1月19日消息，2015年全国商品房待售面积71853万平方米，按照我国人均住房面积30平米计算，“空置”住房可供近2.4亿人口居住。尽管2015年以来多次出台政策，央行也多次降息降准，楼市整体呈现复苏的态势，但商品房库存仍继续增加，创下历史新高。尤其城市间分化严重，业内人士认为，政策上，在维持宽松格局的同时，还需多管齐下来化解库存。

　　全国商品房待售面积7.18亿平米

　　数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。2010年我国商品房待售面积不到2亿平方米，2014年，这一数字已经突破6亿平方米。值得注意的是，中国现有人口13.6亿，其中城镇人口7.49亿，农村人口6.2亿。

　　经历了2013年的火爆、2014年的调整之后，2015年中国多个城市楼市回暖。据统计局数据显示，2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。

　　分地区看，东部地区商品房销售面积55509万平方米，比上年增长13.3%；中部地区商品房销售面积32409万平方米，增长8.9%；西部地区商品房销售面积33173万平方米，增长3.4%；东北地区商品房销售面积7405万平方米，下降24.5%。

　　楼市分化进一步加剧

　　业内人士分析称，全国商品房待售面积以及住宅待售面积均再度攀升，而且达到历史峰值。可见虽然本轮市场回暖使得部分一二线城市的市场库存有所回落，但全国范围来看化解库存压力依然刻不容缓。

　　2015年以来一系列的政策刺激之下，楼市确实出现了明显回暖，但楼市分化进一步加剧，特别是一二线的火热掩盖了三四线的低迷。这种情况下，房地产市场走势依然堪忧。在库存高企的压力下，销售回暖短期内未能带动投资复苏，全国开发投资持续走低。

　　数据显示，2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比去年1~11月份回落0.3个百分点。这也是该数据自2014年起连续24个月呈下滑趋势。

　　与投资下滑相对应的是土地购置的下降。2015年，房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，降幅比去年1~11月份收窄1.4个百分点；土地成交价款7622亿元，下降23.9%，降幅收窄2.1个百分点。

　　业内人士分析称，土地出让之所以降幅还比较大，主要是三四线城市拖了后腿。实际上目前一二线城市总体表现不错，部分城市的高溢价率现象依然很突出。

　　尚需政策多管齐下

　　日前，国土部下属中国土地勘测规划院发布了去年四季度全国主要城市地价监测报告称，纵观全年，多层级各方面的政策累进加力，去库存的明确指向促进了楼市年末回暖，但整体地价并未同步表现出明显变化，去年四季度住宅地价的环比增速较上一季度微幅放缓，仅有局部热点城市受限于供需状态的长期紧张，表现为持续升温态势，主要体现在一线城市及个别二线城市。

　　专家表示，投资及出口表现不佳成为拖累经济下行的两大主因。而固定资产投资之所以增长缓慢，房地产开发投资增速回落幅度较大是一大原因，我国房地产开发投资增速自2014年以来持续下滑。房地产业不仅对宏观经济造成较大负面影响，而且由于房企整体购地意愿低迷，使得地方土地出让收入大幅回落。

　　上述专家认为，数据表明目前楼市依然在去库存节奏中，但分化的市场给未来政策出台设置了很大的问题，目前一二线已经出现明显上涨，普遍性的刺激政策出台会导致已经上涨的一二线市场继续火热，而对三四线来说，刺激政策的影响力度越来越弱。

　　“毕竟一二线占全国房地产市场的比例很少，如果三四线不完成去库存，中国房地产市场就难以继续起到拉动经济的作用。”接下来楼市政策环境在继续维持宽松格局的同时，需要在促成交、缓供应、调结构等方面多管齐下来化解库存。

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