1   科研用地

依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，国家实行土地用途管制制度。科研用地属于政府公用地，做住宅类的别墅不符合法律规范。

2   教育科研用地

科研教育用地评估可参照公共设施用地，代码是C，具体是C6--C61：教育科研设计用地。

教育用地是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院（校）、工读学校等用地。

针对近来媒体高度关注的某些高校采取所谓的“土地置换”方式“卖地还债”的问题，近日，国土资源部有关负责人在接受记者采访时明确指出，高校用地为教育用地，属国有划拨土地，按照现行法律规定，划拨土地转让或改变用途必须经依法标准，土地出让收入实行收支两条线管理，高校不得擅自转让国有划拨土地，用所获收益抵偿债务。 这位负责人指出，近年来，随着高校扩招和高校资源的整合，高校的基础设施建设不断加强，用地规模也不断扩大。同时，部分高校在这一过程中产生了不少债务。

3   科研用地使用年限

土地出让使用年限分别有如下几种：

一、住宅用地。全国统一执行的土地使用年限为70年。

二、工业用地。土地使用年限为50年。

三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地，土地使用年限为50年。

四、商、娱、旅等盈利性项目用地，土地使用年限为40年。

五、其他综合类性质用地，土地使用年限为50年。
　　土地性质的分类及使用年限一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 

　　商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。

　　综合用地的概念是指不同用途的土地（如商业、工业、住宅等)所构成的土地。

4   科研用地政策

关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则
 
宁国土规〔2014〕  3号
 
关于工业科研用地供应管理

有关规定的实施细则
 
各分局，机关各处室局，各直属事业单位：
为贯彻落实《市政府关于进一步加强工业科研用地供应管理工作的通知》（宁政发〔2014〕150号，以下简称“150号文”）、《市政府印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》（宁政规字〔2013〕1号，以下简称“1号文”）等有关文件规定，进一步明确工业、科技研发用地供应管理中的具体操作实施办法，现将有关事项规定如下。

4.1   一、土地供应操作规定

（一）禁止区域内办理工业用地供应规定
150号文规定不得供应工业用地的区域内，涉及工业用地（仓储、物流用地除外）出让、转让按以下规则办理：
1、新增工业用地出让，包括公开出让、“以大带小”协议出让及土地置换协议出让不予办理；
2、存量工业用地提高容积率不予办理；
3、企业改制、房产交易涉及原划拨土地补办出让以及自有划拨土地申请协议出让的，可以按规定办理；
4、已出让存量工业用地申请转让的，可以按规定办理。

（二）供地项目投资建设协议有关要求
各区、开发园区、紫金科技创业人才特别社区（以下简称紫金特区）在工业、科技研发用地公开出让预申请时须提供“投资建设协议”文本，并作为土地挂牌文件组成部分。“投资建设协议”中应明确包括产业类型、总投资额、地均税收、企业用工等要求，以及收取履约保证金有关事项和违约责任，且不得设置妨碍公平竞争的条件。履约保证金数额可由开发园区根据项目投资额度与实际情况自行确定，原则上不超过土地挂牌出让起始价总额的10%。

（三）科技研发用地变更受让方及分割转让条件
科技研发用地挂牌出让成交后，受让人成立项目公司并申请办理变更受让人的，其设立子公司的经营范围、资质等必须符合挂牌出让公告中的出让条件或经所在园区管理单位审核符合园区产业发展要求，否则不予办理。科技研发用地土地出让合同约定所建房屋允许分割转让的，除受让人为开发园区、紫金特区下设国有投资平台的以外，必须在项目竣工后，按照存量房产进行转让，不得按照商品房进行预售、销售。

4.2   二、土地出让后改变用地条件办理规则

（一）生产研发用地变更为科技研发用地
根据1号文规定，将生产研发用地（Mx）直接变更为科教用地（科技研发）的，在换发土地证时，应根据土地出让合同约定将所建房屋能否分割转让销售在土地证上记载标注。对土地出让合同未明确约定允许所建房屋分割转让销售的，应视为不得分割转让销售，在办理土地变更登记前，需签订补充协议进行明确约定，并在新颁发的土地证上记载标注。

（二）工业用地变更为科技研发用地
企业利用自有存量工业、仓储、物流等用地建设科技研发项目，符合以下全部条件的，可以通过补交土地出让金的方式将土地用途调整为科技研发用地：

1、已取得土地使用证，土地位于绕城公路以外的科技创业特别社区、市以上批准设立的各类产业园区或科创载体内（名单附后）。除此之外的特殊项目，需报经市政府批准同意。

2、项目单位具备科技研发能力，并取得科技主管部门书面意见。其中江南六区由市科委出具书面审核意见，高新区、化工园区由园区科技部门出具书面审核意见，其他区域由所在区科技部门出具书面审核意见。

3、符合产业政策要求，取得投资主管部门项目批准文件。项目批准文件中应明确建设科技研发项目，并在规定的文件有效期内。

4、符合城市规划要求，取得规划主管部门出具的规划批准文件。规划批准文件类型包括规划设计要点、规划方案审定意见以及建设工程规划许可证，三类规划批准文件中均应明确规划用途、建筑规模等主要指标，上述任意一种在有效期内的批准文件均可作为办理依据。

