有利于提升土地价值

　　罗亚维指出，家庭联产承包责任制激活了农民的生产积极性，解决了温饱问题，“但分田到户造成农地细碎化，难以进行规模化生产，产出的边际效应不高。进城务工挣得多，所以很多人选择放弃耕作，导致土地丢荒的问题越来越严重”。

　　在这种情况下，应把零碎的地整合起来，做好规划设计，因地制宜引进合适的项目，让农村土地能够产生更高的效益。根据罗亚维的经验，整合之后的土地租金比整合之前增加了30%-50%。“土地整合之后，农民可以就地安置，在引进的项目中参与工作，除了劳动收入还有土地的租金收入，村集体也能获得一部分收入，可以用来建设公共设施和做公益事业。”

　　罗亚维介绍，目前我国土地流转率不高，约34%。在他看来，当前的市场环境、国家政策和制度背景对土地流转有一定的制约。“现在部分农户、村集体对农地的资产价值没有进行挖掘，投资方对农用地经营权流转的保障性存在一定顾虑，国家的金融体系对于农用地这一本身可以作为固定资产的资源也没有建立起有效的价值评估制度。”

　　他认为，随着不动产权登记的推进、农用地三权分置的确立、《土地管理法（修正案）》的出台，这些问题都会逐步得到破解，“《意见稿》中，集体经营性建设用地入市以及关于宅基地的一些政策调整，对土地流转以及土地价值的提升都有非常大的好处”。

　　清远市委书记葛长伟视察该市某镇与地合网公司合作的项目，使用VR技术看地。 受访者供图征地不再是唯一方式

　　《意见稿》删除了现行法对集体土地入市的限制性条款，明确提出符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用。集体经营性建设用地使用权可以转让、出租、抵押。集体经营性建设用地出让转让的办法，由国务院另行制定。

　　罗亚维认为，以前农村地区仅仅是开放了农用地流转的市场，《意见稿》打开了农村集体经营性建设用地进入流转市场的通道，让资本进入农村有一个明确的途径，并为农村土地的融资抵押扫清障碍。“投资人多了一个途径，就是直接利用集体经营性建设用地以及农用地，去做一二三产业联动投资，比如说现在推动的特色小镇、美丽乡村建设、田园综合体等。”他认为，这比过去以征地为发展基础的模式有了很大的改善，“以前投资土地，需要政府征地，然后转给投资人，投资人再继续进行投资；现在投资人可以直接跟村集体对接，建设部分可以直接利用集体经营性建设用地，农业部分可以利用农用地流转的方式实现，大为改善农村领域的投资基础和投资环境”。

　　现行法明确规定农村宅基地只能在村内流转，“但对于投资者和向往农村发展的群体，如果在农村地区没有居住的条件，是一种缺失。说白了还是留不住。”《意见稿》提出要探索宅基地自愿有偿退出机制，鼓励进城居住的农民依法自愿有偿转让宅基地使用权，同时也强调，腾退出的宅基地可以由本集体经济组织与宅基地使用权人协商回购，主要用于满足本集体内部的宅基地再分配，或者根据国家有关规定整理利用。

　　在罗亚维看来，集体组织对宅基地的回购跟集体经营性建设用地入市是关联的。“随着城镇化进程加快，大量的宅基地荒废，而农村宅基地占全国建设用地的比例相当高，因此必须提高宅基地的利用效率。”目前部分地区正在试点村集体回购宅基地转变为集体经营性建设用地，但《意见稿》对农民宅基地的赋权仍十分有限，其流转交易仍仅限于集体内部。

　　罗亚维强调，《意见稿》对农村土地有更严格的用途管制，对土地的使用有一个明确的界定，对于土地供应方来说，不必过于担心土地受到破坏或不符合管制用途的要求。

　　土地交易要公开透明

　　《意见稿》完善了征地政策，规范了征地程序，要求必须确保被征地农民的生计有长远保障机制。罗亚维指出，当前的土地流转交易平台数量较多，交易平台应采取多种措施，切实保护农民权益。

　　在土地流转过程中，交易流程的每一个环节，交易平台都要做到公开透明，有据可查，保障供需双方的权益。同时，交易平台应对接一些律师团体，出现法律纠纷时可以提供法律援助。在交易方面推出保险服务，提供保障金，提高交易的安全性。在技术层面，应运用高新技术，运用可视化农地评估系统和宗地测评系统，针对土地的使用价值和适宜性，为决策提供智能辅助。交易平台还应采取大数据的方式，给流转土地的农民提供价格参考，让农民获得更高的收入。

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