从2013年一号文件开始就对农村宅基地使用权制度改革做了要求，党的十八大报告也提出了推动城乡一体化发展。无论是农村土地整治，还是宅基地使用权制度改革、城乡统筹发展，都不可避免地涉及宅基地退出的问题。随着城镇化的推进，农村宅基地闲置现象越来越严重，大量的“空心村”形成，严重制约着农村的发展和农民的财产利益。而农民宅基地的有偿退出流转就是一种有益尝试。但是现目前，关于宅基地的补偿标准以及评估价值体系相关法律没有明确的规定。各地在宅基地流转和有偿补偿方面也是在因地制宜，在探索中前行。至于成型的宅基地价值评估标准方法和科学的测算依据就更没有明文提及。在宅基地退出的实践操作过程中，农民的宅基地补偿和测算的价值普遍很低，农民的生活就得不到长期保障，也侵害了农民的合法权益。因此，科学合理地测算农村的宅基地价值，对于农民自身的财产利益才能尽可能的提供保障。

宅基地使用权是一种用益物权，包括占有、使用、收益和有限处分的权利。宅基地的价值评估也跟当地的市场环境、宅基地本身的面积、构造、隐形价值等有很大的关系。有专家倾向于通过分析宅基地基本权能以及对农民发挥的功能小勇，将农民退出宅基地后的财产权利损失以及面临的风险考虑进去，科学的确定金额。要科学评估宅基地价值要考虑四个因素：一是宅基地的经济价值；二是社会保障价值；三是身份认同与代际继承等价值；四是农民失去宅基地后的间接损失。

下面小编整理出湖北省国土资源厅专家对农村宅基地的价值补偿测算的示例，供大家参考和进行公式套用测算自家的宅基地价值：

1、宅基地住房保障价值的确定

某市的住房保障措施中关于购房补贴没有给出明确的测算标准和规定，在此以廉租房的补贴标准为依据测算宅基地的住房保障价值。该市2011年廉租房住房补贴标准为：廉租房保障面积为18m2/人，租金补贴为5.5元/人.月。 r取5年以上长期利率5.94%，根据公式（2）可得 P12=12*18*5.5/5.94%=20000元/人,该地区农村人均建设用地271 m2，可算得单位宅基地的住房保障价值为73.8元/ m2。

2、宅基地生产要素价值的确定

该区域为豫东偏远农村，地方经济发展缓慢，农民主从要事农业种植和外出务工，农村闲置宅基地几乎不存在流转现象。因此宅基地的生产要素价值只考虑复垦为耕地产生的持续收益。

根据有关资料显示，由于粮食价格走高，2010年河南省农民的种粮亩均净收益为587.8元，比上年增加123.0元，加上种粮补贴75.9元后，亩均总收益为663.7元，增幅同比超过两成。某市作为河南省的粮食主产区之一，其种粮亩均收益按全省平均水平计，即R耕 为663.7元， r取5年以上长期利率为5.94%，根据公式（4）可知，每亩耕地的生产价值为：P21 =663.7/5.94%=11173.4元/亩=16.752元/ m2。

该市2010年最低生活保障标准为市区每人160元/月，男女人口比例为50.8%和49.2%，平均年龄约为40岁。按照太平洋保险公司长寿养老保险标准：40岁男性公民投保趸缴金额为26169元，女性公民为27622元。由此可计算每人保险费趸缴金额为：

Y40 =(26169*0.508 +27622*0·492)*400/100=43014.2元/人该市教育培训费平均为每人每年学费2500元，住宿费500元，基本生活费年2000元，合计每年费用约为5 000元，半年为2 500元，教育年限为4.5年，半年的利率取3.05%。根据公式（7）可得，就业保障价值为：F=2500*[(1+3.05%) -1]/3.05%*(1+3.05%)  =18515.045元/人

由以上计算可知，单位宅基地复垦为耕地后的保障价值为：

P保= P22+P23 =（Y40 + F）/271=227.045元/ m2

根据以上分析计算可知，在当期确定性条件下宅基地的价值为住房保障价值与生产要素价值之和，即：

P当前= p12+P21 +P保 =317.597元/ m2

3、宅基地的期权价值

宅基地的期权价值是指在未来不确定性条件下宅基地可能产生的价值，即在现有价值基础上的浮动值。宅基地因用途的不同未来收益会产生很大不同，本文的研究区域为偏远农村地区，几乎不存在宅基地出租经营等活动，在此只考虑宅基地复垦为耕地存在的期权价值。根据多年种粮收益增长率在此将u 取2%， r取当前利率5.94%，任给不同的  与r 、u 组合得到的期权价值也不同，假设确定性条件下的价值 R/r=1，则期权价值的变化如下表：

由上表可知，在收益的预期增长率和利率不变的情况下，期权价值随着不确定性的增加而增加。根据当前利率和粮食收益平均增长率，在表中列出的不同确定性条件下，耕地的期权价值占总价值的37.18%-81.5%，不确定性条件下的价值是确定性条件下的1.592-5.405倍。通过分析可知，期权价值随着不确定性的增加而增加。

当宅基地用于出租经营时，只需将粮食收益预期增长率改为租金收入的预期增长率即可求出此时的宅基地期权价值。

根据“宅基地的总价值=确定性条件下的当前价值与不确定条件下的期权价值之和”原理，上述案例中的宅基地总价值的变动范围为：

最低值=P当前*（1+期权价值）=317.597元/ m2  *（1+1.592）

          =823.211元/平方米（约合54.88万元/亩）

最高值=P当前*（1+期权价值）=317.597元/ m2  *（1+5.405）

          =2034.164元/平方米（约合135.61万元/亩）

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