5、符合开发园区、紫金特区入园要求，取得开发园区、紫金特区管理单位书面同意意见。开发园区、紫金特区管理单位书面意见中，除需明确同意办理用途变更手续外，还应明确是否允许分割销售、分割销售比例和条件，并承诺负责对项目进行审查监管等内容。开发园区、紫金特区以外的特殊项目，由所在区政府负责出具相关意见，并承担审查监管责任。

（三）工业、科技研发用地提高容积率
1、工业用地出让后，经规划批准提高容积率，且增加建筑面积为生产厂房的，不需补交土地出让金，但应签订土地出让合同补充协议，变更土地使用条件。

2、科技研发用地出让后，经规划批准提高容积率的，应按规定补交土地出让金，并签订土地出让合同补充协议，变更土地使用条件。

（四）科技研发用地调整可销售比例
科技研发用地出让后，受让人申请将原自用型科研用地调整为可分割转让、销售的，符合以下全部条件，可以通过补交土地出让金的方式办理：

1、已取得所在开发园区、紫金特区管理单位同意（园区、特区范围以外项目由区政府负责），明确可分割转让销售的比例、范围及限制条件，且有关管理单位承诺对科技研发用房销售进行审查监管；

2、允许分割转让、销售的建筑面积不得超过全部建筑面积的50%（紫金特区内非园区投资平台的一般企业单位不得超过30%）；

3、在1号文发布之日（2013年1月13日）前已出让；

4、项目已全部竣工验收。
不满足上述第3、4条要求，但确需办理的，需报经市政府专题会研究同意后方可办理。

4.3   三、土地出让价格评估确定办法

（一）基本原则
1、工业用地、科技研发用地（自用型）公开出让时，土地出让起始价应在评估的基础上，主要根据园区申报价格审核确定；科技研发用地（可销售型）土地出让起始价按市场价格水平评估确定。工业、科技研发用地协议出让（含“以大带小”、划拨土地补办、改变用地条件等）时，土地出让价格应按市场价格水平评估确定。

2、工业、科技研发用地公开出让起始价、协议出让价格均不得低于150号文规定的本区域同类型土地出让最低价标准。

3、150号文规定的工业、科技研发用地出让最低价标准对应土地出让年限为50年的净地价格。工业用地出让年限为30年时，出让价格应按不低于最低价标准的83%执行。按其他年限出让的，土地出让价格经过评估确定。

（二）工业用地
1、工业用地地价采取基准地价修正法评估时，暂按150号文规定的区域最低价标准作为基础进行修正；玄武、秦淮、建邺、鼓楼区以雨花台区最低价标准作为基础进行修正。

2、工业用地改变为科技研发用地时，对原工业用地项目已建成的（以竣工验收为准），原工业用地价格通过评估确定；对尚未建成的，原工业用地价格按原土地出让价格（毛地出让的折算至净地价格）加资金成本（按办理时点一年期贷款利率单利计算）确定。

3、工业用地改变为科技研发用地时，需拆除原有建、构筑物的，在计算现科技研发用地价格时，可按评估价扣除原有建、构筑物现值，但扣减后的科技研发用地价格不得低于所在区域同类型科技研发用地最低价标准。

（三）科技研发用地
1、科技研发用地公开出让，自用部分按基准地价修正法评估，在不低于150号文规定最低价标准的基础上，原则上以园区申报价格确定土地出让起始价；可销售部分按假设开发法评估确定土地出让起始价，并用基准地价修正法校核。

2、科技研发用地协议出让，自用部分按基准地价修正法评估确定土地出让金，且不低于150号文规定最低价标准；可销售部分按假设开发法评估确定土地出让金，并用基准地价修正法校核。

3、科技研发用地采取假设开发法评估时，应选取同地段科技研发用房实际销售案例作为房屋售价取值的参考，没有销售案例的可以按同地段办公用房售价的70%作为房屋售价取值的参考。

4、紫金特区内科技研发用地按上述规定评估并执行特区地价优惠政策，出让价格不得低于本区域工业用地出让最低价标准，其中玄武、秦淮、建邺、鼓楼区不得低于雨花台区工业用地出让最低价标准。中国（南京）软件谷内科技研发用地参照紫金特区地价政策执行。
5、受让人为开发园区、紫金特区下设国有投资平台以及市政府有明确办理意见的，仍执行原地价政策。

4.4   四、土地供应审核监管要求

1、土地出让前，各分局应明确提示要求各区政府、开发园区、紫金特区在工业、科技研发用地招商引资中对意向单位和项目内容进行严格把关，防止以工业、科技研发项目名义取得土地变相进行房地产开发。

2、土地出让时，应对报名竞买单位的经营范围进行审核，具备与拟出让项目内容、产业类型相关经营范围的企业单位（开发园区、紫金特区下设国有投资平台除外），方可参与工业、科技研发用地竞买。工业、科技研发用地是否允许分割转让销售，以及分割转让销售的条件、比例等应在土地出让挂牌文件、土地出让合同、土地证上进行记载标注。

3、土地出让后，各级国土部门在日常管理工作中，应进一步加强工业、科技研发用地项目建成后实际使用情况的巡查，如发现工业、科技研发用地存在私自改变土地用途使用等情况，应即时以书面形式向各区政府、开发园区反映，告知有关违规信息，并积极配合做好有关处置工作。

本细则自印发之日起执行，江宁、浦口、六合、溧水、高淳区参照执行。
 
南京市国土资源局