瑞安市人民政府关于印发瑞安市农村村民住房建设管理办法（试行）的通知

各功能区管委会，各镇人民政府，各街道办事处，市政府直属各单位：

《瑞安市农村村民住房建设管理办法（试行）》已经2014年9月22日市人民政府第35次常务会议审议通过，现予印发。

                                 瑞安市人民政府      

                           2014年12月1日      

瑞安市农村村民住房建设管理办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为了加强和规范农村村民住房建设审批管理，切实破解当前农村村民建房难问题，改善农村人居环境，推进美丽乡村建设，促进城乡统筹发展，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《  中华人民共和国土地管理法》等法律法规及政策规定，结合我市农村实际，制定本办法。

第二条  市（镇）区规划建设用地范围外的农村村民使用宅基地新建、拆建、扩建、改建住房（以下统称农村村民住房建设），所涉及的规划、用地、建设审批及其监督管理，适用本办法。

村集体经济组织负责实施的农村土地综合整治项目，按照《瑞安市农村土地综合整治工作的实施意见》规定审批；团块、整村、连村成片就地旧村改造项目和市（镇）区规划建设用地范围内的城中村村民住房建设项目，按照《瑞安市城中村改造管理办法》规定审批。

第三条  农村村民住房建设应当符合土地利用总体规划、村庄建设规划和“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的要求，尽量使用原有宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地；鼓励建造公寓式住宅；严格控制占用耕地建造住宅。

第四条  镇人民政府、街道办事处负责本行政区域内农村住房建设的规划编制和建设管理，并受市政府委托负责宅基地审批工作。涉及无房户、危房户建房问题，镇人民政府、街道办事处要负责开展农村宅基地利用情况专项调查，制订本行政区域年度农村村民住房建设计划，明确建房户名单、规划选址、用地规模、时序安排以及规划实施保障措施。各村住房建设计划经全体村民会议（或村民代表会议）讨论通过并公示无异议后，由镇人民政府、街道办事处审核后报送市国土资源局备案。

市住房和城乡规划建设局、市国土资源局负责全市农村住房建设相关审批和监督管理工作，其基层所具体负责辖区内农村村民住房建设的申请受理、踏勘选址、公示、审核、备案、确权登记及日常建设监管等工作。

第五条  农村村民住房建设管理实行限时办结和政务公开制度。镇人民政府、街道办事处与市住房和城乡规划建设局、市国土资源局应当将涉及农村村民住房建设的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定，制作成通俗易懂的文字材料和流程图表，向社会公布。

第二章  建房条件与标准

第六条  农村村民申请新宅基地新建、扩建住房的，应符合规划选址条件和下列条件之一：

（一）无房户或符合分户条件的家庭；

1．两个及以上子女的家庭（且户口均在本村），其中一个子女已婚或达到法定结婚年龄的，可以分户，但父母亲一方或双方必须随其中一个子女合户。

2．三代以上（含三代）同堂的家庭，后代已婚或已达到法定结婚年龄的，可以分户。

（二）因受地质灾害威胁或不适宜居住等原因需要异地搬迁新建的；

（三）现有房屋（宅基地）已列入风景名胜区、文物保护、水利、道路、铁路、高压走廊等控制范围不能就地拆改建的；

（四）按照规划调整宅基地，需要异地新建的；

（五）现有人均住房建筑面积不足30平方米且无法在原宅基地上改建的住房困难户；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第七条  农村村民申请使用原宅基地进行房屋拆改建（或联建改造）应具备下列条件：

（一）拆改建房屋所在区域已编制村庄建设规划，且拆改建范围符合村庄建设规划用地相关要求；

（二）拆改建房屋土地和房产权属、居住人口等证件、证明材料清晰（或已经相关部门确认）；

（三）提供相关利害关系人和村集体经济组织同意拆改建的书面意见。

第八条  有下列情形之一的，其建房申请不予批准：

（一）已有宅基地和住房面积已达到本办法规定的面积标准，申请宅基地新建、扩建住房的（除本办法第六条第（二）、（三）、（四）、（六）项规定的情形外）；

（二）出租、出卖或以其他形式转让地上建筑物，或将住宅改作他用，申请宅基地新建住房的；

（三）不具备分户条件而以分户为由再申请宅基地新建、扩建住房的；

（四）已落实农房集聚、农村土地综合整治、旧村改造、下山移民等搬迁安置政策，申请宅基地新建住房的，或应拆未拆房屋要求拆改扩建的；

（五）已列入政府或村集体经济组织统一实施安置的农村土地综合整治、旧村改造、工程建设项目拆迁范围的房屋要求拆改扩建的；

（六）已列入禁止建设区、地质灾害点、风景名胜区、文物保护、水利、道路、铁路、高压走廊等控制范围内需迁建的房屋要求拆改扩建的；

（七）违法占地或违法建筑未处理结案的；

（八）法律、法规规定不予批准的其他情形。

第九条  农村村民住房建设由市住房和城乡规划建设局基层所、市国土资源局基层所根据下列标准共同核定宅基地用地面积、住房建筑面积：

（一）宅基地面积标准（包括住房、附属用房建筑占地面积和庭院用地面积等）：

1．申请使用现有宅基地和存量土地新建、改扩建住房：小户（3人（含）以下，下同）用地面积不得超过80平方米；中户（4-5人，下同）用地面积不得超过100平方米；大户（6人（含）以上，下同）用地面积不得超过140平方米。

