【案例分析】宅基地上房屋的动迁补偿款, 归谁?

聚土网 2016-01-04 20:23
摘要:宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地,其所有权属于农村集体经济组织。村民可向其集体经济组织申请、经批准后获得宅基地的使用权,在宅基地上建造房屋。

要点提示

宅基地农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地,其所有权属于农村集体经济组织。村民可向其集体经济组织申请、经批准后获得宅基地的使用权,在宅基地上建造房屋。

宅基地拆迁安置纠纷时有发生,因此宅基地上房屋的动迁补偿款,在分割时必须确定该争议房屋的所有权人以及其宅基地使用权人。我国相关法律对宅基地上房屋所有权归属没有直接、具体的规定,且由于农村宅基地房屋所有权不仅与债法、亲属法和继承法等民事法律联系,还涉及到政策问题,所以宅基地上房产纠纷处理起来较为复杂,既不可适用《中华人民共和国城市房地产管理法》,又不能简单适用民法通则、物权法的条文来处理。应在适当区分宅基地使用权和其上房屋所有权的基础上,依据建造房屋申请表登记信息,判定宅基地上房屋的所有权人,并结合各所有权人对该共同财产的贡献大小,以此确定动迁补偿款的归属。

关键词

宅基地       房屋所有权        补偿款        归属      宅基地纠纷

案例索引

一审:上海市奉贤区人民法院(2007)奉民一(民)初字第6826号

二审:上海市第一中级人民法院(2008)沪一中民一(民)终字第3466号

一审判决

原告:严某某、张某某、张某1、张某

被告:陈某某

原告诉称:

张某某系陈某某与张文清(已故)之子,张某某与严某某系夫妻,张某1、张某系张某某与严某某所生女儿。坐落于奉贤区四团镇天鹏路31号房屋系1974年陈某某与丈夫张文清(已故)建造及1984年张某某、严某某翻建而形成,1991年办理宅基地使用证,该证登记户主为陈某某丈夫张文清(已故),审核表中还载有陈某某及张某某、严某某、张某1、张某的名字。2001年陈某某丈夫张文清死亡。2007年因川南奉公路改建遇到动迁,2007年9月25日陈某某与奉贤区四团镇规划建设管理科签订了动迁补偿安置协议,动迁补偿款共计为536,576元。2007年12月1日张某某与陈某某为分割上述动迁补偿款签订了一份调解书,该调解书中有关部门对张某某和陈某某之间的补偿款分配方案作了约定。

但原告认为,该分配方案的约定只是有关部门的意见而并不是张某某和陈某某的真实意思,且调解书签订后双方并未履行,故诉至法院,请求判令:

确认四位原告对本案争议房屋的动迁补偿款的所有权。

被告辩称:

第一,四位原告从未落户于争议房屋,非该集体土地行政村所属人员,不具备取得该房屋宅基地使用权人条件,不能享有房屋所有权、宅基地使用权补偿。

第二,原告的请求没有法律依据,请求驳回原告的诉讼请求。

一审法院裁判理由:

1、动迁补偿款的内容

农村宅基地房屋的动迁补偿一般分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。本案争议房屋的动迁补偿款共计为536,576元,根据相关证据,可分为地上物补偿款134,686元,宅基地使用权补偿款280,476元,搬家补偿款、安置过渡费、拆迁奖励费、合同签约奖等共计25,438元,其他补偿款95976元。

2、动迁补偿款归属的认定因素

(1)争议房屋的所有权人

宅基地使用权证及审核表登记内容是确定农村宅基地房所有权的重要依据,系争房屋经农村宅基地使用权登记,未进行新建、翻建、改扩建的,以农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。

本案中争议房屋的宅基地审核表登记有张文清(已故)、陈某某、张某某、严某某、张某1、张某。1991年办理宅基地使用证时张某1、张某虽是未成年人,但农村建房用地审批文件中核定的未成年人可认定为宅基地房屋的共同所有权人,故上述六人对系争房屋享有所有权。

由于陈某某丈夫张文清已经死亡,张文清的相应财产份额可作为其遗产另案处理。当一户出现人口减少,宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用,宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有。故本案中宅基地使用权的补偿款280,476元应由陈某某、张某某、严某某、张某1、张某共同所有,均等分割。

(2)对共有财产的贡献大小

本案财产共有人具有家庭关系,在分割共有财产份额时,对共有财产的贡献大小确定享有相应共有物份额。本案房屋系1974年陈某某与丈夫张文清(已故)建造及1984年张某某、严某某翻建而形成,因1974年陈某某与丈夫张文清(已故)建造房屋时张某某也已成年,应认定陈某某与丈夫张文清(已故)、张某某、严某某对系争房屋具有主要贡献,可以予以多分,对张某1、张某可适当予以少分。因此对于该房屋地上物的补偿款134,686元,法院按照张文清(已故)得20%、陈某某得20%、张某某得20%、严某某得20%、张某1得10%、张某得10%的比例进行分割。

