亟待补土储短板

　　截至2015年9月，金辉地产的预收帐款有大约143亿元，净资产达83亿元。与融侨“分家”之后，金辉的房地产开发毛利率及净利率水平大幅下滑，尽管行业整体呈现下滑趋势，但是金辉的下跌过程较为迅速。主要是近两年受累于三四线城市去库存压力，房企日子并不好过。

　　金辉在淮安、连云港外，句容、扬州和盐城均有项目在建，这些在江苏三四线城市的项目有两大共同点：一是从拿地到开工间间隔时间长，部分长达两年，周转缓慢；二是销售情况不理想，如连云港四季金辉三期预售率仅26%,句容四季金辉总体预售率59%,淮安天鹅湾总体预售率64%。

　　其2012年-2015年的盈利指标同样证明了这一点。从2012年以来，金辉的收入一直保持稳定增长，净利润规模却始终维持在14亿左右。

　　从披露的财务数据来看，其负债率较高。截至2015年9月30日，公司一年内到期的非流动负债67.2亿元，应付账款29.7亿元，短期借款2亿元。长期借款余额47.56亿元，一年内到期非流动负债67.25亿元，面临一定的长短期偿债压力。2012年-2014年及2015年前9个月，公司负债总额分别为 290亿元、319亿元、332亿元和 330.9亿元，合并口径的资产负债率分别为 82.24%、80.49%、77.26%和 80.01%。

　　金辉地产在预披露文件中也强调了其上市后存在的风险，包括由于公司的房地产项目集中在二三线城市导致业绩下滑，甚至可能导致利润等指标同比下滑50%的情形。

　　公司在建项目中，位于上海的两个项目销售率分别达到84%和94%,几乎已无货可卖；三个拟建项目分别位于淮安、成都和连云港，也没有一线城市的影子；惟有计划自持的项目中，北京有11.9万平方米商业用地，上海临港也有少量商业用地。

　　截至2015年前9个月，金辉共有15个城市的项目产生销售业绩，其中贡献最大的为重庆17.7%,其次为福州15.6%,上海以12.5%位列第三，布局较为分散。根据统计，二线城市销售金额占60.4%,三四线占26.6%;按区域分，华东62.8%的占比明显高于其他区域。

　　在2012-2014年及2015年前9个月，公司整体毛利率呈逐年下降趋势，分别为44.57%、40.61%、33.30%、25.02%。

　　对于选择A股上市而非港股，港股资本市场倾向于布局一线和二线重点城市的房企，但金辉的布局更多偏向二三线。从金辉的投资战略中，也看不到足够让投资者相信会得到高回报的筹码。

　　金辉的短板在于：一线城市和强二线如苏州等土地储备偏少，大部分集中在西南二线和江苏的三四线；其四季度在上海和苏州作了上市前的恶补，但金辉的品牌在这两个城市仍较弱，这也为未来高价抢夺这两个热门城市的地块带来了障碍。

　　在内地资本环境渐趋宽松的当下，对于金辉而言是登陆资本市场较为适合的机会。预披露文件显示，金辉融资所得将用于开发建设重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园及西安金辉世界城上东区四个房地产开发项目。这些项目的加速开发将有利于提高金辉的资产周转率。

　　同时，金辉也在加速一线城市布局。2015年12月其以28.15亿元总价、43790元/平方米楼板价拿下上海闵行区莘庄镇地块，溢价率高达143.28%,建筑面积6.42万平方米；11月，苏州苏地2015-WG-43号地块也被金辉地产以9.36亿元拿下，折合楼面价8209元/平方米，溢价149%。

　　布局欠佳与品牌建设不够将成为金辉项目溢价效应的主要障碍，无论是在资本市场，还是对于购房者，金辉仍在苦练神功。

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