农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析
【案情简介】:
2002年12月30日,陆某将波罗村378号占地面积为106平方米的两层房屋以140660.00元(壹拾肆万零陆佰陆拾 元整)价格转让给乐某,双方签订了房屋转让协议及补充协议.陆某住云南省昆明市盘龙区穿金路波罗村976号,乐某住福建省南平市延平区夏道镇文田村.
乐某买回房屋后,拆除两层旧房屋,重新建盖了5层楼,2009年,昆明的城中村改造即将拆迁波罗村,乐某的五层楼将得到200多万的拆迁补偿,正值乐某高兴 之时,陆某将乐某起诉到昆明市盘龙区人民法院,请求依法确认原被告之间所签的房屋转让协议及补充协议无效并返还昆明市盘龙区穿金路波罗村378号房屋且要 求诉讼费用由被告全部承担.
【争议焦点】:
1、 双方签订的房屋转让协议及补充协议是否有效?
2、 农村土地宅基地使用权及房屋是否可以转让,权属归谁?
3、 如果房屋转让协议及补充协议转让无效,会产生什么样的法律后果?
4、 买方房屋造价是否需要评估?
【法院判决】:待定,本案于2010年1月25日在盘龙法院开庭.
【适用法律】:
1、《物权法》
第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定.
第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记.
2、《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准.
农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地.
农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续.
农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准.
3、《云南省土地管理条例》
第三十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,用地面积按照以下标准执行:
(一)城市规划区内,人均占地不得超过20平方米,一户最多不得超过100平方米;(二)城市规划区外,人均占地不得超过30平方米,一户最多不得超过150平方米.
人均耕地较少地区的农村村民宅基地面积,在上述标准内从严控制;山区、半山区、边疆少数民族地区的农村村民宅基地标准,可以适当放宽.具体执行标准,由州、市人民政府、地区行政公署根据实际情况制定,报省人民政府批准.
农村村民迁居拆除房屋后腾出的宅基地,必须限期退还集体,不得私自转让.
经批准使用的宅基地,必须按批准的位置和面积建盖,超过二年未建成使用的,由农村集体经济组织报经原批准机关批准,无偿收回土地使用权.
4、《关于深化改革严格土地管理的决定》规定,"加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地".
5、《关于加强农村宅基地管理的意见》
第六条规定:"农村村民建住宅需要使用宅基地的,应向本集体经济组织提出申请,并在本集体经济组织或村民小组张榜公布.公布期满无异议的,报经乡(镇)审核后,报县(市)审批.经依法批准的宅基地,农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布." 第 十三条规定:"各地要进一步健全和完善动态巡查制度,切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管,及时发现和制止各类土地违法行为.要重点加强城乡结合部地 区农村宅基地的监督管理.严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证."6、福建省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第四十一条 村民每户建住宅用地面积限额为八十平方米至一百二十平方米,但三口以下的每户不得超过八十平方米,六口以上的每户不得超过一百二十平方米.利用荒坡地、村内空闲地建房或者对原旧住宅进行翻建的,可以适当增加面积,但增加的面积每户不得超过三十平方米.
市、县人民政府可以在前款规定的面积幅度范围内,依据本辖区人均土地面积、土地类型等级、人口密度、村庄和集镇规划等情况,制定具体标准.
村民建住宅应当统一规划、合理布局、节约用地.未编制村庄和集镇规划的,不得审批村民住宅用地.
禁止批准个人在城市和县城所在地的城镇规划区内建单家独院住宅的用地申请.但市、县人民政府统一规划、集中建设住宅区的除外.
第四十二条 农村村民申请住宅用地,应当持户口簿、家庭成年成员的身份证,向村委会提出申请,经村委会或者村民代表会议同意后,公布征询本村村民的意见,在十五日内未提出异议的,经乡(镇)人民政府审核后,报县级人民政府批准.
农村村民一户只能拥有一处宅基地.有下列情形之一的,不予批准住宅用地:
(一)已有住宅,且宅基地面积已达到本办法第四十一条规定限额的;(二)出租、出卖原住房后,再申请宅基地的.
农村村民建住宅使用耕地的,应当依法办理农用地转用审批手续后,方可批准用地.
县、乡人民政府应当按照村庄和集镇建设规划、土地整理方案,组织村民委员会或者村集体经济组织,依法收回农民空闲的宅基地,统一安排使用;对收回的宅基地,应当依法办理集体土地使用权的注销登记手续.
【律师分析及建议】:
农村宅基地的所有权归集体经济组织,使用权归农村居民,即是集体经济组织内的成员,因此,具有无偿性、福利性和限制转让性. 由此可见宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定身份相关联.农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋,还包含相应的宅基地使用权.宅基地使用权是农 村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得.法律明确规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,拥 有两处以上则是违法的.村民没有处理宅基地的权利,法律禁止对宅基地进行私自买卖.《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调"加强农村宅基地管理,禁 止城镇居民在农村购置宅基地".
根据国家政策,非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖合同应当无效.
无效的法 律后果是互相返还,但买房毕竟进行了重建、新修等,如果让卖方返还购房款或购地款,买方返还房屋或土地对买房人或买地人明显不公平,所以一般法院会委托评 估机构对房屋造价和现行价值进行评估,结合双方过错,给予买方一定的补偿,但补偿多少,法官享有自由裁量权.
昆明面临大量的城中村改造,在改 造前,有的村民买了宅基地,有的村民买了房屋,有的既卖房屋又卖宅基地,有的宅基地未过户,有的宅基地已经过户.不论哪一种情况,以前价格非常便宜,现在 房价、地价都飞涨,所以对出卖的村民来说损失很大,村民可以通过确认买卖合同无效以维护自己的合法权益.也可以与买方协商,让买方支付一定的拆迁补偿款给 自己,做一些损失补偿,在实践中,大多数卖方也愿意这样做.