(3)此共有财产来源、居住状况等

对于搬家补偿款、安置过渡费、拆迁奖励费、合同签约奖共计25,438元应按两户计算均等分割,由张某某户得50%、陈某某得50%。对于其他补偿款95,976元法院将遵循适当照顾老年人的原则进行分割,法院酌情确定陈某某得50%、张某某得20%、严某某得20%、张某1得5%、张某得5%。

一审判决:

坐落于上海市奉贤区四团镇天鹏路31号房屋动迁补偿款中的365,898元归张某某、严某某、张某1、张某所有。案件受理费人民币7,127元、财产保全费2,462元,由张某某户、陈某某各半负担。

二审判决

被告陈某某不服,上诉称原判决事实不清,适用法律不当,要求二审依法改判。

上海市第一中级人民法院认为:

宅基地房屋权属的确定,应综合考虑宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员以及房屋新建、翻建、改扩建等情况。根据本案查明的事实,本案四位被上诉人是系争本市奉贤区四团镇天鹏路31号房屋宅基地使用权审核表中的核定人员,依法应当确定为系争房屋所有权人,享受系争房屋拆迁补偿,原审对此所作认定是正确的,另对各部分拆迁补偿款所作分割判决亦无不当。陈某某的上诉请求,因缺乏理由和依据,本院不予支持。因此对上诉人有关此项的上诉理由不予采信,一审法院的此项判决应予支持。故二审判决:驳回上诉,维持原判。

案件评析

根据《中华人民共和国土地管理法》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》有关规定,农村村民欲获得宅基地的使用权,须先向本集体经济组织提出申请,经村民会议同意并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的,经村委会审查后,由所在地国土资源中心所实地勘查,签出查勘意见和审核意见,再报乡镇(场)人民政府审核后,报县国土资源局审核和县人民政府审批。审批通过后村民即可获得该宅基地使用权。

本案中四位原告是否为争议房屋的所有权人,直接影响到动迁补偿款的归属问题,而关于此问题,我国法律没有明确具体的规定。

案件评析如下:

(一)动迁补偿款的内容认定

宅基地上房屋的动迁补偿款,一般分为房屋补偿和宅基地使用权补偿,其主要内容应严格按照涉案的《动迁补偿安置协议》来确定。例如本案中,除地上物补偿款、宅基地使用权补偿款外,还存在搬家补偿款、安置过渡费、拆迁奖励费、合同签约奖等。

(二)动迁补偿款的归属认定

1.宅基地上房屋的所有权人认定

我国物权法第六条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。房屋为不动产,所以宅基地房屋权属的确定,应综合考虑宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员以及房屋新建、翻建、改扩建等情况。其中最重要的为系争房屋宅基地使用权审核表、建房用地审批等文件中的核定人员名单,当事人可以依次被确认为系争房屋所有权人,享受系争房屋拆迁补偿。

一般,宅基地使用权补偿款由各所有权人均等分割,地上物的补偿归属于房屋权利人。房屋原权利人已经死亡的,动迁补偿款可依继承关系进行处理。就如上述案例,宅基地使用权补偿款为房屋各所有权人均分,继承部分可另案处理。

2.对共有财产的贡献大小

宅基地上房屋的动迁补偿款由系争房屋所有权人享有,数个所有权人共同共有,则动迁补偿款在分割时也适用对共同财产分割的认定原则。

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第90条规定:“在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产,应当根据婚姻法的有关规定处理。”

因此在分割宅基地上房屋的动迁补偿款时,应考虑依据各所有权人对共有财产的贡献大小确定享有相应共有物份额。就如上述案例中,地上物补偿款在各所有权人均分的基础上,房屋建造时为成年人的所有权人由于对系争房屋具有主要贡献,予以多分,当时为未成年人的适当予以少分。

3、居住状况、照顾老人等

除了上述对房屋所有权人和对共有财产贡献大小等因素,动迁补偿款分割时还应考虑其他因素,例如搬家补偿款、安置过渡费、拆迁奖励费、合同签约奖等一般应按户计算均等分割,其他补偿款可遵循适当照顾老年人的原则进行分割。

律师提示

第一,宅基地上房屋的所有权人应保管好宅基地使用证、建房用地审批等文件,确保在处理纠纷过程中认定房屋所有权人时能有理有据。

第二,宅基地房屋动迁补偿款的内容一般会依照例如《宅基房屋搬迁安置合同》、《拆迁补偿安置协议》或《动迁补偿安置协议》等合同的约定,因此当事人在主张权利时应依照合同约定的事项组织证据和材料,包括对共有财产的贡献情况(例如建房时出资、出力)、宅基地的使用情况和房屋居住情况等。