土地流转经历多年，从最开始的发展到如今的历代革新又是什么样的呢？
土地流转的概念
土地流转是指土地使用权流转，即拥有土地承包经营权的农户将土地经营权转让给他人，但是依然保留土地承包权，仅是转让土地使用权。现允许农民以多种形式流转土地经营权，无疑将开启城乡一体化建设的一条光明之路，保留承包权，出让使用权。土地流转将对农民获得财产性增收，围绕农村土地的整个产业也将成为活水。
土地流转背景
2004年，中国国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中有关于“农民集体所有建设用地使用权可依法流转。”的决定，并强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可依法流转。”
同时，在中国的广东、浙江、江苏、上海、安徽、天津等地的农村建设用地使用权流转则开始了区域性试验，并且发展延伸出重庆农地入股、广东海南出租农地、北京郊区小产权房等模式。
土地流转的基本原则
1.坚持确保所有权，稳定承包权，搞活使用权。
2.维护农民权益，坚持自愿、有偿、依法。
3.坚持土地资源优化配置和土地同其他生产要素优化组合。
4.坚持保护耕地，重点保护基本农田。
土地流转的模式
土地流转的五大模式：
模式一：互换
互换土地是农村集体经济组织内部的农户为了方便耕种或者各自的需求，对各自土地承包经营权进行简单的交换，是最初促进农村规模化、产业化、集约化的道路。
中国农村在三十年前，实行了土地联产承包责任制，农民分到土地，但是因为土地肥瘦不一，大块的土地被分割，划分土地时留下的种种弊端，严重制约生产力发展和产量的提高。怎样才能让土地集中连片，实现规模化、产业化、集约化的经营？互换土地便成为了最原始的交易方式。
模式二：出租
在市场利益和政府引导的驱动下，农民开始将其承包的土地经营权出租给大户、业主或者企业法人等承租方，出租的期限时间和租金支付方式由双方自由决定，承租方获得一定时间的土地经营权，出租方按照年度以实物或者货币形式获取土地经营权的租金。
模式三：入股
入股，也称作“股田制”，或者股份合作经营，是指承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，合伙建立股份公司。
在入股的过程中，实行农村土地经营的双向选择，即农民将土地以入股的方式给公司后，可继续参与土地经营，也可不参与经营，农民仅凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股份分红。
此形式的最大优点在于产权明确，利益直接，以价值形式将农户的土地承包经营权长期确定，农民即是公司方的参与者，也是利益共有者之一，是当时农村土地流转机制新方向的突破。
模式四：宅基地换房 承包地换社保
以重庆市为例，去年被国家批准成为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行了大胆的探索，创造了土地流转的“九龙坡模式”，即宅基地换取住房，承包地换取社保的模式。
也就是说，农民放弃农村宅基地所有权，宅基地被置换为城市的发展用地，农户则在城里获得一套住房；农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。
模式五：“股份+合作”
中国山东省在探索土地承包经营权流转新机制时，建立起“股份+合作”的土地流转分配方式，这种模式是：农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿，土地入股，集约经营，收益分红，利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。
合作社按照完全民主的原则进行对土地统一的管理，不再由农户分散经营。合作社挂靠当地龙头企业进行生产经营，合作社实行按照土地保底、按效益分红的方式经营，年度分配时首先支付社员土地保底收益，按照每股折价，留足公积公益金、风险金，然后再进行二次分红。
从土地不可流转到如今政策逐渐开放，土地流转模式越来越多，对农户和土地使用方达成越来越多的双赢模式，也使得如今农村土地一滩死水的状态注入了新的生命力！