全市版图面积2115平方公里，
耕地面积110万亩，总人口58万，其中
农业人口38万。11个镇（办、区），227个行政村（社区），1388个村组，6603个自然村和居民点。从调查的情况看，宜城市村庄布局散乱，小自然村和居民点较多，全市有4000多个10亩以下的自然村和居民点，且有相当一部分为3户以下的零星居民点。这些自然村和居民点大多是历史形成或近20年来骑路建房出现的，规模较大的村庄内部布局也不尽合理，闲置浪费现象严重。
（二）宅基地使用情况
全市10.66万农户，11.24万宗宅基地。其中，“
一户一宅”9.27万户，占总户数的86.96%；“一户多宅”0.87万户，占总户数的8.16%；有户无宅0.52万户，占总户数的4.88%；超面积8.63万户，占总户数的81%；偶尔居住或长期闲置的0.96万户，占总户数9%；已经转让的1.04万户，占总户数9.8%，有转让意向的0.33万户，占总户数3.1%；改变用途用于经营的0.38万户，占总户数的3.5%。
从问卷调查和试点村座谈了解的情况看，农民对此次
农村宅基地制度改革有着不同的意识取向。同意
宅基地审批权下放到镇（办）政府的占42.3%，下放到国土所的占27.2%，下放到村委会的占30.5%；宅基地用途选择单一居住的占73.6%，选择既居住又经商的占19.1%，选择专门用于经商的占2.3%，选择出租的占5%；选择转让的占7.6%；选择
抵押贷款的占23.2%；认为对超占面积、“一户多宅”应有偿使用的占67.2%；认为闲置宅基地应收取闲置费的占66.6%；认为
土地增值收益应由镇（办）政府管理的占30.4%，由村（居）委会管理的占69.6%。
二、存在的主要问题及原因
（一）村庄布局不合理，
土地利用粗放。从调查的情况看，宜城市村庄布局散乱，骑路建房比较普遍，且规模小、“空心村”多、房前屋后浪费面积大，村庄道路、晒场、自留地占村庄面积的比例高，
宅基地面积仅占村庄总面积的35%左右，
土地利用方式粗放、效率较低。由于目前农民外出务工经商的不断增加，导致农村房屋、宅基地空置闲置现象不同程度存在。据调查，全市偶尔居住的0.76万户，占总户数7.1%；长期闲置的0.2万户，占总户数1.9%。导致上述问题的原因主要是规划缺失、管理不到位、制度政策不配套。
（二）超面积现象比较普遍。《湖北省
土地管理实施办法》规定农民建房使用农用地的不得超过140平方米，使用未利用地（
建设用地）的不得超过200平方米。目前，在已进行的
确权登记权属调查中发现，宜城市宅基地面积大于200平方米的占81%，大于240平方米的占63%，大于300平方米的占38%。全市超面积8.63万户，占总户数的81%，南营、王集、板桥等镇（办）的部分村比例达90%以上。随着
农村经济社会的发展，农民生产的方式发生了很大的变化，机械化程度大幅度提高，农机具等
农业生产资料需要一定场所存放，过去规定的宅基地面积特别是使用农用地140平方米的规定，已不能满足农民的生产生活需要。
（三）“一户多宅”现象较多。2002年农村税费改革，增加了农民收入，取消农民建房收费，减轻了农民负担，使农民建房既有了能力又有了热情，出现了大范围的农民建房。加之，管理措施不到位，执法不力，导致“一户多宅”现象的产生。全市“一户多宅”共有0.87万户，占总户数的8.16%。包括部分不符合分家条件农户又新占了宅基地；部分农户建新房后，老房屋没有拆除；部分农户在已有宅基地的情况下，又继承了父母的宅基地。
