工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。工业用地只能建工业厂房吗？工业用地上还能建什么样的物业呢？看完这篇文章你就了解了！

　　什么是工业物业？即工业用地上准建的物业。一是用于工业生产活动目的的物业，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房（工业写字楼）、仓储用房等，二是用于配合生产活动的行政办公、生活服务设施，如员工宿舍、行政管理用房、商业服务设施等。

　　在工业用地上发展有两个极端，一个是强行违规，一个是完全规矩，前者利益诱惑大、违规风险大，后者利润薄，兼顾利润和法纪才是正解。一般的思路如此：保持工业用地属性→巧立名目立项建造→验收合格得到预售证→适当改造为非工业物业→买卖双方达成共识，以工业用地属性产权交易。

　　如何直接以工业用地性质进行办公或住宅的销售？首先看看工业用地上可以开发哪些非工业物业产品，它们的操作手法各是怎样。

　　按照产品形态可分为别墅、独栋办公楼、高层写字楼、其他办公楼、公寓、酒店公寓、酒店等七种，相应的概念名目有商务别墅、总部办公、总部基地、研发楼、人才公寓、专家楼、内训基地等。

　　1、别墅

　　（1）产品特点

　　①密度较大。工业用地统计率一般大于0.8，建筑密度一般大于30%，而一般独栋别墅用地容积率低于0.5，建筑密度小于30%，这导致工业用地上的别墅产品比住宅用地上的密度大，舒适性和私密性不如后者。

　　②单套面积大。由于工业用地上的别墅产品单价较一般别墅低，而别墅产品往往只用考虑总价控制，所以工业用地上的别墅产品单套面积比一般别墅大，一般在400-1000平方米，而一般别墅产品单套面积一般在500平方米以下。

　　③功能空间更加丰富灵活。由于土地用途限制，工业用地上的别墅产品不能强调其住宅用途，往往以商务办公别墅的定位出现，但其产品内部功能空间设置灵活，隔断较少，达到宜商宜住的效果。

　　（2）操作模式

　　以商务别墅、花园办公墅等名义立项建造独栋，拿到工业用地上的独立产权对外出售。

　　2、独栋办公楼

　　（1）产品特点

　　①特有独栋形态。工业用地上独栋办公项目容积率一般在1-2之间，多以独栋形态排布，而商办用地上的办公楼容积率则在3以上，多以高层整栋布局。

　　②产品特点上更注重生态绿化景观。由于占地规模较大且有独栋形态，可以做到绿地环境，并配备中央景观轴、迷你公园等普通办公楼无法媲美的大组团绿化。

　　③注重产品附加值。附送阳台、屋顶花园、挑高等，如天骥智谷的屋顶花园、复地中环天地的地下室。

　　（2）操作模式

　　以研发办公楼名义立项，建造独栋办公楼，验收合格对外出售，验收不合格与政府协商取得产权证。

　　广东省宝安中心区中锦大厦整栋写字楼急售

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　　3、高层写字楼

　　这种产品在研究的城市中只有深圳具备开发条件，花样年利用深圳可分割转让50%的政策建造香年广场、美年广场等高层写字楼，如美年广场共350套， 50%约175套于2011年4月-11月售完，回笼资金8亿元。

　　另也有在工业用地上建高层写字楼，但产权不可分割到套，如纯是看产品，推荐北京ABP总部基地金融港。

　　4、其他办公楼

　　引入“厂办一体”产业园理念，达到工业用地开发商办物业的目的。以产业基地立项，建造模块化办公楼，定向招商对外出售，功能分割为厂办一体。如郑州台湾科技园智慧中心、杭州能源与环境产业园。

　　上海全新产权独门独院厂房办公楼一体出售

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　　5、公寓

　　不合法的公寓很多，不乏出售后被强制拆除的，合法化的公寓案例是张江东区人才公寓。

　　（1）产品特点

　　①工业用地、厂房性质产证

　　②绿化环境、配套设施较差

　　③由厂房改造，内部分割卫生间、厨房，但房中仍是“一大统”——厅、卧尚未分割

　　（2）操作模式

　　目前在工业用地上办出厂房产证的公寓项目很稀有，张江东区人才公寓在上海也是绝无仅有，关键是与区域政府机构和一级开发商达成合作购买协议。2006年，由于张江规划问题，区域住宅少，人才租房难，为了留住人才，在浦东新区和张江的领导支持下，东联发投资4300多万元，收购了张江园区北部的134套公寓，作为“人才公寓”。

　　2006年温州投资客合资开发，开发商老板为温州商人、九川投资董事长钱仁高。小区初期名叫《浦东国际医疗器械园》和《国际机电数码园》，本来是做一个高科技产品交流中心。2007年项目建成，2008年下半年，小区房源的小产证也已经办出来。

　　6、酒店公寓

　　产品本身与普通酒店公寓无显着差异，但不可办理小产权，处理方式方面推荐两个案例：北京Mini派，开发商采取认租20年，之后自动续租的方式；上海三盛公寓，开发商采取出卖50年使用权方式。

　　7、酒店

　　联华国际以内训基地名义立项东莞群英会乡村体育酒店，集客房、餐饮、娱乐、休闲、会议、各类运动场所及培训学校为一体，主要承担联华国际对外接待任务和培训活动，同时对外营业。该模式须有强大的政府公关，并不能大规模扩建和大肆宣传对外营业，目前该项目已被报道，并使得政府令其整改，并按“三旧”改造享受优惠政策。

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