2．申请使用增量土地（农用地、未利用地）新建、改扩建住房：小户用地面积不得超过60平方米；中户用地面积不得超过80平方米；大户用地面积不得超过125平方米。

3．若拆改建户原住房宅基地使用面积超过上述标准的，在规划许可的情况下，可按原使用权面积审批。

（二）住房建筑面积标准：

1．使用原宅基地面积进行房屋拆改建（或联建改造）的，一自然间宅基地住房建筑面积不得超过180平方米。

2．使用新批宅基地（或增加原宅基地面积）新建、改扩建住房的，在确保人均住房建筑面积不小于40平方米的前提下，小户住房建筑面积不得超过180平方米，中户不得超过240平方米，大户不得超过300平方米。

3．若拆改建户原住房建筑面积超过上述标准的，在规划许可的情况下，可按原住房建筑面积审批。

第十条  建房户的建房人口按公安部门登记在册常住农业人口（户籍制度改革前）确定。但有下列情形的，按照以下规定计算：

（一）建房户家庭成员有下列情形之一的，可计入建房人口：

1.配偶、子女为非农业人口且未享受过保障性住房政策、福利性住房政策的（凭配偶、子女工作单位或所在地镇人民政府、街道办事处出具的未享受保障性住房政策、福利性住房政策证明）；

2.原籍农业户口现役军人、复转退军人（不含已在外定居人口）；

3.移民农转非人员（不含已享受移民安置政策人口）；

4.原籍农业户口的大中专院校在校学生（包括已毕业回乡落户的大中专院校学生）；

5.因服刑被注销户口的原农业户口服刑人员；

6.法律、法规规定的其他人员。

（二）独生子女家庭（凭独生子女证）、已婚未育家庭，可增计1人。

第十一条  无房户、住房困难户及具备分户条件的审查认定，由镇人民政府、街道办事处根据本办法第六条第（一）、（五）项和第十条之规定，依法合理认定。

第十二条  规划禁止建设区、地质灾害点、风景名胜区、文物保护、水利、道路、铁路、高压走廊等控制范围内的房屋，要积极创造条件引导实施搬迁，向中心镇、中心村集聚统一建房，一时无法实施搬迁的，其房屋经鉴定为危房（且不属于地质灾害点）的可就地进行原面积改造。

第三章  用地（宅基地）审批

第十三条  农村村民住房建设用地指标实行“市管总量、计划单列、专项管理”，由市政府单列下达给各镇人民政府、街道办事处，由镇人民政府、街道办事处专项管理，根据农村村民住房建设实施情况予以核销。

第十四条  农村村民住房建设用地审批，按照“农户申请、村级审查、镇街审批、市管转用”的模式，改革农村宅基地审批制度，优化宅基地审批管理流程，保障农村村民建房及时落地。

（一）农村村民住房建设申请使用原宅基地等存量建设用地的，经村集体经济组织集体会审、公示无异议后，报镇人民政府、街道办事处审批，报市国土资源局备案。

（二）农村村民住房建设占用农用地、未利用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。宅基地供地审批由镇人民政府、街道办事处会同市国土资源局基层所负责办理，报市国土资源局备案。

第十五条  农村村民住房建设属于拆旧建新（含异地迁建）的，在办理新建住房宅基地供地手续前应当注销原宅基地土地使用权和原房屋所有权，并按以下规定办理：

（一）原有住房可以拆除的，在新建住房建成后，由建房户无条件自行拆除。拒不拆除旧房、退还宅基地的，不予办理新建住房的土地使用权和房屋所有权登记。

（二）因房屋结构等原因一时不能拆除的，在新建住房建成后，原房屋无条件腾空、移交给村集体经济组织处置。拒不腾空、移交的，不予办理新建住房的土地使用权和房屋所有权登记。

第十六条  在坚持“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的前提下，允许村集体经济组织结合本地实际，探索级差排基、选位等宅基地有偿使用分配方式，完善宅基地分配管理机制。

第十七条  已在城镇购买住房或在村内确保家庭成员人均40 平方米自住建筑面积居住条件后，有多余房屋（宅基地），且自愿放弃今后农村住房建设权利的村民，经村集体经济组织同意，允许其多余房屋（宅基地）向本村内符合宅基地审批条件的村民有偿转让、有偿调剂，引导宅基地有序规范退出。

