文件；征用集体土地的，按照征用土地的数量和性质，提交国务院或省级政府对征地方案和农用地转用方案的批复。根据《中华人民共和国土地管理法》，征用下列土地的，须报经国务院审批：

　　（1）基本农田；。

　　（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；。

　　（3）其他土地超过70公顷的；。

　　（4）征用上述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准；。

　　（九）自筹资金到位的计划和已投入资金的证明；。

　　（十）我行要求提供的其他证明文件和材料。

　　第四章　贷款方式

　　第九条　土地储备贷款应为抵押贷款，抵押土地须为土地储备机构所属储备土地，且具有合法的土地使用证。贷款用途可不对应抵押土地相关补偿、前期开发等业务，但贷款使用必须符合规定的土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。抵押土地价值应经我行认可的资产估价机构评估，抵押率原则上不高于70％。

　　以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，须报有批准权的人民政府审批，抵押物价值应扣除未缴纳的土地出让金及相关税费。

　　以政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定。抵押登记程序按照政府主管部门规定进行。

　　除应符合贷款担保的一般规定外，土地储备贷款不得用以下土地设定抵押权：

　　（一）权属有争议的；。

　　（二）以出让方式取得土地使用权，满2两年未动工开发，可以无偿收回的土地使用权；。

　　（三）属于成片开发土地的未形成工业用地或者其他建设用地条件的；。

　　（四）城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的；。

　　（五）以划拨的土地使用权设定抵押，未取得有批准权人民政府批准同意的；。

　　（六）未依法办理土地登记手续并取得土地证书的储备土地……

　　第十条  已抵押给我行的储备土地，需通过出租、临时使用等方式加以利用的，应征得我行同意。

　　第五章　贷款调查

　　第十一条　土地储备贷款的调查主要包括贷款合法性调查、安全性调查、效益性调查。客户经理应对当地土地收储的有关规定和具体流程进行调查了解，并在授信调查报告中说明当地土地收储的具体流程。

　　第十二条　合法性调查主要包括以下内容：

　　（一）借款人是否是受政府委托在城市规划区内从事土地收购及前期开发的机构；。

　　（二）借款人营业执照或事业单位法人登记证明是否真实有效；。

　　（三）贷款卡是否真实有效并经过年审；。

　　（四）是否取得省级财政部门核发的年度融资规模控制卡，拟批准的融资额度与本年度已发生的融资额度（包括本年度贷款已在本年度归还部分）是否在年度可融资规模范围内；。

　　（五）借款人与原国有土地使用权人签订的收购合同是否真实有效，收购土地产权是否清晰；收购划拨的土地使用权是否经过有权部门批准，；新增城市建设用地的征地手续和农用地转用手续是否合法、齐备；。

　　（六）“三通一平”等前期开发中有关地方政策要求的前期开发立项、建设用地规划、建设工程规划、房屋拆迁等有效批件是否有效；。

　　（七）土地储备是否符合有权部门批准的土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和城市控制性详细规划。

　　第十三条　安全性调查主要包括以下内容：

　　（一）政府本级财政实力情况，城市政府所辖区域是否存在严重的政府支持或袒护的逃废债务行为；政府本级财政实力情况。

　　（二）城市房地产市场发育现状，；近年政府每年出让及划拨土地数量、用途；属于开发区的，调查开发区近年招商引资数量，各类建设用地出让数量、用途；。

　　（三）借款人的经营能力、盈利能力和偿债能力；。

　　（四）借款人在金融机构和其他机构的借款余额、还本付息情况。；

　　（五）自筹资金比例来源和到位情况；。

　　（六）土地收购价格是否合理，是否存在价格高估的情况，。尤其是在收购破产企业产房、土地时是否存在价格高估；。

　　（七）土地储备机构资金运作模式及贷款是否可能被挪用于财政性支出或其他用途；。

　　（八）当地受让方缴纳土地出让金的主要付款方式，是否分期付款，付款期限长短。；

　　（九）贷款担保能力。对抵押物的价值及变现能力作出准确合理评估，抵押物要合法足值，抵押率符合我行有关规定。

　　第十四条　效益性调查主要包括以下内容：

　　（一）拟开发的土地所处地段、城市规划、周边环境等方面，与同类地块的出让情况相比，预测土地出让的市场前景；。

　　（二）根据拟开发土地的控制性详细规划，结合规划用途测算可出让土地数量及实现的收益；。

　　（三）对拟开发的土地进行成本、收益综合测算，评估其还本付息和抗风险能力；。

　　（四）分析贷款给我行带来的存款、中间业务等附带效益。

　　第六章　贷款审批和发放

　　第十五条  土地储备贷款由专职审查人员进行审查，并按我行规定的流程和权限进行审批。

　　第十六条　借款申请获批准后，分行须在落实授信前提条件后方可发放贷款。

　　第十七条  贷款发放后，经办行应当准确、完整、及时地向人民银行企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。

　　第七章　贷后管理

　　第十八条　土地储备贷款实行专户管理。借款人须在我行开立土地储备资金支出专户和还款准备金账户。我行贷款应存入资金支出专户，借款人实际用款时，按照有关支出用途及合同、凭证，由我行逐笔监督，保证专款专用。

