1 新国五条北京细则全文
北京市坚决贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。为进一步巩固调控成果，坚决落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）精神，结合北京市实际，经市政府同意，现就有关问题通知如下：
1.1 一、切实承担稳定房价工作的责任
（一）高度重视房地产市场调控工作。坚持房地产市场调控、坚决抑制投机投资性购房，既是促进房地产市场健康发展、保障首都人民群众住有所居的需要，也是北京市实现人口资源环境相协调、推动城市可持续发展的需要。当前，北京市房地产市场调控仍处于关键时期，各区县政府和市有关部门要充分认识房地产市场调控工作的重要性，增强工作的主动性和自觉性，毫不动摇，常抓不懈。
（二）认真落实房价控制目标。继续严格执行各项调控政策和措施，保持房地产市场总体平稳。2013年北京市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
（三）建立稳定房价工作责任制。市发展改革、住房城乡建设、规划、国土、税务、公安、民政、财政、人力社保、工商等部门要密切配合，加强联动，认真落实好本部门承担的房地产调控工作任务。各区县政府要认真落实各项调控措施，切实做好房价稳定工作，确保辖区内新建商品住房价格与全市房价控制目标总体一致。
1.2 二、坚决抑制投机投资性购房
（四）继续严格执行住房限购措施。按照《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强北京市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2011〕8号）等文件要求，继续严格落实住房限购措施。自本通知下发次日起，北京市户籍成年单身人士在北京市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在北京市向其出售住房。
（五）严格购房资格审核，加大执法查处力度。北京市成立专门的购房资格审核机构，统筹住房城乡建设、公安、税务、民政、人力社保等部门，进一步完善工作机制，加强购房资格联网审核。严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的房地产开发企业和中介机构，暂停网上签约，责令限期整改，并严肃处理相关责任人；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，且5年内不得在北京市购买住房。构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
（六）继续严格实施差别化住房信贷政策。各商业银行、北京住房公积金管理中心，要继续落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，继续暂停第三套及以上住房贷款发放；进一步强化购房人贷款资格审核，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心在国家统一信贷政策基础上，根据北京市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。
（七）充分发挥税收政策的调节作用。继续推进存量房交易计税价格动态调整工作。税务、住房城乡建设部门要密切配合，根据市场情况适时提高定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目的土地增值税预征率，加强预征和清算管理，加大稽查力度。对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
1.3 三、增加普通商品住房及用地供应
（八）稳定普通商品住房用地供应。统筹考虑北京市人口、资源、环境因素，保持适度土地供应规模，2013年北京市住房用地供应计划为1650公顷。继续完善土地出让方式，通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。土地出让前，住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住房建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
（九）完善土地市场监管。继续实行供应计划地块公布机制，合理安排土地开发供应节奏和时序，稳定市场预期。加快存量土地储备开发力度，尽快形成实际用地供应。对已供应的土地，督促尽快开工建设，加大闲置土地清理、公示、处置力度，密切跟踪土地供应后开发建设进度，强化房地产用地供应和开发利用的全过程监管。
（十）加快普通商品住房供应。发展改革、国土、规划、住房城乡建设等部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
1.4 四、加快保障性安居工程建设
（十一）进一步加大保障性安居工程建设力度。落实2013年建设筹集各类保障性住房16万套，竣工7万套的任务。二季度前完成项目供地、规划等手续，落实财政资金，三季度确保项目开工建设。加快城市和国有工矿棚户区改造，完成“三区三片”棚户区安置房建设，推进新增五片棚户区改造。开展非成片棚户区和危旧房改造，继续实施1000万平方米老旧小区抗震节能综合整治和简易住宅楼改造工程，做好城乡结合部地区重点村回迁安置房建设工作。
（十二）加强建设分配管理。强化城市总体规划和土地利用统筹管理，严把规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。加大配套基础设施建设，确保与住宅同步交付使用。统一保障性住房申请，完善保障家庭的经济及住房状况审核机制，严肃查处擅自改变用途等违法违规行为，健全退出机制，确保公平分配。2013年年底前，各区县要将符合条件、有稳定就业的来京外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。加强保障性住房小区运营管理，完善社区公共服务，切实解决入住家庭后顾之忧。
