土地流转信托，是指在坚持土地集体所有制和保障农民承包权的前提下，由政府出资设立的信托中介服务机构接受农民的委托，按照土地使用权市场化的需求，通过规范的程序将土地经营权在一定期限内依法自愿、有偿转让给其他公民或法人进行农业开发经营活动。

土地信托是土地流转中一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路 。

据了解，上海首个土地流转信托项目由上海周浦镇政府、周浦镇界浜村委会、上海周浦农业投资管理有限公司、交银国际信托有限公司等多方共同参与成立的周浦镇四季花海土地流转信托项目于2015年12月9日正式签约。签约后的四季花海生态园，将以上海界浜蔬果专业合作社为经营主体，借鉴法国普罗旺斯薰衣草花海、荷兰郁金香花海等世界十大花海的成功经验和运作方式经营管理，成为上海迪士尼西大门的现代农业生态旅游项目。此项目涉及土地面积371.766亩，由交银国信以上述土地承包经营权作为信托财产设立“交银国信·周浦花海土地承包经营权流转单一信托”，交银国信将作为信托计划受托人对信托财产进行管理，并将该信托财产出租给运营方界浜蔬果专业合作社，由其开发花海生态园并进行后续运营管理。周浦农投将作为农户的总代表，直接与交银国信合作。农户则从初始流转年度起，每亩地每年将享受土地流转基价1800元和每年递增5%的土地流转收益，还可与界浜蔬果专业合作社签订协议，继续在四季花海生态园工作，在原有经营性收入的基础上增加了工资性收入，大大提高了农户的经济收益。

但据业内专家表示，土地流转信托同样有几个难题需要解决，一是持续盈利来源，因为现代农业投资额度大、周期较长、收益和获利慢、风险较高，信托公司本身经营农地的能力也有所局限。二是风险控制问题，信托产品本身要确保农户的相关利益、无论从流转的费用还是后期每年递增的收益都是庞大的数目，如果不能满足农户的利益那么很容易出现经营风险和群体事件的产生，因此需要提早做好预防及规划。