　　我行应加强对借款人土地出让收益的监控，争取要求借款人在我行开立土地出让收入专户。出让收入返还专户的土地开发成本部分只能用于还贷，不得挪作他用，不得用于滚动开发。

　　第十九条　建立贷款早期预警制度。发生下列情况之一的，分行应实行预警，并采取停止发放贷款或提前收回贷款等相应债权保护措施：

　　（一）国家或地方政府关于土地储备的政策发生变化，对贷款可能产生不利影响的；。

　　（二）地方政府或财政部门通过改变资金运作模式、调整土地出让收入分配政策等措施，转移借款人资金或将贷款挪用于财政性支出的；。

　　（三）借款人所在城市规划变更、借款人经营模式和经营范围调整、借款人经营行为和信誉等因素可能给贷款带来风险的；。

　　（四）借款人在近期内出让的地块价格水平总体不理想，不能保证合理利润的；。

　　（五）借款人未按用途规定使用贷款的；。

　　（六）在贷款偿还前出（转）让或出租我行贷款支持收购、储备的土地的国有土地使用权或已抵押给我行的国有土地使用权时，借款人未事先通知我行的。；

　　（七）出（转）让已抵押给我行的国有土地使用权或转让其他抵押物后，借款人未归还贷款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的；。

　　（八）贷款支持收购储备的土地因规划条件改变，无法实现预期效益的。；

　　（九）抵押物因政策变化或经批准改变原规划条件，不再符合抵押规定的，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的；。

　　（十）借款人或担保人涉及诉讼，可能影响贷款安全的。；

　　（十一）贷款抵押物被司法机关或其他有权机关查封、扣押的。；

　　（十二）其他导致贷款风险增加的情况。

　　第二十条  各分（支）行应每半年向总行公司业务部上报土地储备贷款的发放、收回及贷后管理情况。

　　第八章　附则

　　第二十一条　本办法由总行负责解释和修订。

　　第二十二条  对于从事土地一级开发的非土地储备中心类机构（含地方政府融资平台），在确定该机构已经列入国土资源部土地储备机构名录中，并已取得省级财政部门核发的年度贷款规模控制卡后，其申请的土地开发贷款，适用于本办法。

　　第二十三条　本办法自发布之日起执行。

　　7   土地储备贷款被叫停

　　2016年2月23日，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会等四部门发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》。《通知》称，新增土地储备项目所需资金应纳入政府性基金预算，不足部分通过发行地方政府债券解决。自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。

　　所谓土地储备贷款，是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

　　《通知》称，清理压缩现有土地储备机构。各地区应当结合事业单位分类改革，对现有土地储备机构进行全面清理。“按照事业单位分类改革的原则，各地区应当将土地储备机构统一划为公益一类事业单位。”与此同时，《通知》还强调，“土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。”

　　《通知》明确，妥善处置存量土地储备债务。对清理甄别后认定为地方政府债务的截至2014年12月31日的存量土地储备贷款，应纳入政府性基金预算管理，偿债资金通过政府性基金预算统筹安排，并逐步发行地方政府债券予以置换。

　　《通知》还对调整土地储备筹资方式作出说明，2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。

　　8   土地储备贷款被叫停分析

　　民生证券固定收益分析师李奇霖认为，规范的对象和内容主要是土储机构及其储备行为，包括融资和投资。受到冲击较大的是直接或者间接依赖土储贷款的城投企业。

　　他分析说，对于土储机构，首先是融资职能取消；其次是储备项目运行模式改变。但是，土储机构与城投之间签订的购买服务合同，相比于过去企业一厢情愿声明“以土地未来出让收入作为偿债资金来源”，其实更具法律效力和增信效果。对于主营业务包括土地一级开发的城投而言，并非利空。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于积压的土地储备债务，此次政策明确后续通过发行地方政府债券的方式来解决。此类做法的前提自然是各级地方政府在地方债的发行方面会比较顺畅。同时，通过发债方式，也能够使得部分城市长期积压的土地储备债务问题得到有效解决，相应的风险可以分散到相应的机构投资者身上。当然一般来说，此类地方政府债券有地方政府征税权等做担保，风险并不大。

　　中信建投首席宏观分析师黄文涛表示，在当前“不缺钱，资产荒”背景下，叫停土地储备贷款会在一定程度上影响商业银行信贷投放。以西部某农商行为例，叫停土地储备贷款及相关业务，其信贷投放的5%将受到影响，但一般商业银行的比例还远低于此，平均余额占比不足2%，实际影响并不如市场预期之大。

　　黄文涛认为，值得重视的是，叫停土地储备贷款不等于不准地方基建项目和企业用土地作为抵押担保物，如此一来，最后大多数拿到银行信贷的还是有抵押担保和政府信用背书的政府基建和资产厚度较为宽裕大型企业，引导信贷资金流向实体经济前景难言乐观。

　　黄文涛表示，部分地方存在过大规模的土地存储，这在去房产库存背景下无疑为低效之举。刹车过大规模的超前储备，降低政府收储债务负担，降低地产调整周期的持有风险和资金占用，确为地方政府可行之举。