1.5 五、加强商品房销售管理
（十三）严格商品房预售管理。从工程投资和形象进度、交付时限等方面提高商品房预售许可门槛，具体办法由市住房城乡建设部门另行制定并发布。继续完善和严格执行商品房预售资金监管制度，确保预售款优先用于工程建设。
（十四）加强商品房销售价格引导。继续总结完善北京市价格引导经验，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。商品房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。
1.6 六、强化市场监管和预期引导
（十五）加强房地产企业信用管理。搭建北京市房地产企业信用管理系统，全面整合住房城乡建设、发展改革、国土、规划、金融、税务、工商、统计等部门掌握的房地产企业信用信息，建立和完善信用信息归集、管理和对外发布制度，实现对房地产企业违法违规行为的联动监管。
（十六）严厉打击开发企业的违法违规行为。对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，市住房城乡建设等部门要密切配合、加强联动，加大查处力度。国土部门禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得对其发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门禁止其通过信托计划融资，税务部门对其强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。
（十七）加强房地产经纪活动监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动，受委托对外发布真实的房源和价格信息，不得抢占房源信息、哄抬房价和租金等。房地产经纪服务实行明码标价，不得利用虚假或使人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈。发展改革、住房城乡建设、工商等部门要联合开展房屋中介市场专项治理工作，加大市场监管力度，依法严肃查处房地产经纪机构违法违规行为。
（十八）合理引导市场预期。各有关部门要密切关注房地产市场变化，加强市场监测和研究分析，全面、客观、及时发布房地产市场相关信息，主动解读市场走势、调控政策措施及广大居民关注的热点问题，合理引导市场预期。加强舆情监测和应对，对误导市场、误报误读的不实信息和言论，要及时予以纠正和澄清；问题严重的，应追究相关单位和人员责任。
1.7 七、加快推进长效机制建设
（十九）加强基础性工作。按照全国个人住房信息系统建设的总体部署和要求，继续推进北京市城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度和基础信息。认真落实国务院关于建立完善房地产市场管理长效机制的要求，立足北京市实际，进一步探索完善符合首都特点的基本住房制度，完善差别化、多层次的住房需求调节机制，建立科学稳定的住房供应体系，逐步实现住房保障对象应保尽保、自住型和改善型需求得到有效满足，切实解决人民群众住房问题，促进首都房地产市场保持平稳健康发展。
2 新国五条北京细则解读
细则明确房屋原值核实方式
此前按规定，对于普通住宅，房屋交易个税即可按差额20%核实征收，也可按合同金额1%核定征收，二者选其一，而实际交易中基本按照合同全额的1%核定征收个税。
北京国五条细则规定，通过税收征管，房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税。不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。转让5年以上个人自用唯一住房的免征个税。
2006年后交易房屋可查原值
哪些房屋可以查到原值哪些查不到？
北京市房地产中介行业协会会长李文杰表示，“大体上说，税收征管系统我不太清楚，房屋登记系统这块儿，北京是从2006年实行网签制度的，因此在2006年后购买的房屋，大都是可以查到原值的。而那些购买时间比较久了、原来买的价格比较低的房子，应该不会受到影响，很可能还是按照总房款1%来计税。”
对于新政下二手房交易个税如何具体缴纳李文杰认为，首先会是卖房人先进行申报，如果没有申报房屋的原值，就会在系统中进行核实；如果核实到房屋原值，就按20%的新政来征税，如果系统中无法核实，则按总房款1%来计税。
也有专家认为，装修成本、贷款利息也应该计算在房屋原成本里面，这些方面如何评估、计算，需要相关部门进一步细化执行。
昨晚，北京国五条细则公布后，针对其中的房价控制目标、单身限购、征收20%个税、二套房贷首付利率、提高商品房预售门槛等焦点问题，新京报记者采访了北京市房协秘书长陈志、北京市房地产中介行业协会会长李文杰、清华大学房地产研究所所长刘洪玉。
2.1 关键词：控制目标
支持中等家庭住房
政策原文：2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
专家解读：北京市房协秘书长陈志说，“进一步降低自住型、改善型住房价格”，“促进住房回归居住属性”，符合北京人口资源环境的现实要求，使有限的住房资源得到最合理有效的配置，以最大限度地支持和保持普通居民家庭合理的住房消费需求。
此次北京提出的“将自住型和改善型商品住房纳入限价房序列管理”，主要是通过逐步增加此前试点的“限地价、竞房价”或“限房价、竞地价”土地出让方式。在商品住房的供地阶段就明确将来销售房价，可以有效地达到控制这类住房价格的效果。这类住房恰恰针对的就是中等收入阶层，也是目前社会最大的群体，此前北京对于中等收入家庭住房问题的支持还不是特别清晰，而此次进行了明确，是政策的一大亮点。
而至于这类住房与之前北京限价房的关系、两种房源如何对接、覆盖家庭的准入范围如何确定等，陈志认为，这有待于进一步细化的实施细则。
2.2 关键词：单身限购
抑制假离婚多购房
政策原文：自3月31日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
