2　申请

　　2.1.1　申请是指申请人根据不同的申请登记事项，到不动产登记机构现场向不动产登记机构提交登记申请材料办理不动产登记的行为。

　　2.1.2　单方申请

　　属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

　　1  尚未登记的不动产申请首次登记的；

　　2  继承、受遗赠取得不动产权利的；

　　3  人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

　　4  下列不涉及不动产权利归属的变更登记：

　　（1）不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；

　　（2）不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的；

　　（3）同一权利人分割或者合并不动产的；

　　（4）土地、海域使用权期限变更的。

　　5  不动产灭失、不动产权利消灭或者权利人放弃不动产权利，权利人申请注销登记的；

　　6  异议登记；

　　7  更正登记；

　　8  预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记，预购人申请预告登记的；

　　9  法律、行政法规规定的其他情形。

　　2.1.3　共同申请

　　共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。

　　按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额，应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人同意的书面材料。

　　属于下列情形之一的，可以由部分共有人申请：

　　1  处分按份共有的不动产，可以由占份额三分之二以上的按份共有人共同申请，但不动产登记簿记载共有人另有约定的除外；

　　2  共有的不动产因共有人姓名、名称发生变化申请变更登记的，可以由姓名、名称发生变化的权利人申请；

　　3  不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况发生变化的，可以由共有人中的一人或多人申请。

　　2.1.4　业主共有的不动产

　　建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时由登记申请人一并申请登记为业主共有。

　　2.1.5　到场申请

　　申请不动产登记，申请人本人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所提交申请材料并接受不动产登记机构工作人员的询问。

　　具备技术条件的不动产登记机构，应当留存当事人到场申请的照片；具备条件的，也可以按照当事人申请留存当事人指纹或设定密码。

　　3　受理

　　受理是指不动产登记机构依法查验申请主体、申请材料，询问登记事项、录入相关信息、出具受理结果等工作的过程。

　　3.1　查验登记范围

　　不动产登记机构应查验申请登记的不动产是否属于本不动产登记机构的管辖范围；不动产权利是否属于《条例》《实施细则》规定的不动产权利；申请登记的类型是否属于《条例》《实施细则》规定的登记类型。

　　3.2　查验申请主体

　　3.2.1　不动产登记机构应当查验申请事项应当由双方共同申请还是可以单方申请，应当由全体共有人申请还是可以由部分共有人申请。

　　3.2.2　查验身份证明

　　申请人与其提交的身份证明指向的主体是否一致：

　　1  通过身份证识别器查验身份证是否真实；

　　2  护照、港澳通行证、台湾居民来往大陆通行证等其他身份证明类型是否符合要求；

　　3  非自然人申请材料上的名称、印章是否与身份证明材料上的名称、印章一致。

　　3.2.3　查验申请材料形式

　　3.2.3.1　不动产登记机构应当查验申请人的身份证明材料规格是否符合本规范第1.7节的要求；

　　3.2.3.2　自然人处分不动产，委托代理人代为申请登记，其授权委托书未经公证的，不动产登记机构工作人员应当按下列要求进行见证：

　　1  授权委托书的内容是否明确，本登记事项是否在其委托范围内；

　　2  按本规范3.2.2的要求核验当事人双方的身份证明；

　　3  由委托人在授权委托书上签字；

　　4  不动产登记机构工作人员在授权委托书上签字见证。

　　具备技术条件的不动产登记机构应当留存见证过程的照片。

　　3.3　查验书面申请材料

　　3.3.1　查验申请材料是否齐全

　　不动产登记机构应当查验当事人提交的申请材料是否齐全，相互之间是否一致；不齐全或不一致的，应当要求申请人进一步提交材料。

　　3.3.2　查验申请材料是否符合法定形式

　　3.3.2.1　不动产登记机构应当查验申请人的其他申请材料规格是否符合本规范第1.8节的要求；有关材料是否由有权部门出具，是否在规定的有效期限内，签字和盖章是否符合规定。

　　3.3.2.2　不动产登记机构应当查验不动产权证书或者不动产登记证明是否真实、有效。对提交伪造、变造、无效的不动产权证书或不动产登记证明的，不动产登记机构应当依法予以收缴。属于伪造、变造的，不动产登记机构还应及时通知公安部门。

　　3.3.3　申请材料确认

　　申请人应当采取下列方式对不动产登记申请书、询问记录及有关申请材料进行确认：

　　1  自然人签名或摁留指纹。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人由监护人签名或摁留指纹；没有听写能力的，摁留指纹确认。

