时至今日，对于土地“招拍挂”，很多人已经不陌生。但说起来简单，仍不乏将三者混为一谈者。最典型的，认为土地“招拍挂”就是拍卖，就是价高者得。实际上，不论是土地招标还是土地挂牌，都会出现“价高者未必得”。混淆，往往就是片面甚至错误论断的源头。评说任何一项制度，前提应是对它全面、正确、客观的认识。

　　从土地“招拍挂”的创设以及将近30年的运行实践来看，这一制度主要解决了三大问题：决策效率、道德风险、公平。

　　第一，决策效率问题。土地的稀缺性和资产特征，决定了多数土地的出让都具有较强竞争性，该如何选择最佳开发者？在土地市场萌芽阶段，开发者和出让者彼此没有竞争，双方达成意向即可，协议方式是有效率的。但当随着市场的不断发展，要面对众多开发企业时，逐一协商的协议方式，就很难想象效率几何。其实，我国古代的“比武招亲”，以武功高低为主要指标选取优胜者，省去一一相亲的麻烦，就是弃协议而选挂牌。相比协议，“招拍挂”的效率优势是显而易见的：挂牌可以比选竞买人或者其他竞争因素，招标可以综合比选竞买人，拍卖可以比选竞买人的报价，“招拍挂”可以将协商成本转化为竞买人的集中比选成本，将“串联”方式变成“并联”方式。

　　第二，道德风险问题。出让公有土地，怎样约束土地出让代理人？关键是要解决委托代理问题。在多人竞买时，若采取协议方式，代理人被赋予了自由裁量权，“谁开发土地”就成了出让代理人的主观意愿。绝对权力导致绝对腐败，难以避免权力寻租和国有土地资产的流失。然而，通过土地“招拍挂”来设定量化的指标，出让代理人没了自由裁量权，由此“暗箱”消除，竞买人的选择也由主观题成为客观题，走出了委托代理困境。

　　当然，再完美的刑事制度下也有犯罪。土地“招拍挂”只是通过公开透明的制度创设降低了道德风险，使原本可能隐匿的违法犯罪行为得以彰显。实践中，仍然还有绕过土地“招拍挂”，或者干扰土地“招拍挂”正常运作的违法违规行为。

　　第三，公平问题。公有的土地让与个人使用，怎么保障土地所有者利益？国有土地乃全民所有，若让与某个人、某家企业甚或外商独自经营获益，其他人自然可以主张存在不公。于是才有了土地使用从“无偿”到“有偿”的转变：用地者支付土地出让价款，获得了国有土地的使用权；土地出让价款成为公共财政的组成部分，用于基础设施建设、水利、教育的公共支出，全民共享收益。

　　有人简单地认为土地拍卖会抬高地价，却忽视了多人竞买才实行拍卖的事实。香港、东京等国际都市，不论采取什么交易方式，地价都高得惊人，而偏远小镇的土地怎么也卖不出好价钱。土地“招拍挂”只是可以公平竞争的交易方式而已，不能决定交易标的的价格。定价买地的开发商，计算的是利润。很多人没有注意到，协议出让或划拨的土地，市场房价可以达到同样水平。

　　总的来讲，土地“招拍挂”是基于效率、道德和公平而选择的一种交易方式，且只是土地交易方式，并不是解决众多土地问题的唯一解决措施。市场经济条件下，用地公平、土地征收补偿低、土地使用期限届满续期等问题，都不可能单纯通过市场之手配置资源来解决，还需要政府之手的配合，需要政府去协调经济和社会发展，去引导人口与土地资源相匹配，做好社会基本保障。有些人提出的“垄断供地、推高房价”“强制征地”“房地产绑架国民经济”，与土地“招拍挂”并无直接联系。

　　在土地市场趋于成熟的今天，土地“招拍挂”已经成为法定方式，而且在市场效率、道德选择和配置公平方面的地位不可动摇。我们不能寄希望于通过“招拍挂”来解决所有问题，更不能将所有问题的板子都打在“招拍挂”身上。因为，工具理性不可能代替价值理性。土地市场需要政府宏观调控来增强计划性，而信任（例如集体建设用地的使用价值认可度）需要法治来培养。