1 宅基地买卖
根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。
农村房屋宅基地买卖合同无效怎么办，受房价或者其他原因的影响，总有人无视法律规定，暗地里交易，擅自与他人签订合同购买宅基地使用权。从表面看来，购房者占了很大的便宜，但是由于买卖合同属于无效合同，农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。因此，一旦发生纠纷则会被要求返还房屋，造成一定的经济损失，这就哑巴吃黄连了。所以，在此建议各位想要购买农村宅基地房屋的朋友们，慎重考虑。
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农村村民建住宅需要使用宅基地的,须要完成以下程序：
1.1 一、申请
申请人持申请材料向当地村委会提出书面用地申请。村委会应当在每一个季度集中申请材料，依法召开村委会或村民代表大会进行审议，并张榜公布，在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，上报给乡镇国土资源所初审。
1.2 二、现场勘查
乡(镇)人民政府组织国土资源所进行现场勘查和群众调查，审查建房用地和建设申请条件，并制作勘查笔录和审查意见书。
1.3 三、填申请表
国土资源所初审合格后发放《农村村民住宅用地与建设申请表》。
1.4 四、村委会审查
村委会对申请人提交的《农村村民住宅用地与建设申请表》进行审查并签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，由负责人签字，同时加盖村民委员会公章，报乡(镇)人民政府审核。
1.5 五、审核上报
乡(镇)人民政府在收到村委会上报的住宅建设用地申请材料后完成审核并现场确定规划用地范围，并报县国土资源局初审。县国土资源局对符合审批条件的上报县人民政府。
1.6 六、审批
县人民政府批准用地的，由县国土资源局颁发《建设用地批准书》。
由国土资源所牵头协同乡镇政府人员根据《建设用地批准书》和《村镇建设工程规划许可证》到实地放样，划定范围，填写《放样记录卡》，放样参加人应当在《放样记录卡》上签字。放样后，用地申请人方能动工建设。
1.8 八、验收发证
新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。
根据我国《物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》规定，我国农村宅基地的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件。具体的买卖效力如下：
1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况之一，应认定无效：
（1）城镇居民购买；
（2）法人或其他组织购买；
（3）转让人未经集体组织批准；
（4）向集体组织成员以外的人转让；
（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；
（2）同一集体经济组织内部成员转让；
（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；
（4）转让行为征得集体组织同意；
（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
2 宅基地买卖合同
农村宅基地转让协议书
转让方： （简称甲方）
受让方： （简称乙方）
甲方自愿将宅基地一幅永久性有偿转让给乙方作修建住宅之用地，经双方自愿、平等、友好的协商，现达成协议如下：
一、宅基地坐落于号。四边分明为界，面积 平方米。
二、甲方知晓国家宅基地转让的规定，愿意按此合同约定赔偿由此造成乙方的损失，并保障乙方的权益不受侵犯。包括使用权、收益权、处置权。甲方不得干涉。
三、乙方不得改变此幅地块的使用性质，改扩建不得影响附近居民的权益。如采光等。由此产生的纠纷，乙方责任自负。
四、转让金额：双方议定此幅宅基地现价为人民币整。
五、付款方式：双方在协议签字之日，乙方一次性付给甲方人民币元整。
六、产权归属：协议双方签字付款之日起，该幅宅基地所有权属归于乙方所有，乙方有权在此宅基地上修建、改建房屋，本族及异姓人等无权干涉、争议。 在乙方修建房屋过程中，所需水、电由甲方负责办理，所有费用由乙方承担。道路有人干涉，甲方全部负责。 乙方在房屋建成后，甲方必须无条件配合乙方办理，土地 使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中，所需费用由乙方承担。
七、协调和处理：乙方在建房施工中，如若发生土地产权纠纷等出现，由甲方负责出面协调处理，如有协调处理不好，甲方应负相关的责任。甲乙双方如产生矛盾，应协调解决，协调地点由乙方确定，如诉讼由乙方确定诉讼法院地址。
