1 2015年《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知
各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局：
《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12月1日起实施。为贯彻执行好规程，现就有关问题通知如下：
一、加大宣传培训和指导监督力度。规程是各级国土资源主管部门、土地市场中介行业协会、土地估价机构及其有关人员在从事地价管理和地价评估工作时应遵循的国家技术标准。各级国土资源主管部门要会同行业协会，组织开展部门、机构和人员培训，在有关人员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加大规程的宣传推行和指导监督力度，促进土地市场中介行业健康发展。
二、严格按规程制订、更新并公布基准地价。市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。基准地价以及全面更新成果应由省级国土资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国土资源主管部门及时向社会公开。省级国土资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新工作及成果应及时予以纠正。部将建立全国基准地价备案系统，实行电子化备案。
三、加强宗地地价评估管理。土地估价机构和人员开展宗地地价评估工作，应严格依照规程出具土地估价报告（含土地估价技术报告），并且履行电子化备案程序，取得电子备案号。在土地出让、土地资产处置、土地收购储备等工作中需要进行宗地地价评估的，各级国土资源主管部门应注意检查所使用的土地估价报告是否具备电子备案号；在土地市场动态监测监管系统中上传土地出让合同时，应填写土地估价报告备案号。
四、严格执行出让地价评估有关规定。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当按照规程和《关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〉的通知》（国土资厅发〔2013〕20号）有关要求，组织对拟出让宗地的地价进行评估，出具土地估价报告。出具的土地估价报告应当在“估价结果”部分有明确底价决策建议及理由；涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的，还应同时列出相应的最低限价标准。
已出让土地因调整容积率需评估补缴地价款的，若调整前原容积率低于1，可按新容积率规划条件下评估期日的楼面地价乘以新增建筑面积确定应补缴的地价款。对列入市县政府旧城区成片改造、棚户区改造计划的地块，政府主动调整涉及多宗土地的城镇控制性详细规划，在评估应补缴地价款时，楼面地价可按新容积率规划条件下评估期日的楼面地价确定。
五、加强土地市场中介行业监管。各级国土资源主管部门要认真履行土地市场监管职责，加强对土地估价等市场中介行业的监管，对发现的不符合规程和部有关文件规定的土地估价报告，应依法追究有关机构和人员责任，同时交由行业协会予以行业自律处罚。省级国土资源主管部门要指导行业协会加强自律管理，定期开展土地估价报告备案情况检查；严格执行土地估价报告抽查评议制度，定期组织行业协会和专家，对辖区内已备案的土地估价报告进行抽查和评议，向社会公布抽查评议结果。
本文件的有效期为5年。
2015年3月18日
2 城市土地估价规程
1 总则
1.1 规程制定的目的
为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
1.2 规程适用范围
本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3 从事土地估价的基本规定
城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。
1.4 职业道德
土地估价应讲职业道德。估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按标准收费。
1.5 土地估价报告的有效期
土地估价报告的有效期为一年。
1.6 土地估价的法律依据
土地估价除应符合本规程外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。
1.7 规程解释权
本规程由国土资源部负责解释。
2 城市土地估价基本原则和程序
2.1 城市土地估价的基本原则
2.1.1 土地估价应遵循下列原则：
1.合法原则；
2.最高最佳使用原则；
3.替代原则；
4.预期收益原则；
5.供需原则；
6.估价时点原则；
7.多方法相比较原则。
2.1.2 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。
2.1.3 遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断，并在估价报告中说明。
2.1.4 遵循替代原则，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
2.1.5 遵循预期收益原则，是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。
2.1.6 遵循供需原则，是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
2.1.7 遵循估价时点原则，是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
2.1.8 遵循多方法相比较原则，是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象，相互比较，取得客观估价结果。
2.2 城市土地估价的程序
2.2.1 城市土地估价应按下列程序进行：
1. 确定估价基本事项；
2. 编制估价工作计划；
3. 实地确认估价对象；
4. 搜集估价所需资料；
5. 选定估价方法计算；
6. 确定估价结果；
7. 提交估价报告。
2.2.2 确定估价基本事项，是指确定估价对象、估价目的、估价时点等基本事项。
确定估价对象包括确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等；确定估价目的应根据委托方的要求而定；确定估价时点应根据估价目的和委托方要求而定，采用公历表示，精确到日。
2.2.3 编制估价工作计划，是指在确定估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，编制估价工作计划。
估价工作计划主要应包括以下几项：
1. 估价拟采用的技术步骤；
2. 估价拟采用的技术路线和估价方法；
3. 需要调查的资料及取得途径；
4. 预计所需的时间、人力和经费。
2.2.4 实地确认估价对象，是指估价人员必须亲自到估价对象现场，实地勘查核实估价对象的位置、四至、面积、建筑结构、权属界限、周围环境、道路状况等，并对估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等。
2.2.5 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析和整理。