　　2  法人或者其他组织加盖法人或者其他组织的印章。

　　3.4　询问

　　3.4.1　询问内容

　　不动产登记机构工作人员应根据不同的申请登记事项询问申请人以下内容，并制作询问记录，以进一步了解有关情况：

　　1  申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示；

　　2  申请登记的不动产是否存在共有人；

　　3  存在异议登记的，申请人是否知悉存在异议登记的情况；

　　4  不动产登记机构需要了解的其他与登记有关的内容。

　　3.4.2　询问记录

　　询问记录应当由询问人、被询问人签名确认。

　　1  因处分不动产申请登记且存在异议登记的，受让方应当签署已知悉存在异议登记并自行承担风险的书面承诺；

　　2  不动产登记机构应当核对询问记录与申请人提交的申请登记材料、申请登记事项之间是否一致。

　　3.5　受理结果

　　3.5.1　受理条件

　　经查验或询问，符合下列条件的，不动产登记机构应当予以受理：

　　1  申请登记事项在本不动产登记机构的登记职责范围内；

　　2  申请材料形式符合要求；

　　3  申请人与依法应当提交的申请材料记载的主体一致；

　　4  申请登记的不动产权利与登记原因文件记载的不动产权利一致；

　　5  申请内容与询问记录不冲突；

　　6  法律、行政法规等规定的其他条件。

　　不动产登记机构对不符合受理条件的，应当当场书面告知不予受理的理由，并将申请材料退回申请人。

　　3.5.2　受理凭证

　　不动产登记机构予以受理的，应当即时制作受理凭证，并交予申请人作为领取不动产权证书或不动产登记证明的凭据。受理凭证上记载的日期为登记申请受理日。

　　不符合受理条件的，不动产登记机构应当当场向申请人出具不予受理告知书。告知书一式二份，一份交申请人，一份由不动产登记机构留存。

　　3.5.3　材料补正

　　申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，不动产登记机构应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。告知书一式二份，经申请人签字确认后一份交当事人，一份由不动产登记机构留存。

　　4　审核

　　4.1　适用

　　4.1.1　审核是指不动产登记机构受理申请人的申请后，根据申请登记事项，按照有关法律、行政法规对申请事项及申请材料做进一步审查，并决定是否予以登记的过程。

　　4.1.2　不动产登记机构应进一步审核上述受理环节是否按照本规范的要求对相关事项进行了查验、询问等。对于在登记审核中发现需要进一步补充材料的，不动产登记机构应当要求申请人补全材料，补全材料所需时间不计算在登记办理期限内。

　　4.2　书面材料审核

　　4.2.1　进一步审核申请材料，必要时应当要求申请人进一步提交佐证材料或向有关部门核查有关情况。

　　1   申请人提交的人民法院、仲裁委员会的法律文书，具备条件的，不动产登记机构可以通过相关技术手段查验法律文书编号、人民法院以及仲裁委员会的名称等是否一致，查询结果需打印、签字及存档；不一致或无法核查的，可进一步向出具法律文书的人民法院或者仲裁委员会进行核实或要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。

　　2   对已实现信息共享的其他申请材料，不动产登记机构可根据共享信息对申请材     料进行核验；尚未实现信息共享的，应当审核其内容和形式是否符合要求。必要时，可进一步向相关机关或机构进行核实，或要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。

　　4.2.2　法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。对已实现信息共享的，不动产登记机构应当通过相关方式对完税或者缴费凭证进行核验。必要时，可进一步向税务机关或者出具缴费凭证的相关机关进行核实，或者要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。

　　4.2.3　不动产登记机构应当查验不动产界址、空间界限、面积等不动产权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确。

　　4.2.4　不动产存在异议登记或者设有抵押权、地役权或被查封的，因权利人姓名或名称、身份证明类型及号码、不动产坐落发生变化而申请的变更登记，可以办理。因通过协议改变不动产的面积、用途、权利期限等内容申请变更登记，对抵押权人、地役权人产生不利影响的，应当出具抵押权人、地役权人同意变更的书面材料。