第十八条  联建公寓式住宅的建房户之间批准的建筑面积可相互调剂整合成套进行建筑设计，并按套型建筑面积的分摊用地面积，给予办理宅基地使用权登记手续。

第四章  规划建设

第十九条  市住房和城乡规划建设局应结合我市农村实际，制定出台我市农村村民住房建设规划技术管理规定，依法、科学、合理指导农村村民住房建设和管理。

第二十条  村庄建设规划编制应坚持因地制宜、尊重民意、保护耕地、节约用地、保护文化、保持特色、城乡统筹的原则，以改善农村村民居住条件为主要目的，以保障村民基本生活条件、治理村庄环境、提升村庄风貌、建设美丽乡村为主要任务，对农村村民住房建设作出科学合理安排。

第二十一条  农村村民住房建设可结合村庄建设规划确定的相对独立团块，编制建筑总体布局方案，作为住房（宅基地）建设审批的参考依据，以便于协调村庄空间布局和四邻关系。

第二十二条  农村村民住房建设的宅基地选址必须符合村庄建设规划和用地布局要求，符合宅基地法定面积要求，其用地界线和建筑布局需征得相关利害关系人同意。

第二十三条  农村村民住房建设依法实行规划许可制度。建房户应当持村民委员会签署的同意意见、使用土地的有关证明文件（或宅基地使用权证）、住宅设计图纸向市住房和城乡规划建设局基层所提出申请。市住房和城乡规划建设部门自受理之日起五个工作日内核发乡村建设规划许可证。乡村建设规划许可证中需明确建设用地位置、允许建设范围、基础标高、建筑高度、建筑面积等规划要求。

第二十四条  农村村民住房设计应当安全、适用、经济和美观，遵守国家和地方有关节约资源、抗御灾害等规定，建筑形态、色彩、高度要与周边环境和村庄风貌相协调，提倡采用新工艺、新材料、新结构。

风景名胜区内农村村民住房设计应当与风景名胜区风貌相协调。

第二十五条  农村村民住房建设使用的图纸应符合规划条件、规划要求、相关技术标准和规范，不符合的不予核发乡村建设规划许可证。

农村村民住房施工设计图纸，应当委托具备相应资质的设计单位设计。

第二十六条  农村村民住房建设应当符合国家相关法律法规，符合规划、设计、施工、验收、保修、档案、建筑材料、建房标准、建筑技术以及工程质量等方面的管理规定，依法办理相关审批手续。　            

第二十七条  市住房和城乡规划建设局应当加强农村村民住房建设施工质量监管，确保质量和安全。

第五章  监督管理

第二十八条  镇人民政府、街道办事处负责本行政区域内农村村民住房建设中违法违规行为的处置工作，市住房和城乡规划建设局、市国土资源局负责指导、监督工作。

第二十九条  镇人民政府、街道办事处和市住房和城乡规划建设局基层所、市国土资源局基层所及村级组织要建立和落实农村村民住房建设管理共同责任机制，建立农村村民住房建设与违法用地查处相挂钩的奖惩机制，对新发生违法用地且未按规定时限拆除的行政村，下年度不予安排农村新增住房建设用地计划指标。

第三十条  农村村民住房建设审批要严格落实 “四公开”制度，做到审批程序公开、申请条件公开、建房户名单公开、审批结果公开。严格落实农民建房“四到场”制度，做到建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场，有关责任人员须到场签字。严格落实农村村民住房建设管理动态巡查制度，依法查处农村村民住房建设中的违法违规行为。

第三十一条  农村村民住房建设超过批准用地面积或建筑面积的，由镇人民政府（街道办事处）会同市住房和城乡规划建设局基层所、市国土资源局基层所责令停止建设，限期整改，对拒不停止建设继续施工的，由当地镇人民政府（街道办事处）依法组织拆除抢建、超建部分的建筑物和其他设施。情节恶劣的依据相关法律法规追究责任。

第三十二条  镇人民政府、街道办事处和市住房和城乡规划建设局基层所、市国土资源局基层所有下列行为之一的，由市政府或监察机关依据职权责令改正，并通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

（一）超越职权、对不符合法定条件的申请人核发乡村建设规划许可证或办理宅基地供地手续的；

　　（二）对符合法定条件的申请人未在规定期限内核发乡村建设规划许可证或办理宅基地供地手续的；未按规定听取利害关系人意见的；

　　（三）发现未依法取得乡村建设规划许可证和宅基地供地手续或违反乡村建设规划许可证和宅基地面积批准规定进行农村村民住房建设的行为，而不予查处或接到举报后不依法处理的。

第三十三条  镇人民政府、街道办事处和市住房和城乡规划建设局基层所、市国土资源局基层所工作人员在农村村民住房建设管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附  则

第三十四条  本办法自2015年1月1日起施行，试行一年。之前我市有关农村村民住房建设管理规定与本办法不一致的，以本办法为准。

第三十五条  今后上级颁布的法律、法规、政策与本办法不一致的，以上级颁布的法律、法规、政策规定为准。

点击下载：瑞安市农村村民住房建设用地审批表、瑞安市农村村民住房建设审批流程图