北京信托首席研究员刘向东在接受中国
房地产报采访时表示，北京信托确实是首家参与土地流转信托的商业信托公司。关于土地流转信托的产品设计方案还处在跟各地沟通洽谈的过程中，过段时间就能面向社会推出该产品，但具体的操作模式还不能完全对外披露。
8月初，北京信托发布《中国土地信托流转实证研究报告》，针对各地现行的土地流转模式进行了实证分析与比较，建议以信托公司作为受托人来开展农村土地信托流转工作，保障土地信托各方当事人基本利益的实现。
“在做研究报告的时候，我们就对农村土地信托化管理运营设计出一套创新方案。土地流转信托，实质上是一种
用益物权的信托化，将农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理。”刘向东说。
中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮在接受本报采访时表示，城镇化建设持续推进，其中一项重要、敏感的议题就涉及农地或者
集体土地使用和流转问题。当前土地信托流转模式主要是地方政府设立信托机构，农户将分散、抛荒、小块的土地交给信托机构，由其统一归集、整理后通过出租等方式流转给专业
农业经营企业或
农业大户，承租者支付
土地租金，并由信托公司统一分配给农民。商业信托公司推出土地流转信托机遇和挑战并存，顺利进行有利于拓展其业务范围，但国家相关法律及保障
农民收益等风险明显。
据悉，除
土地流转信托外，农民每年获得的收益可以再成立资金信托，由信托公司帮农民投资打理;另外，信托公司还可以为其引入的种植大户提供信托贷款等融资服务，充分发挥土地流转信托的“造血”功能。
用益信托研究员帅国让在接受本报采访时认为，我国农村
土地所有权和使用权处于分离状态，农业经营的高风险性与农民
流转土地后要求持续、稳定的流转收益矛盾无法有效平衡，流转费用过低，容易损害农民利益等这些均成为土地信托以及整个土地流转工程的掣肘因子。
事实上，除北京信托外，华宝信托、安信信托也已分别成立土地信托课题项目小组，研究信托与城镇化、土地流转结合等课题。安信信托业务部门相关负责人近日称，土地流转信托在技术上和风险控制上不存在任何问题，公司有意配合国家相关改革政策，将土地流转信托作为下一步战略转型的立足点，以上海为中心，积极向江浙沪一带进行
试点。
信托分食土地流转蛋糕
为了提高土地流转率，一些地方政府也曾试点过土地信托，国内的土地信托模式起源于浙江绍兴和湖南益阳，比较有代表性的是湖南益阳的“草尾镇模式”和福建的“沙县模式”。
据本报记者了解，这些负责
土地承包经营权流转的信托服务机构一般由政府出资设立，农民在自愿前提下将名下的
土地承包经营权委托给信托公司，对土地进行归整、打包，企业(大户)再从信托公司手中连片
租赁土地从事农业开发经营活动，并支付土地租金或风险抵押金，由信托公司统一分配给农民。
2001年，浙江绍兴率先试行了农村土地信托流转，流转的品种包括水田、旱地、山林、滩涂等土地承包经营权，并设村、镇、县三级土地信托服务机构。 2008年，湖南益阳市开始在草尾镇试行农村土地信托流转。通过信托方式，农民出让土地承包经营权至信托服务机构，进入流通轨道。去年5月，以沙县源丰
农村土地承包经营权信托有限公司的设立为序幕，福建沙县加入了土地信托流转行列。该信托公司由沙县农业局负责组建，成立之初即获沙县政府百万信托基金，同时每年可得到200万元专项资金，对
规模经营业主给予贷款贴息。与此同时，信托项目所获收益将用于返还土地流转信托基金、委托方分红及信托公司增资扩股。
“在这些试点中，发挥作用的信托公司并非真正意义上的商业信托公司，而是当地政府成立的政府性组织。”前述业内人士称。
而国外在土地信托领域的运作颇有历史，一种是英美模式，主要是利用住房协会、信托机构和社区组织等实体组织设立永久性基金。另外一种在日本等国家比较普遍，就是通过建立土地信托银行(行情专区)参与土地信托业务。
循着土地信托的流转路线，信托机构、大户、农民等利益相关体分享着土地流转链条上的收益。
帅国让称，目前对于信托机构、大户、农民等相关方的收益比例划分各地并无统一的标准，需要立法及政策调整，加强对土地流转信托的监管力度，警惕通过农地流转变相征地侵害农民利益等问题。至于这种模式最终是否会演变成房地产商圈地的手段，要看政策导向。
扈志亮认为，土地流转信托首先要保障农户的利益，可以通过集体流转、整村流转等形式来提高农户议价权，同时引入保险(行情专区)机制，可采取入股等形式将农户权益和承包者经营利益相结合。单纯从模式来讲，一旦农户将土地使用权让渡出去，信托公司就具备实际的土地支配权，待顶层制度设计完善、市场规范运行之后，土地流转信托的前景还是较大的。