（四）宅基地私下交易现象时有发生。虽然过去法律明文规定宅基地不得买卖或出租，但是随着农村经济的发展，农民对居住环境、生产经营条件有了新的要求。加之，少数农民在经济利益的驱动下，私自转让、出租宅基地行为时有发生，甚至极少数农民私自买卖责任田用于宅基地建设。部分农户为了从条件较差的区域到条件较好的区域居住，为解决生存问题又出现了卖房搭地的现象。全市私下交易宅基地的共有2.14万户，占总户数的20%以上。如板桥店镇上湾村七组40户私下交易宅基地，占总户数的47%；刘猴镇长乐村七组37户私下交易宅基地，占总户数的30%。
（五）农民违法建房不同程度存在。由于农村
宅基地管理体制机制不够健全，基层组织作用没有得到充分发挥，村民自治、民主管理、村规民约形同虚设。加之，执法力量薄弱，手段单一，导致农民乱抢滥占、未批先占、边批边占、少批多占等违法违规现象的发生。如流水镇余棚村、南营办事处官庄村，此类现象比较突出。
（六）擅自改变宅基地用途。随着农村特别是建制镇、传统集镇和省国道重要路段二三产业的形成与发展，部分农民从第一产业转移到了二三产业，需要从事生产经营活动。同时，过去对
农村宅基地的用途管制不严，导致部分农户将原有宅基地通过改建、扩建，用于开办“农家乐”，进行仓储物流，从事农副产品加工等经营活动，改变了原宅基地的用途，如南营办事处万洋村、小河镇高康村等这种现象比较普遍。
三、对策与建议
（一）坚持规划引领，实行“多规合一”。以土地利用总体规划为龙头，按照“多规合一”的思路，坚持近、中、远期相结合的原则，科学编制和调整完善能够统一控制、统一布局、相互衔接、同步实施的相关规划，统筹各业各类用地，科学安排建设用地空间和开发时序，合理确定
农村居民点布局和规模，引导农民居住建房逐步向规划的居民点自愿、量力、有序集中。做到无规划不审批、无设计不建房。
（二）科学确定宅基地面积。准确界定“户”与“宅”的概念，科学确定农村宅基地用地面积标准。结合实际，在城市规划区范围内，原则上不再分配单宗宅基地，按照规划设计方案建设农民公寓和农民住宅小区。在城市规划区范围外，按不同区域确定宅基地面积标准，根据人均耕地多少，适当配置生产辅助用地。既保证节约集约用地，又保障农民的生产生活需要，实现不同区域的户有所居。
（三）及时制定解决历史遗留问题的意见和办法。根据目前农村宅基地的实际情况，依据国土资源部的有关规定，结合农村宅基地制度改革的相关内容，及时研究制定解决超占面积、“一户多宅”等历史遗留问题的意见和办法，加快农村
宅基地确权登记发证工作的进度，为农村宅基地制度改革顺利推进奠定基础。
（四）研究制定有偿使用、自愿有偿退出的相关制度。在认真分析农村宅基地历史遗留问题成因的基础上，充分考虑农村宅基地的实际情况，研究制定有偿使用、自愿有偿退出的政策、
法律法规。同时，完善农村村民自治、民主管理的相关制度，以及时段节点、量化标准、操作程序等管理办法。运用经济手段实现农村宅基地的公平占有，促进节约集约用地，加强农村宅基地管理。
（五）加强农村宅基地监管与执法。建立依法管理农村宅基地的共同责任机制和监督管理制度，落实工作责任，形成执法监管合力，提高监管效率。建立健全农村宅基地动态巡查制度，对宅基地违法占地行为早发现、早制止、早报告、早查处，对巡查工作不到位、报告不及时、制止不得力的，要追究有关责任人的责任。可参照公安进林业，公安进城管的模式，设立国土资源公安警察机构；整合社会执法资源，组建综合执法队伍，加强基层执法力量，简化执法程序，强化执法手段。
加强农村宅基地管理，涉及到多个部门的职能，关系到方方面面的利益，是一项复杂的系统工程，必须严肃立法、严格执法，标本兼治，促进耕地的有效保护、
农村土地的高效利用、农民权益的全面实现和
城乡一体化发展。