估价所需资料主要应包括下列方面：
1. 估价对象相关经济行为的申请、批件及合同等；
2. 对土地价格有普遍影响的资料；
3. 对估价对象所在地区的土地价格有影响的资料；
4. 相关房地产交易、成本、收益实例资料；
5. 确定土地估价参数的相关资料；
6. 反映估价对象权属及状况的资料。
2.2.6 根据估价目的及估价对象的具体情况，选择土地评估的基本方法或其它具体评估方法进行评估，计算地价。具体评估方法是在基本方法上根据对象的特殊性衍生出来的符合估价基本原理的方法。
2.2.7 估价人员在确定对象价格后，应按估价报告格式的要求撰写估价报告书。按照评估项目委托合同，估价机构向委托人提交估价报告。土地估价报告需经当地土地管理机关确认后才能送交委托人。股份制改造上市企业的土地资产评估报告需按规定报省土地管理机关或国土资源部确认。
３、城市土地价格的影响因素
3.1 城市土地价格影响因素分类
城市土地价格的影响因素主要有以下三大类：
1. 一般因素；
2. 区域因素；
3. 个别因素。
3.2 一般因素
一般因素是指影响城市地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括人口、行政区划、城市发展过程、地理位置、自然条件、社会经济状况、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
3.3 区域因素
区域因素是指影响城市内部区域之间地价水平的城市繁华程度及区域在城市中的位置交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
3.4 个别因素
个别因素是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面积、形状、长度、宽度、地质条件、使用限制和宗地位置等。
地价影响因素复杂，且各宗地价格的影响因素不同。估价人员一定要仔细调查，具体分析，不可千篇一律。
４。基准地价评估
4.1 准备工作
准备工作主要有编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图等。
基准地价评估任务书的内容包括：城市基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时间安排和经费预算、估价成果及技术方案等。
基准地价评估的表格应根据各的实际需要来制定。一些基本表格见附录A。
基准地价工作底图为：
大城市 1:10000—1:20000
中等城市 1:5000—1:10000
小城市以下 1:1000—1:5000
按路线价评估基准地价的区域，局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件。
4.2 资料调查与整理
4.2.1 资料调查的一般要求
1. 调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上；
2. 调查以土地级或均质地域为单位进行；
3. 样本抽样采用分类不等比抽样调查；
4. 样本要有代表性；
5. 样本分布要均匀；
6. 调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的五分之一至五十分之一，一般房地出租买卖的调查样本至少应占其总量的１５％，每级样本总数不少于30个；
7. 所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；
8. 出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以元为单位，准确到小数点后一位；
9. 调查资料必须填入相应的调表格。
4.2.2 资料调查的内容
1. 土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；
2. 土地利用效益资料：包括不同行业资金利润率标准、同一行业不同规模的资金利用效益资料、不同行业不同规模的企业劳动力标准、行业经济效益资料、单位或企业土地利用效益资料；
3. 地租、地价资料：土地使用权出让、转让、出租、入股等资料，房屋买卖、出租资料，土地征用及房屋折迁补偿标准资料，房屋造价、重置价等相关标准及土地开发费用资料等；
4. 影响地价的因素资料；
5. 其它资料：历史地价资料、经济发展及利息率利润率资料、有关经济指数及建筑材料价格上涨指数、土地开发与经营的政策法规、条例、规定等、有关土地房屋的税收种类、生产率、城市规划等有关资料。
4.2.3 样本资料的整理
1. 样本剔除。
逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常性况的样本剔除。
2. 样本资料归类
将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类。当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查。
4.3 基准地价评估的技术路线
4.3.1 以土地定级为基础，土地收益（地租）为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场不发达，土地交易案例不多的城市。
4.3.2 用土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础），用市场交易价格等资料评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场发达，土地交易案例多的城市，是今后基准地价评估的主要技术路线。
4.3.3 用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估路线价。该技术路线主要用于土地市场发达城市的部分商业用地的评估。
4.4 级差收益（地租）法评估基准地价
4.4.1 土地级别的确定
根据《城镇土地定级规程》的要求，确定土地的级别。
4.4.2 样本数据处理
4.4.2.1 土地利用类型的划分
土地利用类型的划分按利用现状划分。在分用途全域覆盖性评估基准地价时，也以土地的现状开发程度和现状利用程度为依据，适当考虑土地利用规划。土地利用类型分为商业、住宅、工业用地三大类，在一些土地利用分异较明显的大城市和特大城市，可将商业用地又分为金融、宾馆、办公和普通商业等用地，住宅用地也可再分为一级住宅、二级住宅和三级住宅用地等类型。
4.4.2.2 单元土地质量指数计算
根据土地级别内单元总分值进行级差收益测算时，单元土地质量指数按下式计算：
fi
Xin =——
n
式中：Xin ：某单元土地质量指数；
fi ：某单元总分值；
n ：土地级别数
4.4.2.3 行业或类别资本效益折算系数的计算
分别以商业、住宅、工业中某种行业或类别的资本为标准，按下式计算各行业或类别的资本效益折算系数：
Crm
Kci = ——
Cr
式中： Kci ：某用地类型中的某行业或类别资本效益折算系数
Crm ：该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率
Cr ：该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率
4.4.2.4 规模资本效益折算系数的计算
分别以商业、住宅、工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准，按下式计算规模资本效益折算系数：
Crn
Ｋcs =——