八、违约责任：本协议从双方签字当之日起任何一方不得反悔违约，如甲方违约必须在原转让金全额的基础上加倍赔偿乙方，即赔偿 元整。1年以后违约以每年15%递增，转让合同签订日期为合同生效日期，不满一年算一年，满一年不满二年算二年。以此类推。即：赔偿金额=原金额*2*（1+15%）^n。n=转让年限-1。举例如下：成交金额确定为100万元，第二年原房主反悔了，违约金=100万元*2*（1+15%）^（2-1）=230万元。如造成乙方损失（如基建费、装修费、安装费），甲方应负责赔偿给乙方，如乙方违约，甲方在收取乙方的转让金全额不退回给乙方，作抵消乙方违约金。 甲方原有的房屋价值在甲乙双方签订合同后价值归零。
九、优先购买权：乙方转让房屋时应提前30天通知甲方，可以电话通知或发告知函，甲方电话变更或通讯地址变更导致通知乙方通知不到甲方，责任在甲方。乙方无责。
在同样价格同样条件下甲方享有优先购买权。可以在乙方签订转让合同前，决定是否匹配合同。一旦乙方与第三方签订了合同，优先购买权自动失效。
十、该宅基地如国家需要，需甲方配合提供相关手续，甲方不得推辞，赔偿金由乙方所有。如遇到拆迁占地等事情，甲方只享有户
口所带来的收益，其他一切收益都归乙方所有。
此协议一式两份，双方各执一份为据。
甲方： 身份证号：
乙方：
证明人：
年 身份证号： 日 月
3 宅基地买卖纠纷
案件背景
农村宅基地作为农村居民生存权的保障，通常由符合法定条件的农村居民从农村经济组织无偿获得。由于地理位置的限制及取得的无偿性，农村宅基地通常价值较低，加之法律对农村宅基地使用权流转的限制及其处理程序的特别规定，法院对涉及宅基地案件的受理数量一直较低。但随着经济的快速发展及新农村建设的不断推进，宅基地的经济价值被不断放大，个别地段的宅基地由于开发建设的需要市场价值飙升到上百万甚至更多。由于经济利益的驱动，涉及宅基地纠纷的案件层出不穷。我所近日代理的一起宅基地纠纷案件就是很具有代表性的一例。
案情回放
2011年5月，高某将一小幅宅基地地皮作价15万转让给王某某，并签订了书面协议。后来，由于城镇建设的需要，该幅宅基地将被开发成主干道商业门面，因此，该幅宅基地的价值急剧飙升。2012年4月，高某之子高某某将其父高某与王某某诉至法院，主张其父高某与王某某所签订的宅基地买卖合同无效，王某某须返还该幅宅基地。我所接受被告王某某的委托，代为诉讼。
原告诉求
原告高某某的代理律师所起草的诉状称，高某在其子不知情的情况下，将其子高某某的宅基地出卖给王某某。同时，王某某非高某某所在村村民。因此，原告认为该宅基地转让协议违反了法律的禁止性规定，应认定为无效，王某某应返还该幅宅基地。
庭前运筹
我所律师颜世军、饶健接受被告王某某的委托后，根据对方的起诉，分析认为原告起诉确认协议无效的依据可能有二：第一，根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地归农村集体经济组织所有，农村经济组织成员具有使用权但无处分的权利。根据现行法律法规和司法实践，非本村村民购买本村宅基地，买方几乎无一例外将被判败诉。第二，高某在其子不知情的情况下出卖本属高某某所有的宅基地将构成无权处分，现高某某对此协议不予认可，依据《中华人民共和国合同法》的规定，高某的处分行为应当认定为无效。
本案在诉前调解中，法庭调解员也表明了自己的观点：被告王某某非原告所在村村民，即使其接受的是宅基地使用权的转让也是无效的。本案高某转让宅基地给王某某应认定无效，建议返还宅基地，对方退还购地款并适当补偿。
针对上述情形，我所承办律师查阅了大量资料并搜集了相关判例后，发现买地者几乎无一幸免的皆以败诉告终，倘若如此，我方当事人将蒙受巨大损失。通观全局，如果本案进入实体审理将对我方极为不利，势将败诉。为此，承办律师确定了避实就虚，程序为重，“曲线救国”的诉讼路线。
接下来承办律师起草了答辩状，同时开始了证据收集的工作，向沛县工商行政管理局依法调取了正在开发该幅宅基地企业的工商登记信息，并调查了高某、高某某一家现有的几处农村宅基地情况。一切准备就绪，只待开庭。
法庭对抗
庭审中我方主要从程序上进行了有力的抗辩：1、本案争议的性质属于宅基地使用权归属纠纷，依法不属于法院受理范围。2、根据证据规则的相关规定，本案原告并没有合法的证据来证明本案诉争的宅基地与其有直接的利害关系，因此，其作为原告是不适格的。另外，根据合同相对性原理，也可以得出原告在本案中没有诉权，其不是适格原告的结论。3、因为该处宅基地正由开发商开发，王某某并没有侵权行为，因此，王某某作为被告也是不适格的。4、我方举证证明，该幅宅基地使用权原系高某所有。特别向法庭提出，高某、高某某父子具有特殊利害关系，具有诉讼利益的一致性。同时，向法庭揭示原告诉讼的真实意图与本案的事实情况。
庭审结果
我方的代理意见得到了法院的认可与采纳，本案以我方的胜诉而结案。
办案有感
作为律师一定要有敬业的精神与扎实的理论功底，对每一个案件都需从不同的角度作出全面而深入的剖析，精心准备，准确找出突破口，才能不负所托，最大程度的维护当事人的合法权益。“甘为砝码镇天平”将是我们的价值体现与不懈追求。
