一．项目概况

（1）项目名称：珠海市名车城4S店及其物业产权转让

（2）项目地址：珠海市名车城

（3）权属人：珠海市**汽车服务有限公司

（4）经营范围：汽车销售、酒店及办公等。

（5）土地使用期限：2008年2月至2054年8月24日，剩余使用期限38年。

（6）资产介绍：主要为2栋独栋物业，包括汽车服务中心和汽车服务综合楼占地面积共12200  

㎡，总建筑面积14600㎡。      

其中汽车服务中心主要用途为汽车4S店，办公，其占地6200㎡，建筑面积6200㎡，容积率1:1，共3层，1层建筑面积2680㎡，2层建筑面积2680㎡，3层建筑面积1000㎡；

汽车服务综合楼主要用途为酒店、办公、汽车4S店，其占地面积6000㎡，总建筑面积8400㎡，容积率1:1.3，共6层，1-4层建筑面积约1500㎡，5-6层建筑面积约1200㎡。

（7）转让方式：按房产现状转让产权，转让价人民币8000万元，交易过户税费由买方承担。目前该物业处正常租赁营业状态，转让后可继续出租或清退，具体操作可协商。

二．项目具体信息

 （1） 项目描述

该4S店及其物业位于珠海市，交通便利，市场广阔。地处配套设施发展成熟的综合汽车城，市场潜力巨大。

转让项目主要包括2个物业，包括汽车服务中心和汽车服务综合楼，占地面积总共为12200㎡，总建筑面积14600㎡，使用期限为2008年2月至2054年8月24日，剩余使用期限38年。其中汽车服务中心主要用途为汽车4S店，办公，占地面积6200㎡，建筑面积6200㎡，容积率1:1，共3层，第1层建筑面积2680㎡，第2层建筑面积2680㎡，第3层建筑面积1000㎡；另有汽车服务综合楼，主要用途为酒店、办公、汽车4S店，占地面积6000㎡，总建筑面积8400㎡，容积率1:1.3，共6层，1-4层建筑面积约1500㎡，5-6层建筑面积约1200㎡。

该项目按房产现状转让产权，转让价人民币8000万元，交易过户税费由买方承担。

根据市场调查，若按单价5500元/㎡计算，该项目总价值8030万元；按单价6000元/㎡计算，总价值8760万元，另每年还有土地增值的利润空间需要包含计算。目前该名车城办公类物业月租金单价为30元/㎡，该物业月均租金收益约为525.6万元，年租金收益回报率约6.57%，不考虑未来租金水平上涨条件下，10年租金总收益达65.7%。综上所述，该项目投资回报预期可观，结合该项目正常运作带来的盈利，总价值收益远高于业主报价的8000万元 ，投资潜力巨大。

（2） 项目价值投资分析

1.交通便利：该汽车服务中心综合楼项目位于珠海市，地域广阔，道路四通八达，来往人流车流络绎不绝。名车城辐射范围内有10个左右的公交站，道路宽畅，为不同交通方式来往的市民带来极大便利。4s店是集汽车、汽车配件销售、汽车维修和信息反馈为一体的“汽车摩尔”，人流、物流、资金流、信息流均很大，交通便利的因素对于成功经营一家4s店至关重要。

2.集群效应明显，公共设施共享：现代的4s店建设应按照大市场、大流通的标准整体规划以便形成规模效应。该项目位于配套设施发展成熟的综合多元化上冲国际名车城内，周围分布大量品牌4s店，集群效应带来了地理位置、成本和人气等方面的巨大优势。依托于一个有影响力的汽贸市场，使得业务的经营事半功倍。

3.建筑设计优秀：楼内的玻璃设计以及所处优越地理位置的日照条件的结合，可以使阳光全面射入展厅，让室内明亮度达到最好光线效果；室内通风对流，空气流通良好；汽车服务中心店内功能分区专业明确，给顾客优质尊贵体验。