农村宅基地自愿有偿退出后怎么办?

聚土网 2016-01-04 14:40
摘要:宅基地制度改革的基本思路是,在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上,以改革精神探索农民住房保障新机制,对农民住房财产权 作出明确界定,探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制。
中央新近发布的《深化农村改革综合实施方案》给农村宅基地制度改革指出了一个探索方向。 文件指出,宅基地制度改革的基本思路是,在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上,以改革精神探索农民住房保障新机制,对农民住房财产权 作出明确界定,探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制。按这个改革方案,将来农村宅基地分配或使用的基本制度将会发生变化,但究竟变到什么程度还不明 确;方案允许人们“探索”。

    要真正探索出一条比较好的农村宅基地制度改革之路,先需要对相关问题有一个正确的认识:

    上世纪50年代,中国推行农业合作化,农民耕地等生产资料加入了合作社,但农民的住房用地并没有入社。改革开放初期出台的一些法规,又规 定包括农民宅基地在内的建设用地,也是集体土地。此后一个时期,农民住房建设,原则上是按需要得到宅基地。随着农村人口增加,新增农民家庭陆续有了建房宅 基地。土地管理的一系列法规出台以后,各地农村宅基地不再按农民需要划定,事实上实行了宅基地供应的指标管理,各地还限制了每户农民家庭的宅基地面积

    再后来在各地城市化高歌猛进的情况下,地方政府的建设用地指标紧缺,便尽可能给农民少分配宅基地,有的地方甚至多年没有宅基地审批。在这个 背景下,违法建房的现象十分普遍。在城市化水平很高的地方,宅基地也真的没有了来源,于是,“握手楼”便遍地开花。这个演化过程表明,建立在所谓集体公有 制基础上的无偿供应宅基地的路越来越走不下去了。

    这个路本来就荒唐。住房(包括承载住房的土地)的主要经济性质不是公共品。如果把住房当做公共品,哪一个社会都不能承受。“居者有其屋”这 样一个公共命题,只能在较小范围里成立,满足极低收入人群的需要。住房的建筑体与承载建筑体的土地,这二者不能分离。在特别地段,土地的价格会很高,更不 能当做公共品来供应,否则,土地资源配置就丧失效率,形成浪费。所以,作为一种竞争性财物,住房必须基本按照市场竞争有偿原则取得。国家可以对这个市场进 行规范,但市场发挥决定性作用的基本规则不能取消。按这个思路,现行农村宅基地制度必须废除。

    改革的目标是一回事,操作是另一回事。我以为,今后的农村宅基地制度改革的具体操作,可以考虑以下几点。

    对于合作化前已经存在的农村老宅所用的宅基地,以及由老宅所置换的新宅所用的宅基地,应视作农户的财产,不予收取费用。这项财产可以继承。 而合作化以后新划的宅基地,可以按照一个时间序列,一次性收取对价不等的费用,以使农民获得永久性财产权。费用不宜太高,且应考虑地理位置的差异及面积大 小。对于不能缴纳费用的农户,不应强制收取,更不应妨碍农民正常居住;政府可在农户住房被继承时,做一个价值切割和分配,以抵补欠费。

    对于违法占有土地建筑的房屋,如果不大影响公共环境可以予以确认,但应接受处罚。处罚的费率也应考虑所占土地的面积及地理位置。

    应设定新的农村宅基地制度实施的一个时点,在此时点以后一律不再无偿划拨宅基地。对于历史欠账,政府或集体又不能补划土地的情形,可考虑由政府或集体收购农户的“索取权”。这个办法有的地方实行以后,效果不错。

    以上新制度实施后,农户的住房(包括其依凭的土地)可以进入市场交易,使农民获得真正的住房财产权,实现中央扩大农民财产权范围的改革愿 望。市场交易范围大小等问题,例如能不能卖给城里人,需要配套性制度安排来应对,这里难以具体陈述,但改革的长远方向是有秩序地全面市场化,则当属无疑。

(作者:中国社会科学院农村发展研究所 党国英)