Cmax
式中：Ｋcs ：某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数
Crn ：该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率
Cmax ：该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率
4.4.2.5 企业标准资本额的计算
企业标准资本额按下式计算：
Cs =Ce×Kci ×Kcs
式中：Cs：企业标准资本额
Ce ：企业实际使用的资本额
Kci 、Kcs同前。
4.4.2.6 合理工资量的计算
按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准，用下式计算合理的工资支出标准：
LPs
Lcs = Lce ×——
LPe
式中：Lcs ：某企业在标准定员情况下应支出的工资额
Lce ：该企业实际支出的工资额
LPs ：某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准 数量
LPe ：企业实际占有的劳动力数量
4.4.2.7 企业效益资料的整理
将收集到的企业效益资料，按标准化公式计算整理。
4.4.3 指标选择与样本数据归类
4.4.3.1 级差收益测算指标的选择
级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值。
4.4.3.2 样本数据归类
以土地级别为单位，分别以不同土地利用类型进行数据归类，可以细分的土地类型还可按细类归类。
4.4.3.3 样本数据检验
数据检验以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。
用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验。
用 t 检验法和均值――方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。
当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据归类。
4.4.4 模型选择与系数估计
4.4.4.1 模型选择
1. 常用于级差收益（地租）测算的模型有：
A、 Yn=A（1+r）X1n 或 Yn=A（1+r）aX1n
其中： Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；
A：常数；
r ：利润级差系数；
X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
α：待定系数。
土地质量从优到劣按等级系数１，２，……n排列，土地级别指数取值为n,……2，１。
Ｂ、 Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3
式中：Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；
X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
X2 ：每平方米土地上标准资金占有量；
X３ ：每平方米土地上标准工资占有量；
b0 ：常数，大于零；
b１ 、b２ 、b３ ：分别为土地、资本、劳动力的回归系数。
C 、 Yn=A（1+r）X1n ＊ X2b2 ＊ X3b3
式中：Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；
A：常数；
r ：利润级差系数；
X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
X2 ：每平方米土地上标准资金占有量；
X３ ：每平方米土地上标准工资占有量；
b２ 、b３ ：分别为资本、劳动力的回归系数。
D、 Yn = F（X1n）+ b2X2+ b3X3+V
式中：Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；
X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
F（X1n）：自变量X1n 的未知函数，为土地带给企业的利润；
X2 ：每平方米土地上标准资金占有量；
X３：每平方米土地上标准工资占有量；
b２ 、b３ ：分别为资本、劳动力的回归系数；
Ｖ：误差项。
2. 模型选择方法
根据数据资料条件，用以下方法进行模型选择：
方法一：在已知线性模型的前提下，用被解释变量与解释变量的二维散点图来初步确定模型的数学形式。
方法二：将样本数据依次代入可能的数学模型中，得到不同样本的回归模型，同时对各样本模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果，选定测算模型。
4.4.4.2 系数估计
1. 模型确定
根据4.4.4.1条中提供的模型、模型选择方法和样本数据条件，确定收益测算模型，测定各因素系数值。
2. 系数估计
将样本资料代入数学模型，求出各因素系数的估计值。其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数估计值，工作步骤为：
1. 线性变换，将各种非线性模型变换成线性模型；
2. 构造拟合误差的平方和；
3. 导出正规方程组；
4. 求解正规方程组；
5. 确定因素系数估计值。
3 城镇土地估价的作用
3.1 （一）土地估价有助于土地交易的顺利进行
随着经济的发展，土地交易日趋频繁，而土地经济价值却随着经济的发展而日益变化。由于土地市场具有强烈的地域性，因而，在市场上不容易获得完整的价格资料。而土地交易除专业经营公司之外，一般人很少具有这方面的经验，有必要事先对土地进行估价。只有经过专业人员搜集资料，分析评定，买卖双方才不致有上当受骗的担心，交易自然迅捷。
3.2 （二）土地估价有助于企业投资决策
土地作为一种重要的生产要素，常常是企业决策的主要目标之一。根据替代原理，在资金一定的情况下，为了达到某一生产水平，土地投资的多少直接影响其他要素的投资。若地价昂贵，则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入；若地价低廉，则可增加土地投资而减少资本、劳动投入。另外，作为资金融通的手段，也必须对土地进行估价。
3.3 （三）土地估价有助于土地市场的完善
我国开始土地使用制度改革以来，城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用，土地市场也逐步建立。土地资源要实现市场配置，土地市场要进一步完善。我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。行政划拨范围正在逐步缩小，市场配置范围逐步扩大。市场配置的基础是土地资产的量化，而量化的基本手段是估价。另外，城镇土地使用税、土地增值税等土地税的征收，土地抵押、发行土地债券等土地融资手段，也要以土地资产的量化为前提。
3.4 （四）土地估价有助于土地市场管理
土地市场管理是土地管理的一项重要内容，而土地市场管理的核心又是土地价格管理。由于土地价格随市场因素波动较大，同时，波动幅度又比经济增长波动更大，因此，土地投机极易发生。为防止地价波动过大及土地投机行为，必须了解该地区的土地真实价值，把专业人员估定的有代表性的地块价格作为控制地价水平的依据。