　　4.3　查阅不动产登记簿

　　除尚未登记的不动产首次申请登记的，不动产登记机构应当通过查阅不动产登记簿的记载信息，审核申请登记事项与不动产登记簿记载的内容是否一致。

　　1  申请人与不动产登记簿记载的权利人是否一致；

　　2  申请人提交的登记原因文件与登记事项是否一致；

　　3  申请人申请登记的不动产与不动产登记簿的记载是否一致；

　　4  申请登记事项与不动产登记簿记载的内容是否一致；

　　5  不动产是否存在抵押、异议登记、预告登记、预查封、查封等情形。

　　不动产登记簿采用电子介质的，查阅不动产登记簿时以已经形成的电子登记簿为依据。

　　4.4　查阅登记原始资料

　　经查阅不动产登记簿，不动产登记机构认为仍然需要查阅原始资料确认申请登记事项的，应当查阅不动产登记原始资料，并决定是否予以继续办理。

　　4.5　实地查看

　　4.5.1　适用情形和查看内容

　　属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

　　1  房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；

　　2  在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；

　　3  因不动产灭失申请的注销登记，查看不动产灭失等情况；

　　4  不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

　　4.5.2　查看要求

　　实地查看应由不动产登记机构工作人员参加，查看人员应对查看对象拍照，填写实地查看记录。现场照片及查看记录应归档。

　　4.6　调查

　　对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

　　4.7　公告

　　4.7.1　不动产首次登记公告

　　4.7.1.1　除涉及国家秘密外，政府组织的集体土地所有权登记，以及宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记，不动产登记机构应当在记载于不动产登记簿前进行公告。公告主要内容包括：申请人的姓名或者名称；不动产坐落、面积、用途、权利类型等；提出异议的期限、方式和受理机构；需要公告的其他事项。

　　4.7.1.2　不动产首次登记公告由不动产登记机构在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。

　　4.7.1.3　公告期满无异议的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。公告期间，当事人对公告有异议的，应当在提出异议的期限内以书面方式到不动产登记机构的办公场所提出异议，并提供相关材料，不动产登记机构应当按下列程序处理：

　　（一）根据现有材料异议不成立的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。

　　（二）异议人有明确的权利主张，提供了相应的证据材料，不动产登记机构应     当不予登记，并告知当事人通过诉讼、仲裁等解决权属争议。

　　4.7.2　依职权登记公告

　　不动产登记机构依职权办理登记的，不动产登记机构应当在记载于不动产登记簿前在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告，公告期不少于15个工作日。公告期满无异议或者异议不成立的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。

　　4.7.3　不动产权证书或者不动产登记证明作废公告

　　因不动产权利灭失等情形，无法收回不动产权证书或者不动产登记证明的，在登记完成后，不动产登记机构应当在其门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。

　　4.8　审核结果

　　4.8.1　审核后，审核人员应当做出予以登记或不予登记的明确意见。

　　4.8.2　经审核，符合登记条件的，不动产登记机构应当予以登记。有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记并书面通知申请人：

　　1  申请人未按照不动产登记机构要求进一步补充材料的；

　　2  申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请人不一致的；

　　3  申请登记的不动产不符合不动产单元设定条件的；

　　4  申请登记的事项与权属来源材料或者登记原因文件不一致的；

　　5  申请登记的事项与不动产登记簿的记载相冲突的；

　　6  不动产存在权属争议的，但申请异议登记除外；

　　7  未依法缴纳土地出让价款、土地租金、海域使用金或者相关税费的；

　　8  申请登记的不动产权利超过规定期限的；

　　9  不动产被依法查封期间，权利人处分该不动产申请登记的；

　　10  未经预告登记权利人书面同意，当事人处分该不动产申请登记的；

　　11  法律、行政法规规定的其他情形。

　　5　登簿

　　5.1.1　经审核符合登记条件的，应当将申请登记事项记载于不动产登记簿。

　　1  记载于不动产登记簿的时点应当按下列方式确定：使用电子登记簿的，以登簿人员将登记事项在不动产登记簿上记载完成之时为准；使用纸质登记簿的，应当以登簿人员将登记事项在不动产登记簿上记载完毕并签名（章）之时为准；

　　2  不动产登记簿已建册的，登簿完成后应当归册。

　　5.1.2　不动产登记机构合并受理的，应将合并受理的登记事项依次分别记载于不动产登记簿的相应簿页。

　　6　核发不动产权证书或者不动产登记证明

　　6.1.1　登记事项记载于不动产登记簿后，不动产登记机构应当根据不动产登记簿，如实、准确填写并核发不动产权证书或者不动产登记证明，属本规范第6.1.2条规定情形的除外。

　　1  集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权等不动产权利登记，核发不动产权证书；

　　2  抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，核发不动产登记证明。

　　已经发放的不动产权证书或者不动产登记证明记载事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证实不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　6.1.2　属以下情形的，登记事项只记载于不动产登记簿，不核发不动产权证书或者不动产登记证明：

　　1  建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等及其占用范围内的建设用地使用权；

　　2  查封登记、预查封登记。

　　6.1.3　共有的不动产，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权证书。共有不动产权证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。

　　6.1.4　发放不动产权证书或不动产登记证明时，不动产登记机构应当核对申请人（代理人）的身份证明，收回受理凭证。

　　6.1.5　发放不动产权证书或不动产登记证明后，不动产登记机构应当按规范将登记资料归档。