专家解读：北京市房协秘书长陈志认为，限制范围应是年满18岁的单身个人和离婚人士。年满18周岁是可以脱离原有的家庭单独生活，可以购买住房，但单身一个人一般一套房子就足以自住了，在目前供求紧张的状态下，如果一个人买多了，是有投资投机的嫌疑。从调控的整体来看，这条规定的主要目的还是抑制投资投机的需求，让房屋回归自住和居住功能。
北京市房地产中介行业协会会长李文杰说，这条政策是对需求的抑制，去年下半年起，北京楼市出现了回暖，主要是刚性需求和改善型需求的推动，“但在改善型需求中，有一些是假改善，比如用离婚的手段来买房，两人离婚之后，最多的可以一共买4套房，新政策对这样的行为将有效抑制。”
不过李文杰表示，这部分假改善的需求其实并不大。因此对于实际改善型需求不会有明显的误伤。
2.3 关键词：20%个税
明确节点如何认定
政策原文：对3月31日以后完成网上签约的二手房交易，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税。
专家解读：北京市房地产中介行业协会会长李文杰认为，北京细则在两个方面对个税问题进行了明确，稳定了市场预期。
首先，关于时间节点，新政明确，以网签时间为准，这与之前市场传闻的以缴税时间为节点不同。因为网签是商品房买卖和过户中，在购房资格核验后的首个环节，明确以网签时间为节点，就消除了一些正在办理房屋买卖家庭的顾虑。
其次，目前人们对于二手房个税新政，最关注的就是对于原值如何认定，此次北京明确，将通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，严格按照转让住房所得的20%征个税；对于不能核实房屋原值的，则是按照总房款的1%来征个税。“原来人们可能认为，会严格按照20%来征收。但实际上，二手房原值的认定是比较难的，北京此次较好处理了这个问题。”李文杰说。
2.4 关键词：二套房贷
首付可能提至7成
政策原文：中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。
专家解读：北京市房地产中介行业协会会长李文杰认为，此次北京的细则中，只是要求进一步提高第二套住房贷款的首付款比例，但没有明确上浮的比例。
“目前二套房贷的政策是首付比例6成，贷款利率上浮15%。这次提出进一步提高的话，很可能是首付比例提高到7成，贷款利率上浮20%。这符合市场预期，比较务实。”李文杰说。
李文杰表示，对于二套房贷政策，北京此次出台细则中的规定，与之前大家的预期相比，并没有更加严厉。
2.5 关键词：预售门槛
普通住房不先提高
政策原文：根据国务院文件要求，严格商品房预售管理。从工程投资和形象进度、交付时限等方面提高商品房预售许可门槛。
专家解读：清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍，目前北京取得预售的条件是项目投资完成25%以上，手续齐全就可以，这样的预售门槛偏低。
刘洪玉认为，此次北京提高预售门槛，针对的会是大户型的商品住房和商业、办公等非住房类商品房。提高预售门槛是为了保护购房人的利益，确保开发商可以完成项目建设，不造成烂尾。但从短期看，预售门槛提高，可以销售的房源就会减少，这对于房价的压力就会增大，所以对于民众最关心的普通商品住房，先不会提高预售门槛。而且由于北京目前对商品房预售资金监管非常严格，因此大家也不用多担心烂尾问题。
国五条执行细则是为了进一步打击投资投机，而现在在北京工作的外地人需要具备五年连续的纳税或者社保才具备购房资格，这并不是短期的投机行为，而是确实具备长期居住需求。在这些讨论稿中，应该并不包括进一步限制外地户籍人口购房的措施。
北京市所酝酿的针对单身以及离异人群的限购政策在上海早已采用。2011年上海版“限购令”规定，单身上海户籍人士如果名下已单独拥有一套居住房，不能再购买第二套居住房。在2012年6月上海又对限购令升级，即未婚无户口禁止买房。而此前，符合上海市限购资格的未婚无户口人士还可以再购一套房。
关于20%个税的具体征收方法则仍然难以确定。因为财政部、住房和城乡建设部、国家税务总局三部门会签的实施细则尚未出台。
2006年7月，国家税务总局曾下发[2006]108号文件，即《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，通知就个人转让二手房征收个税时，在征收范围、标准、免缴或少缴等情形进行过规定。
北京的细则可能会对[2006]108号文件进一步细化。比如从2006年到现在，近7年间经济发展因素都会加以考虑。人民财产增长也属于收入增长的重要内容，这也是政策考虑的支撑点，既会对原来规定有道理的方面进行肯定，又会对历史事实加以尊重。
3 各个阶段房产新政策
2009年12月14日国四条：提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，并明确表态“遏制房价过快上涨”。
2010年4月17日新国十条：实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
2010年9月29日新国五条：实行严格实行问责制，更完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；三、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
2011年1月26日新国八条：要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2011年2月16日京十五条：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购 1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
2013年2月20日最新国五条：二手房转让严格按所得20%强化计征个税。房价上涨过快的城市，可进一步提高二套房贷款首付款比例和贷款利率。对稳房价不力的省级政府将进行约谈和问责。
